易普咨询-辽宁省健康养老中心项目可研报告案例

　　辽宁省某健康养老中心项目

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　健康养老中心项目

　　二、项目建设地点

　　辽宁省省大连市***路***号

　　三、项目建设内容

　　项目总有建筑面积约为****平方米，项目主体工程主要是初级养老区、中级养老区、高级养老区、配套区的建设工作。

　　四、项目投资与资金筹措

　　项目估算总投资（含流动资金）****万元，其中：项目工程费用估算****万元，其中建筑工程费****万元，设备购置费****万元，安装工程费****万元；工程建设其他费用金额共计为****万元；预备费****万元，流动资金****万元。

　　图表1：项目总投资估算一览表（单位：万元）

　　五、项目实施进度

　　根据本项目工程量，参照大连市建设工期定额及类似工程建设工期估算，本项目建设周期为从****年05月至****年05月，一次建成。

　　第二节 经济效益评价研究结论

　　项目所得税前的财务内部收益率为17.63%，所得税后财务内部收益率为13.53%，均高于行业基准收益率，满足投资者的要求。投资静态回收期（税后）为6.91年，投资动态回收期（税后）为9.15年，说明项目的盈利能力较好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

　　图表2：项目经济效益评价一览表

　

　　第三节 可行性报告编制依据

　　一、可行性研究报告的编制依据

　　1、《****年政府工作报告》；

　　2、中国共产党第十九次全国代表大会报告；

　　3、《关于推进医疗联合体建设和发展的指导意见》（国办发〔2017〕32号）；

　　4、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发〔2017〕13号）；

　　5、《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》（国发〔2017〕9号）；

　　6、《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）；

　　7、《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》（国办发〔2016〕85号）；

　　8、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

　　9、《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》；

　　10、《关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》；

　　11、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；

　　12、《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》（国办发〔2015〕84号）；

　　13、《养老服务设施用地指导意见》；

　　14、《****年大连市养老服务工作重点任务》；

　　15、《大连市民政事业发展“十三五”规划》；

　　16、《大连市关于推进医养融合发展的实施意见》；

　　17、《投资项目可行性研究指南》；

　　18、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；

　　19、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；

　　20、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　　二、编制原则

　　1、项目必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

　　2、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目的实际情况，投资坚持“求是、客观”的原则。

　　3、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，论证项目可行性。

　　三、研究范围

　　本报告为大连养老院项目可行性研究报告，通过本报告详细分析项目在建设背景、市场环境、建设方案、投资方案、财务测算方面的可行性；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目立项审批提供参考依据。

　　本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策背景

　　（1）《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发〔2017〕13号）

　　2017年2月28日，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》。

　　《意见》指出，国家老龄事业发展目标为：到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。

　　居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全。养老服务供给能力大幅提高、质量明显改善、结构更加合理，多层次、多样化的养老服务更加方便可及，政府运营的养老床位数占当地养老床位总数的比例不超过50%，护理型床位占当地养老床位总数的比例不低于30%，65岁以上老年人健康管理率达到70%。有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系更加完备。

　　老龄事业发展和养老体系建设的法治化、信息化、标准化、规范化程度明显提高。政府职能转变、“放管服”改革、行政效能提升成效显著。市场活力和社会创造力得到充分激发，养老服务和产品供给主体更加多元、内容更加丰富、质量更加优良，以信用为核心的新型市场监管机制建立完善。

　　（2）《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）

　　2016年12月23日，国务院办公厅印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》。

　　《意见》指出，降低准入门槛。设立营利性养老机构，应按“先照后证”的简化程序执行，在工商行政管理部门办理登记后，在辖区县级以上人民政府民政部门申请设立许可。非本地投资者举办养老服务项目与当地投资者享受同等政策待遇，当地不得以任何名目对此加以限制。

　　加快建立以市场形成价格为主的养老机构服务收费管理机制。对于民办营利性养老机构，服务收费项目和标准由经营者自主确定。

　　发挥规划引领作用，分级制定养老服务相关规划，与城乡规划、土地利用总体规划、城镇化规划、区域规划等相衔接，系统提升服务能力和水平。各地要进一步扩大面向居家社区、农村、失能半失能老年人的服务资源，结合实际提出养老床位结构的合理比例，到2020年护理型床位占当地养老床位总数的比例应不低于30%。

　　（3）《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》（国办发〔2016〕85号）

　　2016年11月，国务院办公厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》。《意见》提出着力推进幸福产业服务消费提质扩容。围绕旅游、文化、体育、健康、养老、教育培训等重点领域，通过提升服务品质、增加服务供给，不断释放潜在消费需求。

　　《意见》提出了多项幸福产业，将养老作为重点领域。《意见》要求，围绕旅游、文化、体育、健康、养老、教育培训等重点领域，通过提升服务品质、增加服务供给，不断释放潜在消费需求。主要包括适时向全国推广商业健康保险个人所得税税前扣除政策，清理取消申办养老服务机构不合理前置审批等。

　　（4）《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》

　　2015年2月3日，民政部、发展改革委等十部门联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）。

　　《意见》指出，鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施，为有需求的老年人，特别是高龄、空巢、独居、生活困难的老年人，提供集中就餐、托养、助浴、健康、休闲和上门照护等服务，并协助做好老年人信息登记、身体状况评估等工作。

　　支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构。

　　（5）《关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》

　　2015年1月19日，国家发展改革委、民政部联合发布《关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》（发改价格[2015]129号）。

　　《意见》指出，积极探索公建民营等方式运营的养老机构收费管理模式。以公建民营方式运行的养老机构，应采用招投标、委托运营等竞争性方式确定运营方，具体服务收费标准由运营方依据委托协议等合理确定。鼓励政府通过向民办养老机构购买服务的方式承担保障对象养老服务，相关收费政策由各地根据本地实际情况确定。

　　（6）《养老服务设施用地指导意见》

　　2014年4月17日，国土资源部办公厅印发《养老服务设施用地指导意见》（自下发之日起执行，有效期五年）。

　　《意见》指出，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

　　养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

　　经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。

　　2、大连市政策背景

　　（1）《2019年全市养老服务工作重点任务》

　　大连市民政局发布了《2019年全市养老服务工作重点任务》。《任务》提出十一项重点工作。

　　全力推进养老服务重点工作。全年新建社区日间照料中心不少于5家，力争新建1至2家养老综合体，通过建立中央厨房、社区嵌入式养老机构等，为高龄、空巢、独居、半失能老人提供日间照料和短期托养服务。启动大连市护理院建设。全面完成省、苏州下达机构养老床位建设、日间照料中心新建、困难老年人家庭适老化改造等重点实事任务。

　　培育养老服务连锁品牌。积极引进品牌化、专业化居家养老服务组织落户大连；积极扶持以龙头骨干机构为引领、品牌优势明显的养老服务企业和组织的发展，通过规模发展、连锁经营，发挥其对养老服务业的带动作用。2019年底，力争培育两家以上品牌养老服务机构或组织，一家能连锁经营3家养老机构，一家能连锁经营5家以上社区日间照料中心。积极参加上级组织的社区居家养老服务十大品牌评选活动。

　　继续推动公办养老机构社会化改革。继续深入推进区镇公办养老机构“公建民营”，在确保服务质量的前提下，以总体承包、分部承包、委托运营、合资合作等方式，依法合规地委托给社会组织、企业或有能力的个人进行运营。2020年底，社会力量举办或经营的床位数占机构总床位数65%以上。区镇福利院要在保障供养五保对象的基础上，要面向社会老年人开展养老服务。

　　深入推进医养融合。提升养老机构医养结合服务水平，全市100%的养老机构要按照标准内设医务室或与医疗卫生机构签订医疗服务合约。2020年底，护理型床位数占机构总床位数60%以上。推进社区居家养老与机构养老融合，打破社区居家养老和机构养老的边界，实现优势互补、融合发展。打开养老机构的“围墙”，将机构内的助餐、助浴、康复护理等各种专业化服务延伸到周边社区有需求的老年人，充分发挥专业资源的最大效用。

　　此外，还需要继续做好国家居家和社区养老服务改革试点工作；加强养老服务标准化规范化管理；实施养老从业人员免费培训；深入推进各项创建活动；加大老龄工作宣传力度；深入开展老年人权益维护服务；推动区镇建立老年大学分校（办学点）。

　　（2）《大连市民政事业发展“十三五”规划》

　　2016年7月14日，大连市人民政府办公室发布了《大连市民政事业发展“十三五”规划》。

　　《规划》确定了“十三五”期间的大连民政事业建设发展总目标，即全面贯彻现代民政服务宗旨，全力打造现代民政示范强市。

　　其中，关于养老方面的具体目标为：每千名老人拥有养老机构床位数达到45张，村（社区）居家养老服务中心（托老所、关爱之家）和虚拟养老院服务全覆盖，社会力量举办（经营）的养老机构床位和护理型床位占比均达70%以上，居家养老服务组织社会化运营率达50%以上，养老服务人员岗前培训率和持证上岗率分别达到100%和90%以上，全市所有养老机构按照标准内设医务室或与医疗卫生机构签订医疗服务协议。

　　政策方面，《规划》指出，推进养老服务方式转变。提升养老服务社会化程度，积极推进全市“三无”老人集中供养，鼓励社会力量参与建设和运营公办养老机构。加快推进政府购买养老服务工作，向有资质单位和社会组织购买上门式服务、人员培训和养老评估等服务。引进社会组织、企业、个人等社会力量，兴办或运营社区居家养老服务机构。支持符合条件的保险机构投资养老服务业，探索建立老年护理保险、失独老人保险制度。建立与上级对接、覆盖全市的养老服务信息网络和管理系统，打造智慧养老服务平台。

　　推动“医养融合”模式发展。以整合和利用现有养老和医疗卫生资源为重点，鼓励养老机构、日间照料中心通过独立设置、配套设置或协议合作的方式，使老年人享受到安全、有效、方便的基本医疗服务。鼓励符合条件的医院开设老年病区，增设老年床位，实现养老机构与医疗机构服务便捷对接。推动社区居家养老服务中心与基层医疗卫生机构资源共享，为老人建立健康档案，与老年人家庭建立医疗契约服务关系，开展健康体检、保健咨询、上门巡视等服务。积极鼓励在养老机构和日间照料中心等场所开设护理站。

　　助推养老服务业壮大。完善老龄产业政策，鼓励社会力量参与老龄产业，推动以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年教育、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展。积极发展老年人教育，鼓励老年人参与社会发展，建立健全市、区镇（街道）、社区（村）三级老年人协会组织网络。积极探索建设具备现代养老服务特征的品牌化、连锁化、智能化的养老综合体。推动为全市机构养老、社区和居家生活照料、护理康复及其他养老服务提供更多就业岗位，打造一批养老服务知名品牌。

　　（3）《关于推进医养融合发展的实施意见》

　　2016年6月13日，大连市人民政府办公室发布了《关于推进医养融合发展的实施意见》。

　　《意见》确立了目标任务，即通过不懈努力，促进医疗资源与养老服务无缝对接。到2020年底，全市护理型床位占养老机构床位总数的70%以上；老年人家庭医生签约率实现全覆盖；60%以上的城市社区和有条件的农村社区有适合老年人的康复场所。

　　为此，《意见》出台了8条具体措施，3条扶持政策。8条具体措施为：提升养老机构医疗能力；鼓励医疗机构开展延伸服务；鼓励社会力量兴办医养结合机构；提升居家和社区养老的医养能力；拓展老年人精神卫生医养内容；推行老年康复服务；建立医养融合养老服务绿色通道；重视医养融合人才培养。

　　3条扶持政策为：实施建设补贴，医疗机构申请内设养老机构的，须符合养老服务设施规划布点要求，且床位达到50张以上的，按照自有房屋和非自有房屋分别给予15000元/张和7500/张的一次性补贴；实行税费优惠，老年护理院、老年康复院享受养老机构税收减免政策，用水、用电、用气、数字电视使用按居民收费标准执行，对非营利性养老和医疗机构建设全额免征行政事业性收费，对营利性养老和医疗机构建设减半征收行政事业性收费；强化用地保障，国土、规划等部门要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。

　　二、经济背景

　　1、经济社会保持平稳健康发展

　　2、居民人均可支配收入23821元，比上年增长8.4%

　　3、全国居民人均消费支出17111元，比上年增长8.9%

　　4、医疗保健居民消费价格上涨

　　三、社会背景

　　1、我国人口老龄化发展速度快，来势猛

　　老龄化分为两种，一种是因年龄金字塔底部少儿人口增长减慢所造成，一种是顶部的老年人口增长加速所导致，人口学中称之为底部老龄化和顶部老龄化。发达国家经历了由底部老龄化到顶部老龄化的漫长演变过程。我国由于计划生育政策和人口预期寿命的延长，底部老龄化与顶部老龄化同时夹击，人口老龄化的速度发展很快，我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用18年左右，与发达国家相比，速度十分惊人。法国完成这一过程用115年，瑞典85年，美国60年，英国45年，最短的日本也25年。

　　我国人口老龄化呈现“三加快”的显著特点，面临的挑战之多是世界其他国家所没有遇到的。一是老年人口增速加快，截止2017年底，中国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%。二是高龄老人增速加快，高龄人口增速超过老龄人口增速。近10年来我国80岁以上高龄老人增加近一倍，已超过2000万。三是空巢化加快，农村青壮年劳动力外出务工、经商、上学造成大量空巢老人，城市青壮年与父母分别居住的情况也十分普遍。

　　2、我国人口老龄化水平远远高于国际公认的标志线水平

　　根据联合国人口老龄化的标准，一个国家60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过10%，或65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会，而超过了14%就被称为“老龄社会”。尽管经济迅速发展。中国也开始面临着人口老龄化的问题。2017年，中国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%，中国老年人口比例远远高于老龄化社会的规定标准。

　　实际上，中国在2001年就已开始进入了老龄化社会。从老龄化社会进入老龄社会，法国用了115年，英国用了47年，德国经过了40年，而日本只用了24年，速度之快非常惊人。据联合国的人口统计数据，中国将在2024年至2026年前后进入老龄社会，速度与日本大体相同。

　　图表8：2012-2017年中国65岁及以上人口数量及增长率

　　3、人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题

　　我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年。

　　2018年65岁及以上老年抚养比例分别达到14.7。根据2017年2月国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右。

　　随着我国人口老龄化进程的加剧，养老成为摆在我国面前的一个大课题，如养老问题不能及时有效解决，将会影响经济社会的发展。

　　图表9：1990-2020年中国65岁以上老人抚养比变动情况

　　4、东三省地区是我国老龄化进入时间早、水平高、增速快的地域之一

　　首先，东三省地区是全国最早进入老龄化社会的地域。2000年全国刚刚进入老龄化社会时，上海市、浙江省和辽宁省省65岁及以上老年人口比例在全国各省市区中居前三位。

　　其次，东三省地区我国老龄化水平较高的地域。截至2017年底，全区域60岁以上户籍老年人口3309万，占总人口的20.55%，高出全国3.25个百分点。

　　最后，东三省地区是老龄化速度较快的地域。近五年，东三省地区60岁及以上人口复合增长率达到4.54%，而全国近五年老龄人口复合增长率为4.43%，东三省高于全国0.11个百分点。

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是响应国家政策的需要

　　近年来，国家出台了多项关于养老服务的政策。2017年2月28日，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》。《规划》要求，到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。此外，《****年政府工作报告》、十九大报告等政策文件均多次提及养老，大力支持医养融合发展，推进医疗联合体建设。

　　本项目建设的养老院，积极协作建设医疗联合体，推进医养融合发展，有利于养老体系额的完善，促进养老服务在东三省洲地区的普及，有助于“十三五”规划中各项指标的完成，积极响应国家养老政策的实施。

　　二、项目建设是改善老年人居住环境，提高老年人生活质量的需要

　　目前，我国尚处于社会主义初级阶段，经济发展水平不高，老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。

　　本项目建设的养老院，是提高老年人生活质量，加强社会主义精神文明建设的现实需要。提高老年人生活质量，让老年人享受舒适安全、高质量的养老与疗养康复服务，是国家对养老事业提出的新要求。要满足和改善老年人对物质生活的非凡要求，更要不断满足和丰富老年人对精神文化生活的需要。为老年人提供全方位的服务，在养老过程中体现出鲜明的人文性和道义性，是社会文明进步的重要标志。这不仅有利于社会养老事业的发展和完善，还有利于形成积极的社会风尚，使老人在一种积极、活跃的精神状态中安度晚年。

　　三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要

　　机构养老是一种以全方位、多层次服务养老为主的养老方式。随着年龄的增长和身体的衰老，老年人对介助、介护服务的需求逐渐增加，对养老相关行业的依附性越来越强。依托养老机构构筑养老服务体系不仅具有方便易行、针对性强、参与面广等特点，而且还能给老人带来认同感和归属感。

　　我国传统的大家庭，正在或者已经被核心家庭取代，老年人和子女分开居住已经相当普遍，“空巢”家庭增多，这给老人的生活照顾、医疗保健及精神照料方面都带来诸多的不便。对众多独生子女来说，对老人的赡养、照料也是一个沉重的负担。如：提供照顾所带来的经济、身体和精神等负担或压力以及照顾与工作之间的冲突等。因此，依托养老机构构筑产业化养老是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，是社会发展的必然。

　　四、项目建设是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要

　　中国是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，决定了我国不能像西方国家那样由政府包办社会养老福利事业。这就需要开辟出一条养老职能社会化的道路，以缓解政府财政压力。强化社会养老功能，本项目依托养老公寓构筑社会化养老服务体系，正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、缓解社会矛盾提供了有效的保障。

　　本项目建设的休闲院能够为老年人提供老年住宅、生活护理、家政服务、医疗保健、饮食配餐、文化娱乐以及旅游服务、投资理财等各项服务。养老服务投资公司的规范管理、科学运营、高效服务的养老公寓，是集中式的社会化养老的创新模式。它的好处是集约化、专业化、人性化，能够使老年人享受全面、高质量、人性化的养老服务。

　　党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，关注和解决老龄人口的生活需要不仅仅是构建和谐社会的重要组成部分，而且能率先产生良好的示范效应。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，养老社区的出现将为大连地区及东三省地区老年人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也是推动老年人权益保障工作顺利进行的基石，对构建和谐社会起到积极的促进作用。

　　五、项目建设是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要

　　随着人口老龄化的不断加深，我国面临着失能、半失能、高龄老年人口大幅增加，老年人的医疗卫生服务需求和生活照料需求叠加的趋势越来越显著，健康养老服务需求日益强劲。特别是农村失能、空巢、高龄、失独和留守老年人群体有巨量的健康、养老、医疗需求。但从服务供给上来看，目前我国老龄经济发展还很迟滞，医养服务供给少，发展不均衡，医养产业孵化组织匮乏，创新和技术含量低，专业人才紧缺等诸多问题。

　　以项目服务区域东三省洲为例，到2017年底，全区域60岁及以上人口达到3309万人，占总人口比例为20.55%，高于全国水平3.25个百分点。刚性养老需求巨大，但服务供给匮乏。

　　本项目建设的养老院附近，正在建设大连东部医疗中心。项目建成后可为东三省洲地区中老年客户群体提供养老、康复、疗养之场所，是适应东三省洲人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要。

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　二、项目建设地点

　　三、项目建设内容

　　四、项目投资与资金筹措

　　五、项目实施进度

　　第二节 经济效益评价研究结论

　　第三节 可行性报告编制依据

　　一、可行性研究报告的编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是响应国家政策的需要

　　二、项目是改善老年人居住环境，提高老年人生活质量的需要

　　三、项目是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要

　　四、项目是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要

　　五、项目是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 中国养老产业发展分析

　　一、我国养老产业发展概述

　　二、我国养老产业供给侧分析

　　三、我国养老产业需求侧分析

　　四、我国养老产业发展趋势

　　第二节 东三省养老产业发展分析

　　一、东三省养老产业供给侧分析

　　二、东三省养老产业需求侧分析

　　三、东三省养老产业供需现状

　　三、东三省养老产业发展趋势

　　第三节 大连养老产业发展分析

　　一、大连市逐步健全“五位一体”养老服务体系

　　二、大连大力推进养老服务社会化

　　第四节 项目SWOT分析

　　一、优势

　　二、劣势

　　三、机遇

　　四、威胁

　　第四章 项目选址分析

　　第一节 项目选址要求

　　一、自然条件要求

　　二、交通配套要求

　　三、基础设施配套要求

　　四、劳动力配套要求

　　第二节 项目区位条件

　　一、地理位置

　　二、自然环境

　　三、基础设施

　　四、医疗环境

　　五、社会环境

　　第三节 选址合理性分析

　　第五章 项目建设和发展规划

　　第一节 项目规划和设计

　　一、项目规划原则

　　二、项目总体设计

　　三、住宅设计

　　四、单体设计

　　五、色彩设计

　　第二节 项目建设内容

　　一、建设布局规划原则

　　二、建设规划

　　三、建设内容

　　第三节 公辅工程

　　一、设计依据

　　二、建筑电气照明

　　三、采暖通风空调设计

　　四、安全及监控设计

　　第六章 环境保护

　　第一节执 行标准及排放标准

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境保护

　　第三节 环境保护措施

　　一、大气保护规划

　　二、水体保护

　　三、噪声控制

　　四、养老院环卫工作

　　第四节 环境影响综合评价

　　第七章 消防及安全方案

　　第一节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、建筑

　　三、给水消防

　　四、电气消防

　　五、防范措施

　　第二节 安全方案

　　一、规范和依据

　　二、安全措施

　　三、监控系统说明

　　第八章 节能方案分析

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施

　　一、节电

　　二、节水

　　三、建筑节能

　　四、能源管理

　　第三节 项目能耗分析

　　一、主要能源消耗种类及消耗数量

　　二、项目所在地能源供应状况分析

　　第九章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　三、项目实施管理

　　四、资金与信息管理

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　二、员工来源及招聘方案

　　三、人员培训

　　第三节 项目实施进度

　　一、项目施工组织措施

　　二、项目实施进度

　　第十章 投资估算和资金筹措

　　第一节 投资估算依据

　　第二节 投资估算

　　一、工程费用估算

　　二、工程建设其他费用估算

　　三、预备费估算

　　四、流动资金估算

　　五、项目总投资估算

　　第三节 资金筹措及使用计划

　　第十一章 财务效益和经济效益评价

　　第一节 财务评价及测算

　　一、评价依据

　　二、营业收入及税金测算

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　第二节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率FIRR

　　二、财务净现值FNPV

　　三、项目投资回收期Pt

　　第三节 项目不确定性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第四节 财务评价结论

　　第十二章 社会效益评价

　　第一节 社会效益

　　一、带动当地经济发展，增加政府财政税收收入

　　二、带动就业增长、培养专业服务人才，增加就业岗位

　　三、促进养老产业发展，优化医疗资源配置

　　四、保障老年人权益，实现“老有所养、病有所医”

　　五、提供休闲娱乐养生为一体的场所，增强人民幸福感

　　六、改善当地社会服务质量和生活质量

　　第二节 互适性分析

　　第十三章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、财务风险

　　二、政策风险

　　三、市场风险

　　四、环境风险

　　五、综合风险评价

　　第十四章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、项目的市场前景十分广阔

　　二、项目政策保障

　　三、项目资金安排合理

　　四、项目建设条件及方案

　　五、项目经济效益

　　六、项目社会效益

　　七、项目风险控制问题

　　第二节 建设项目可行性研究建议

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