易普咨询-河北省某海洋文体商业中心建设项目可行性研究报告案例

 

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　***海洋文体商业中心建设项目

　　二、项目定位

　　***海洋文体商业中心，致力于成为国内领先的全民海洋文体文化推动者和健康美好生活服务商，通过城市海洋文体社交综合体的推广，结合最优质的海洋文化资源、文化教育培训、赛事活动举办、文化交流促进等举措，推进城市海洋文体文化体系建设。

　　***海洋文体中心涵盖特色海洋空间、趣味运动馆、培文书院、海洋科普空间、特色海洋酒店等多项商业配套内容，引入文体标准服务体系，针对海洋、文化社交爱好者、城市文化休闲人群，打造城市海洋特色社交空间和全民共享体育生态。

　　***海洋文体中心，包括战略规划、产业规划、空间规划、产业运营等在内的全流程服务和一体化解决方案，与地方政府、合作伙伴一起，通过“产业+空间+运营"的发展模式，构建海洋文化生态圈。

　　三、项目单位

　　***文化体育发展有限公司

　　四、项目建设地点

　　河北省***市***县

　　五、项目建设性质

　　新建

　　六、项目建设内容及规模

　　本项目总占地面积为***亩，其中住宅部分面积***亩，占比***%，商用部分面积***亩，占比***%。总建筑面积为***m2，建设内容包括住宅、海洋馆、海洋博物馆、度假主题酒店及周边配套主题商业街。具体如下：

　　图表1：项目建设内容及规模

　　七、项目实施进度

　　项目建设周期为24个月，从2021年1月起至2023年1月止，其中前期工作6个月，建设期18个月。

　　2021年1—2月，完成可行性研究分析，上报决策；签订合作协议；确定先购买项目所需的报建材料。

　　2021年3—4月，协调设计单位、中介机构编制项目可研报告，环评、安评、能评报告，办理项目立项审批批复、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，做好临时用电用水安装等项目前期准备工作。

　　2021年5月—2021年6月，编制招标文件，进行招标工作。

　　2021年7月—2023年1月，进行商业中心建设工作，后期进行系统调试，并竣工验收。

　　2023年1月底前，商业中心开始正常运营生产。

　　图表2：项目建设的进度安排

　　八、项目投资与资金筹措

　　本项目总投资估算为***万元，全部来源于企业自筹。其中建设投资合计***万元，铺底流动资金***万元。建设投资中，工程费用合计***万元，工程建设其他费用合计***万元，预备费***万元。项目总投资估算表如下：

　　图表3：项目总投资估算表

　　项目建设投资估算表详见文末附表。

　　第二节 项目主要研究结论

　　一、经济效益

　　项目计划总投资***万元。项目建成后，将形成良性的资金链循环，预计运营期第一年营业收入达***万元，运营期第一年上缴税金达***万元，往后年份年均营业收入达***万元，往后年份年均上缴税金达***万元。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目所得税前投资财务内部收益率为***%，所得税后投资财务内部收益率为***%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率（ic=8%）；项目所得税前投资财务净现值***万元，所得税后投资财务净现值***万元，大于零；项目税前静态投资回收期为***年（不含建设期），项目税后静态投资回收期为***年（不含建设期）；税前动态投资回收期为***年（不含建设期），税后动态投资回收期为***年（不含建设期），说明项目的盈利能力良好。

　　图表37：项目财务评价一览表

　　二、社会效益

　　1、提高城市品位、推广海洋文化、为***县城市发展带带来现代元素。

　　本项目通过城市海洋文体社交综合体的推广，结合最优质的海洋文化资源、文化教育培训、赛事活动举办、文化交流促进等举措，推进城市海洋文体文化体系建设，能有效提高城市品位，为***县城市发展带带来现代元素，同时可以填补***县文化深度旅游产品体系的不足，为***县文化旅游开发提供借鉴。

　　2、带动***县文化旅游等产业的发展，促进经济增长

　　项目建成后，将形成具有辐射能力的核心商圈，大大带动区域经济的快速发展。同时可以提高城市知名度、美誉度，提升城市品牌形象，加快当地文化旅游产业和科普教育事业的发展，催生新型旅游业态，有利于经济的可持续发展。

　　3、项目建成后，可直接提供就业岗位***人，间接带动就业增长数千人，运营后第一年可上缴税金***万元，往后年份年均为当地政府贡献税收***万元。

　　本项目的建设，可为当地带来一定量的就业机会，安置待业人员。其中，项目建设期，生产基地建设和维护能为本地施工队伍和劳动力提供广阔的就业渠道；项目建成投产后，不仅项目方的管理、运营需要招聘员工，而且随着行业上下游企业的聚集，还将带动相关产业以及间接服务的发展，进一步增加就业机会。

　　预计本项目实施后可直接增加就业岗位***个，间接带动就业增长数千人。在相关产业的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业，这对于解决当地居民就业问题起到积极推动作用。

　　项目实施后，一方面直接增加企业的收入，另一方面直接及间接增加当地政府的财政税收，通过政府投资改善基础设施，提高文化教育水平从而使全市居民受益。经测算，项目建成运营后,第一年可上缴税金***万元，往后每年年均上缴税金达***万元。

　　社会效益分析详见第十章。

　　第三节 项目编制依据及研究范围

　　一、项目编制依据

　　1、《产业结构调整指导目录（2019年本）》

　　2、《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》

　　3、《关于推动特色文化产业发展的指导意见》（文产发〔2014〕28号）

　　4、《文化部“十三五”时期文化产业发展规划》

　　5、《关于促进全域旅游发展的指导意见》（国办发〔2018〕15号）

　　6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

　　7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　　8、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；

　　9、地方政策法规以及当地拟建地址的自然、经济、社会等基础资料；

　　10、委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

　　二、编制原则

　　1、符合国家、河北省政府相关产业发展政策；

　　2、符合可持续发展的目标；

　　3、建设规模、投资数额做到切合实际；

　　4、统筹考虑施工方便、管理维护便捷等因素。

　　三、研究范围

　　根据《投资项目可行性研究指南》编制深度要求，本项目可行性研究的内容包括：

　　1、对项目提出的背景、必要性、项目的市场前景进行分析；

　　2、对项目建设方案等进行论述，通过研究确定项目拟建规模；

　　3、对项目的建设条件、交通条件等进行研究；

　　4、对项目实施进度、劳动定员的确定；

　　5、进行项目投资估算，对项目的成本估算和经济效益分析，提出财务评价结论；

　　6、对项目的社会效益进行分析；

　　7、提出项目的可行性研究工作结论。

　　目录

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　二、项目定位

　　三、项目单位

　　四、项目建设地点

　　五、项目建设性质

　　六、项目建设内容及规模

　　七、项目实施进度

　　八、项目投资与资金筹措

　　第二节 项目主要研究结论

　　一、经济效益

　　二、社会效益

　　第三节 项目编制依据及研究范围

　　一、项目编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目的建设是落实国家文化旅游产业政策、满足所在地的产业发展规划的需要

　　二、项目的建设是加快文旅融合发展的需要

　　三、项目的建设是完善***县文化旅游体系的需要

　　四、项目的建设是促进当地经济发展，提供劳动就业岗位的现实需要

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 文旅行业现状分析

　　一、文旅消费向三、四线城市及乡镇下沉

　　二、旅消费年轻化趋势明显，90后、95后成为主力军

　　第二节 国内景区现状分析

　　一、文旅行业上半年受疫情影响严重，下半年逐步恢复

　　二、文旅行业恢复与疫情受控程度向好相关，引导政策亦逐步放宽

　　三、5A级景区进入高质发展阶段

　　第三节 酒店行业现状分析

　　一、我国酒店业疫情后恢复情况：非标住宿和疫情带来的双重挑战

　　二、我国星级酒店数量总体呈现下降趋势，受疫情的影响营收出现较大幅度下滑

　　三、疫情对我国星级酒店关键指标影的下降影响明显，随着国内旅游放开指标环比向好

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节 项目建设选址

　　第三节 项目区位条件

　　一、地理环境

　　二、地质地貌

　　三、气候水文

　　四、交通运输

　　五、经济发展

　　六、历史文化

　　七、旅游景区

　　第四节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设方案

　　第一节 建设目标与内容

　　一、项目建设指导思想

　　二、总图布置规则

　　三、项目建设内容

　　第二节 土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　三、绿化

　　四、施工能力

　　第三节 项目设备方案

　　一、主要设备方案选择的基本要求

　　二、主要设备选型及来源

　　三、项目设备清单

　　第六章 建设期限和实施的进度安排

　　第一节 项目施工组织措施

　　一、建立项目实施管理机构

　　二、经营准备

　　三、竣工验收

　　第二节 项目实施进度

　　第七章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　二、人员培训

　　第三节 企业发展战略

　　一、管理战略

　　二、人力资源管理

　　三、企业文化建设

　　第八章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　第五节 资金筹措

　　第九章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 营业收入及税金测算

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值FNPV

　　二、财务内部收益率FIRR

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、资本金净利润率

　　第六节 财务评价结论

　　第十章 社会效益评价

　　第一节 项目的社会效益分析

　　第二节 项目实施对社会的影响分析

　　第三节 互适性分析

　　第十一章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、建设条件的可行性研究结论

　　二、建设方案的可行性结论

　　三、资金安排合理性的可行性结论

　　四、经济效益的可行性结论

　　五、研究结论总述

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　附表：

　　附表1：项目建设投资估算表

　　附表2：项目收入及税金估算表

　　附表3：项目动力费用估算表

　　附表4：项目工资及福利费估算表

　　附表5：项目折旧费用估算表

　　附表6：项目摊销费用估算表

　　附表7：项目总成本费用估算表

　　附表8：项目利润估算表

　　附表9：项目流动资金估算表

　　附表10：项目投资现金流量表

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