轻工及建材-山西省某市临街改造项目可行性研究报告

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第一章项目总论

第一节项目名称及承办单位

四、项目简介

本项目位于********，项目占地***亩，其中***亩土地性质为坑塘水面，***亩土地性质为二调建设用地。现状场地平整，交通、景观、配套服务设施便利，地块周围各种设施均为最佳。

项目定位为面向新型社区，项目建成后将具备完善的交通系统和优越的环境空间以及星级的物业服务，以保证未来几年内在该地区市场的持续领先。

第二节项目概况

一、项目地点

本项目位于山西省********。项目四至：***。项目所在地的自然条件、交通网络、用地条件、人力资源等条件符合项目建设及后期运营条件。

二、项目规模

项目占地***亩，其中***亩土地性质为坑塘水面，***亩土地性质为二调建设用地。项目总建筑面积***平方米，容积率***，绿化率***。

四、项目总投资

项目估算总投资***万元，其中土地费用***万元，前期工程费用***万元，基础设施建设费***万元，建筑安装工程费***万元，公建配套费***万元，管理费用***万元，财务费用***万元，销售费用***万元。具体见下表所述。

五、经济指标

根据测算，项目最终实现销售收入*****亿元，实现净利润约*****亿元，上缴各项税收*****亿元，项目税后净现值为*****万元，税后内部收益率*****。盈利能力良好，并且根据测算，项目在运营期间，可按时偿还贷款，还款能力强。

六、社会效益

本项目属于*****地区房地产市场的一项大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将改变***镇解放街地区的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，有效地提升区内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升区内建设档次与水平，改善区域环境，提升区域形象，具有十分重要的意义。

第三节编制依据及研究范围

一、编制依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013修正）；

4、《*****市城市总体规划(2005-2020年)》；

第二章项目建设背景及必要性

第一节项目建设背景

一、政策背景

1、《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》

2019年04月15日，国务院发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出建立集体经营性建设用地入市制度，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市，

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2、《住房和城乡建设部2019年政务公开工作要点》【建办厅函〔2019〕431号】

2019年07月19日，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅发布了《住房和城乡建设部2019年政务公开工作要点》。《要点》指出强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，及时准确解读市场形势和调控政策措施，及时澄清房地产市场各类不实传言，积极释放正面信号，引导市场理性发展，稳妥实施房地产市场平稳健康发展调控长效机制方案。

3、《山西省关于生态修复城市修补工作实施意见》

2019年02月26日山西省人民政府发布了《生态修复城市修补工作实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出了开展生态修复、城市修补工作的重要性及重大的意义。阐述了要加强健全公共服务设施建设，补市政公用设施不足、增加城市公共空间、塑造城市特色风貌、改造老旧城区等相关措施。

4、《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》【建规[2017]59号】

2017年3月上旬住房城乡建设部发布了《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出改造老旧小区。统筹利用节能改造、抗震加固、房屋维修等多方面资金，加快老旧住宅改造并实施小区海绵化改造，小区周边配套建设菜市场、便利店、文化站、健身休闲、日间照料中心等社区服务设施。统筹规划建设基本商业网点、医疗卫生、教育、科技、文化、体育、养老、物流配送等城市公共服务设施，不断提高服务水平。

5、《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》【国土资规[2017]12号】

2017年12月下旬，国土资源部发布了《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出因地制宜编制村土地利用规划。在不占用永久基本农田、不突破建设用地规模、不破坏生态环境和人文风貌的前提下，统筹农业农村各项土地利用活动，优化耕地保护、村庄建设、产业发展、生态保护等用地布局

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6、《中国经济和国民经济发展第十三个五年计划纲要》

2016年10月下旬，中共中央发布《中国经济和国民经济发展第十三个五年计划纲要》，《纲要》提出“提出促进房地产市场健康发展，优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。

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7、《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

2016年2月下旬国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出大力推进棚改安居。深化城镇住房制度改革，以政府为主保障困难群体基本住房需求

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8、关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》【国发〔2015〕37号】

2015年06月30日国务院发布了《进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出要加快棚改项目建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、补偿安置等前期工作。

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9、《关于加快推进生态文明建设的意见》

2015年4月25日中共中央、国务院出台了《关于加快推进生态文明建设的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出要大力推进绿色城镇化建设,

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二、经济背景

1、我国经济保持中高速增长，建筑业及房地产行业不断优化

2018年国内生产总值900309亿元，比上年增长6.6%。2018年国家外汇储备30727亿美元，比上年末减少672亿美元。2018年人民币平均汇率为1美元兑6.6174元人民币，比上年升值2.0%。

2018年全社会建筑业增加值61808亿元，比上年增长4.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业利润8104亿元，比上年增长8.2%，其中国有控股企业2470亿元，增长8.5%。

2018年房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。其中住宅投资85192亿元，增长13.4%；办公楼投资5996亿元，下降11.3%；商业营业用房投资14177亿元，下降9.4%。全年全国棚户区住房改造开工626万套，基本建成511万套。全国农村地区建档立卡贫困户危房改造157万户。

2、山西省经济发展稳中向好，房地产市场平稳发展

山西省2018年实现地区生产总值16818.1亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值740.6亿元，增长2.1%，占生产总值的比重4.4%；第二产业增加值7089.2亿元，增长4.5%，占生产总值的比重42.2%；第三产业增加值8988.3亿元，增长8.8%，占生产总值的比重53.4%。

2018年山西省建筑业增加值1152.8亿元，按不变价增长6.1%。资质以上建筑业企业完成总产值4071.5亿元，增长14.2%，共签订合同额9049亿元，增长5.4%。

2018年山西省房地产开发投资1376.6亿元，较上年增长18.0%，其中住宅投资1033.8亿元，增长22.1%；商业营业用房投资153.2亿元，增长3.6%。

3、吕梁市经济走势平稳，为房地产的发展提供良好发展背景

2018年吕梁市生产总值1420.3亿元，按可比价计算，比上年增长5.2%。其中，第一产业增加值59.49亿元，增长1.6%，占生产总值的比重4.2%；第二产业增加值871.96亿元，增长1.7%，占生产总值的比重61.4%；第三产业增加值488.87亿元，增长11%，占生产总值的比重34.4%。

三、社会背景

1、人均可支配收入水平的提高为房地产业的发展提供经济支持

（1）全国居民人均可支配收入28228元，比上年增长8.7%

2018年全国居民人均可支配收入28228元，比上年增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.5%。，其中城镇居民人均可支配收入39251元，比上年增长7.8%，农村居民人均可支配收入14617元，比上年增长8.8%。在人均可支配收入中，居住支出占总支出的23.4%，仅次于烟酒支出。根据居民居住支出的比重，可以看出人民居住需求的旺盛，从而促进房地产行业的发展。

（2）山西省居民人均可支配收入为31035元，比上年增长6.5%

2018年山西省城镇居民人均可支配收入31035元，增长6.5%，城镇居民人均消费支出19790元，增长7.5%；农村居民人均可支配收入11750元，增长8.9%，农村居民人均消费支出9172元，增长8.9%。

2、社会消费水平的增加为城市商贸、地产行业的发展提供动力

（1）全国社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%

2018年全国社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%。按经营地统计，城镇消费品零售额325637亿元，增长8.8%；乡村消费品零售额55350亿元，增长10.1%。按消费类型统计，商品零售额338271亿元，增长8.9%；餐饮收入额42716亿元，增长9.5%。

（2）山西省社会消费品零售总额7338.5亿元，增长8.2%

2018年山西省社会消费品零售总额7338.5亿元，增长8.2%。按经营地统计，城镇消费品零售额5956.7亿元，增长8.2%；乡村消费品零售额1381.8亿元，增长8.4%。按消费形态统计，商品零售额6660.3亿元，增长8.2%；餐饮收入额678.2亿元，增长8.2%。

第二节项目建设的必要性

一、项目建设是改善群众住房条件、构建和谐社会的需要

城市双修是改善民生的重大举措，本项目涉及城市双修的修改内容主要是棚户区改造，优化城市面貌。项目中居住在棚户区的居民为村民，家庭收入主要靠外出打工取得和售卖农产品来支持，柳林村青龙镇人均收入水平较低，村民完全靠自身力量购买商品房解决问题不现实，群众要求对现有居住环境进行改造的呼声强烈，实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享经济发展成果，提高党员和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，可以有力促进和谐社会的建设。