易普咨询-北京某国际企业家商务中心建设项目可行性研究报告案例

　　第一章 总论

　　1.1 项目概况

　　1.1.1 项目名称

　　***国际企业家商务中心

　　1.1.2 建设地址

　　北京市大兴区***地区，东至**区界，西至***路，南至***路，北至***路。

　　1.1.3项目建设单位

　　北京***置业有限公司

　　1.1.4项目性质

　　新建

　　1.1.5项目定位

　　（1）项目定位

　　本项目定位为国际企业家商务中心，致力打造大兴创新企业汇聚中心、服务型公共空间与社交型公共空间。

　　大兴创新企业汇聚中心：为龙头企业提供独栋办公空间，为行业先锋提供科研办公场所，为优秀人才提供高级人才公寓。

　　服务型公共空间：提供接待展示、生活服务、体育健康平台。

　　社交型公共空间：包括开放室外空间、绿化平台、下沉广场等。

　　（2）客群定位

　　精英企业家：为企业家商务交流提供优质顶级商务接待场所，打造与世界对话窗口。

　　国内顶尖企业：提供高品质环境，引进国内外在京优秀顶级企业入驻，助力大兴区域发展。

　　国际高端人才：提供舒适人才公寓,吸引并留住人才，满足其对空间的多种需求。

　　（3）功能定位

　　根据优秀顶级企业、精英企业家、国际高端人才的企业科研办公、企业商务接待、企业商务展示、企业家商务交流、生活居住等功能需求，规划建筑设计高品质独栋办公楼、独立电梯入户平层、国际精英人才公寓。

　　1.1.6建设理念

　　以企业家为核心，集商务接待、办公、国际人才公寓，三位一体的生态系统。

　　同时，具备特殊情况下功能使用，在疫情或其它公共事件影响下，仍能满足商务接待、办公、居住等基本需求。

　　1.1.7 项目提出的背景

　　大兴机场的通航、临空经济区加速推进，将很好地带动区域经济的发展，并成为京津冀协同发展的一个新突破点。将会是中国的世界门户，全球的航空枢纽以及京津冀新增长极。同时，大兴区是全国33家农村集体经营性建设用地改革试点单位之一，未来大兴区将整理和储备出不低于1500公顷的新增产业用地，为产业发展提供空间保障和竞争优势。由此可见，临空经济区及农村集体经营性建设用地在大兴试点改革为大兴的经济发展提供了强有力的催化剂及空间保障和竞争优势。

　　亦庄、上地、总部基地商务板块是以大面积、低档次的低层、多层建筑为主的商务业态形式，CBD、金融街、望京商务板块是以高层建筑为主的商务业态模式，各商务板块均以企业办公为核心，功能形式单一，缺少为企业家提供商务展示、商务交流等功能的小面积业态空间。

　　在此背景下，北京***置业有限公司提出了本项目的建设。

　　1.1.8 项目建设规模与内容

　　项目总占地面积***㎡，总建筑面积***㎡，其中地上建筑面积***㎡（国际人才公寓***㎡，独栋办公***㎡，平层办公***㎡，其他用房***㎡），地下建筑面积***㎡。项目建成后可提供企业科研创新中心***套，企业商务展示中心***套，国际人才公寓***套，企业家商务中心***栋，机动车停车车位***个，非机动车停车车位***个。容积率2.0，建筑密度36%，绿地率30%。

　　本项目建设内容包括土建装饰工程、水电气及其他配套设施等安装工程，以及综合管网、道路及硬质铺装、绿化等室外工程。

　　1.1.9项目总投资及资金筹措

　　本项目总投资***万元，其中包括工程费用***万元，工程建设其他费用***万元，预备费***万元，流动资金***万元。

　　项目建设所需资金由企业自筹解决。

　　1.1.10建设期

　　本项目建设期共3年，预计从2021年5月开始，至2024年5月完成竣工验收。

　　1.2建设单位简介

　　公司名称：北京***置业有限公司

　　公司类型：有限责任公司(法人独资)

　　注册地址：北京市大兴区***室

　　法定代表人：***

　　注册资本：***万元

　　经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；专业承包；施工总承包；物业管理；科技开发、咨询、服务、转让；承办展览展示；会议服务（不含食宿）；园林绿化管理；园林绿化工程；市场调查；销售建筑材料、五金产品（不含电动自行车）、金属材料、文化用品、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、消防器材；建筑机械设备租赁；出租商业用房；出租办公用房。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

　　1.3 编制依据

　　1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　　2、《投资项目可行性研究指南》；

　　3、《产业结构调整指导目录(2019本)》；

　　4、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

　　5、《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》；

　　6、《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；

　　7、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》；

　　8、发改委《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》；

　　9、《大兴区产业指导目录》；

　　10、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

　　11、国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；

　　12、国家和北京市其它相关规定和要求；

　　13、其他相关基础资料。

　　1.4编制内容

　　本报告内容涉及本项目建设的必要性、市场预测、建设内容、工程方案、环境保护、建设进度、建设投资、财务评价、风险分析等方面。本报告对本项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。

　　1.5项目主要技术经济指标

　　本项目总投资额为***万元人民币，建设期为3年。经测算，本项目的财务内部收益率（所得税前）为8.87%，财务内部收益率（所得税后）为6.79%，资本金净利润率为7.86%。投资回收期（税前）为8年6个月（不含建设期），投资回收期（税后）为10年1个月（不含建设期），累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。项目主要技术经济指标见表1-1。

　　表1-1项目经济技术指标

　　

　　目录

　　第一章 总论

　　1.1 项目概况

　　1.2 建设单位简介

　　1.3 编制依据

　　1.4 编制内容

　　1.5 项目主要技术经济指标

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　2.1 项目建设背景

　　2.2 项目建设的必要性

　　第三章 商业地产行业市场分析

　　3.1 我国商业地产发展现状和空间前景

　　3.2 北京商务办公楼市场分析

　　3.3 项目周边资源情况分析***

　　3.4 疫情之下商业地产的机遇与挑战

　　第四章 项目选址及建设条件

　　4.1 项目选址

　　4.2 建设条件

　　第五章 规划方案

　　5.1 项目定位

　　5.2 建设理念

　　5.3 项目愿景

　　5.4 功能分区

　　5.5 独栋方案与私人定制方案

　　第六章 工程方案

　　6.1 设计依据

　　6.2 总体设计方案

　　6.3 建筑设计方案***

　　6.4 结构设计方案

　　6.5 变配电及通讯设计方案

　　6.6 给水排水工程

　　6.7供热设计方案***

　　第七章 节能

　　7.1 用能标准和节能规范

　　7.2 节能措施

　　7.3 能源管理

　　第八章 环境影响评价

　　8.1 环境现状

　　8.2 项目建设与运营阶段污染源分析

　　8.3 项目建设和运营阶段污染治理方案

　　8.4 环境影响评价结论

　　第九章 劳动安全及消防

　　9.1 劳动安全

　　9.2 消防

　　第十章 物业管理

　　10.1 物业管理机构及职责

　　10.2 物业管理目标

　　第十一章 组织机构及人力资源配置

　　11.1 组织机构设置

　　11.2 人力资源配置

　　第十二章 项目实施进度及招标

　　12.1 进度计划

　　12.2 项目招标

　　第十三章 投资估算与资金筹措

　　13.1 投资估算范围

　　13.2 投资估算依据

　　13.3 投资估算

　　13.4 资金筹措

　　第十四章 财务经济效益评价

　　14.1 评价原则、依据及参数

　　14.2 营业收入、税金及附加估算

　　14.3 成本费用估算

　　14.4 财务评价指标

　　14.5 盈亏平衡分析

　　14.6 财务评价结论

　　第十五章 风险分析

　　15.1 主要风险因素识别

　　15.2 风险评估

　　15.3 风险防范对策

　　第十六章 社会评价

　　16.1 项目对社会的影响分析

　　16.2 项目与所在地互适性分析

　　16.3 社会评价结论

　　第十七章 结论

　　17.1 结论

　　17.2 建议

　　附表1项目总投资估算表

　　附表2总投资使用计划与资金筹措表

　　附表3营业收入及税金测算表

　　附表4总成本费用估算表

　　附表6利润估算表

　　附表7项目投资现金流量表

　　附表8财务评价指标汇总表

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