易普咨询-酒楼装修项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　1.项目名称

　　酒楼装修项目（以下简称“本项目”）。

　　2.项目单位

　　1、企业营业执照

　　注册号：XXXXXXXXXXXXXXXX

　　名称：XX市XXXX酒店有限公司

　　住所：XX市XX区XXX路

　　法定代表人：XXX

　　公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

　　2、公司简介

　　XXXX酒店是由XX市XXXX酒楼有限公司投资兴建的四星级豪华商务酒店，位于XX市XXX路XXX号。紧邻汾河公园、古城公园景区，周边有XX奇石文化博物馆、XX博物馆、规划展览馆、冰世界运动中心。酒店集客房、餐饮、会议、休闲于一体，于2007年1月27日开业。

　　XXXX酒店拥有130间客房，以创造增量价值为使命，为客人提供的高品质生活体验，倡导信任待客、感受邻里、全员授权、人文情怀的服务特色。人生是一场旅行，企业倡导“轻”生活态度，删繁就简，轻装上阵；在路上重拾人与人之间的信任，以及相信美好的能力。功能齐全、设施先进、装修豪华的金海多功能厅是您举办宴会、会议、庆典、展览的最佳场所。

　　服务理念：以客为尊、服务至上;

　　经营理念：至尊、至诚、至精;

　　员工行为准则：求实、尽职、主动、上进。

　　3.项目性质

　　本项目性质为：改造项目（重新装修）

　　4.项目建设地点

　　XX省XX市尧都区XXX路

　　5.项目建设周期

　　建设周期7个月(拟建2023年6月底至2024年1月底)

　　6.项目建设内容及规模

　　1、建设规模

　　酒店占地面积约7000平方米，建筑面积2万平方米，装修酒店改造内容为内部公共部分装修、客房装修、外立面装修。其中公共部分包括健身房、洗衣房、会议室等，健身房位于三层东侧面积60㎡，自助洗衣房位于三层东侧面积30㎡，会议室位于四楼西侧，其中多功能会议室1个，可容纳200-300人，用于举办各类会议、展览、学术培训与交流，中型会议室1个，可容纳100人举行会议，小型会议室1个，可容纳30-50人；客房总数为130套位于5-12层（套房5间，大床房72间，标间53间）；外立面以实际表面积计取。

　　2、项目客房装修内容如下：

　　图表1客房装修投资明细表

　

　　7.项目主要经营项目

　　主要经营范围有客房住宿、餐饮。

　　8.项目总投资及资金来源

　　项目总投资估算18,032.88万元，其中项目以前年度投入15,000.00万元，本次装修改造投资额为3,032.88万元，客房装修投入1,633.00万元，其他装修投入1,200.00万元，预备费141.65万元，流动资金58.23万元。

　　图表2总投资估算表

　

　　根据项目方介绍，本项目装修改造投资为3,032.88万元人民币，根据项目方提供资料，项目拟自筹资金1,532.88万元人民币,拟融资1,500.00万元(具体融资方式、金额、期限以及利率以实际合同为准)。

　　2.主要研究结论

　　1.经济效益

　　经测算，该项目财务内部收益率为14.10%，满足投资者的要求。项目静态投资回收期为5.21年，动态投资回收期为7.40年，财务净现值为3,238.74万元，获利指数为2.07，总投资收益率为21.46%，净资产利润率为16.10%，项目的盈利能力较好。

　　图表3：项目经济效益指标一览表

　

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　2.社会效益

　　本项目直接增加就业岗位40人，这对于解决当地居民就业收入起到积极作用，年均增加政府财政税收217.90万元，有效促进了当地政府、居民收入水平，在相关产业的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，拥有了更多自主寻找致富途径的选择，带动上下游了产业发展，从而形成产业链效应。

　　3.编制依据、原则与范围

　　1.编制依据

　　1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）

　　2、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）

　　3、《中华人民共和国物权法》（主席令第六十二号）

　　4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求

　　5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

　　6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）

　　7、《产业结构调整指导目录（2019年本）》

　　8、《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　10、XX省有关法规、政策、各种收费标准的规定和项目建设的地方经济及市场的价格指标

　　11、包含各种市场信息的市场调研报告

　　12、项目承建单位提供的数据资料和关联单位资料

　　2.编制原则

　　1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；

　　2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；

　　3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。

　　3.编制范围及内容

　　根据《投资项目可行性研究指南》编制深度要求，本项目可行性研究的内容包括：

　　1、对项目提出的背景、必要性、项目的市场前景进行分析；

　　2、对项目装修方案、工艺技术等进行论述，通过研究确定项目拟装修规模；

　　3、对项目的建设条件、交通条件等进行研究；

　　4、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；

　　5、对项目实施进度、劳动定员的确定；

　　6、进行项目投资估算，对项目的成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；

　　7、对项目的社会效益和面临的风险进行评估，并给出风险应对策略；

　　8、提出项目的可行性研究工作结论。

　　2.项目建设背景及必要性

　　1.项目建设背景（PEST分析）

　　1.政策背景

　　1、相关产业政策的支持

　　本项目符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）中鼓励类第三十四“旅游业”第3条“旅游基础设施建设及旅游信息服务”的产业政策。

　　2、国家旅游行业相关政策及规划的支持

　　国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）提出，深化改革开放，加强统筹协调，转变发展方式，提升发展质量，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。以游客满意度为基准，全面实施《旅游服务质量提升纲要》，以标准化为手段，健全旅游标准体系，抓紧制定并实施旅游环境卫生、旅游安全、节能环保等标准，重点保障餐饮、住宿、厕所的卫生质量。

　　国务院《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）提出，以转型升级、提质增效为主线，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求。到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。

　　《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）要求：增加服务有效供给。鼓励各类市场主体根据居民收入水平、人口结构和消费升级等发展趋势，创新服务业态和商业模式，优化服务供给，增加短缺服务，开发新型服务。城市生活性服务业要遵循产城融合、产业融合和宜居宜业的发展要求，科学规划产业空间定位，合理布局网点，完善服务体系。

　　《中国旅游业“十三五”发展规划纲要》提出，引导旅游饭店理性投资，进一步优化类型、档次和结构，促进各种类型的旅游住宿设施规范发展。不断提高服务质量和管理水平，培育一批有产业竞争力和社会影响力的饭店品牌，推进饭店连锁化和集团化发展。

　　3、国家领导层面支持

　　2020年5月11日至12日，习近平总书记先后来到大同、太原等地，深入农业产业基地、移民新村、文物保护单位、改革示范区和企业等，就统筹推进常态化疫情防控和经济社会发展工作、巩固脱贫攻坚成果进行调研。从雁漠古域到尧舜故土，从巍巍太行山到滔滔黄河畔，3700万三晋儿女欢欣鼓舞。大家纷纷表示，要认真学习习近平总书记重要讲话精神，全面贯彻党中央决策部署，努力克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，推动文旅融合、加强遗产保护、加快生态文明建设、强化景区管理、提升服务质量，以高品质文旅产品和服务增强人民群众的幸福感，乘势而上，书写XX践行新时代中国特色社会主义的新篇章。

　　4、XX市对旅游住宿的支持

　　XX市开展以“爱家乡、爱生活、游XX——品XX历史文化、赏家乡风光之美”为主题的“十个一”活动，鼓励广大党员干部职工以实际行动支持文化和旅游业发展，促进我市文旅产业复苏。

　　此次活动由市文化和旅游局联合市直工委、市总工会、市商务局、XX日报社、XX广播电视台主办。“十个一”活动具体包括：一是购买一张一卡通。“XX旅游一卡通”通过“民生XXAPP”“XX旅游一卡通”微信公众号线上营销，购卡享受XX旅游优惠政策；二是体验一次自驾游。全市各级党员干部职工利用节假日、双休日休息时间，到我市旅游景区进行消费，助力旅游业振兴；三是游览一个景区。到一个景区或乡村旅游示范村旅游，走进自然、走近人文，践行健康生活方式；四是食用一顿餐饭。与家人在旅游景区或乡村旅游示范点用一次餐，品尝一顿特色美食，推广一次XX美食文化；五是留宿一晚酒店。留宿旅游景区当地特色酒店，观赏当地夜景，感受当地生活气息；六是带回一份特产。在旅游景区、乡村旅游点带回一份具有当地特色的土特产品；七是拍下一段影像。在景区或乡村旅游点自拍一段小视频，留住乡情美景，发至朋友圈，引导身边的朋友及家人更多地参与到活动中来；八是发送一组照片。在旅游景区或乡村旅游示范点拍摄一组照片，发送到个人朋友圈等社交平台，分享美好生活，宣传XX之美；九是抒发一句感受。在个人社交平台写下一段游览感受体会，表达游景区最深刻的感受和体会，抒发热爱XX的家国情怀；十是宣传一下家乡美。当家乡美景的宣传员，为家乡代言、为家乡作贡献。

　　2.经济背景

　　2019年末全国文化和旅游系统共有艺术表演团体2072个，博物馆3410个。全国共有公共图书馆3189个，总流通87774万人次；文化馆3325个。有线电视实际用户2.12亿户，其中有线数字电视实际用户1.98亿户。年末广播节目综合人口覆盖率为99.1%，电视节目综合人口覆盖率为99.4%。全年生产电视剧254部10646集，电视动画片94659分钟。全年生产故事影片850部，科教、纪录、动画和特种影片187部。出版各类报纸315亿份，各类期刊22亿册，图书102亿册（张），人均图书拥有量7.29册（张）。年末全国共有档案馆4136个，已开放各类档案14341万卷（件）。全年全国规模以上文化及相关产业企业营业收入86624亿元，按可比口径计算，比上年增长7.0%。

　　2019全年国内游客60.1亿人次，比上年增长8.4%；国内旅游收入57251亿元，增长11.7%。入境游客14531万人次，增长2.9%。其中，外国人3188万人次，增长4.4%；香港、澳门和台湾同胞11342万人次，增长2.5%。在入境游客中，过夜游客6573万人次，增长4.5%。国际旅游收入1313亿美元，增长3.3%。国内居民出境16921万人次，增长4.5%。其中因私出境16211万人次，增长4.6%；赴港澳台出境10237万人次，增长3.2%。

　　“疫情对旅游行业产生非常大的冲击，复苏期将很漫长。建议能尽快形成可持续旅游发展的中国方案。”2020年全国两会召开在即，全国政协委员、观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健将目光聚焦旅游业发展。

　　目前国内新冠肺炎疫情防控常态化，海外疫情还在蔓延，在这种大背景下企业如何谋求发展？期待在全国两会上能凝聚更多共识和智慧，提振信心。由于疫情原因，原是文化和旅游黄金周的春节假期，景区景点关门、演艺活动取消、酒店机票退订……文旅行业成为疫情影响下的“重灾区”。据中国旅游研究院测算，受疫情影响，2020年一季度及全年，国内旅游人次将分别下降56%和15.5%，国内旅游收入分别下降69%和20.6%。全年同比减少旅游9.32亿人次，全年减收预计将达1.18万亿元人民币。

　　在调研中发现，遭此疫情一劫，许多景区运营企业面临巨大生存压力。“旅游景区企业一般都投资大、回报期长且慢，而且配套设施折旧率高，属于劳动密集型用工企业。这些企业除了要维持人力成本的支出，景区的设施及园林绿化的维护、水电费、利息等的支出也相当大。”从中央到地方均陆续出台专项政策，例如国家层面出台了一系列减税、降费、贴息等支持政策，协调相关金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷等，帮助文旅企业应对危机。

　　“当前，可持续旅游正在全球兴起。”2013年全球可持续旅游委员会(GSTC)颁布《全球可持续旅游目的地标准》提出，可持续旅游要最大限度地发挥旅游的社会和经济效益，同时尽量减少对当地环境的任何负面影响。该标准对景区营运管理、社区经济、社区文化传承、环境效益等方面都提出更多和更高的要求。他建议，中国旅游业的可持续发展，可以同国际上的可持续旅游潮流接轨。

　　3.社会背景

　　2019年，全国居民人均消费支出21559元，比上年名义增长8.6%，扣除价格因素，实际增长5.5%。其中，城镇居民人均消费支出28063元，增长7.5%，扣除价格因素，实际增长4.6%；农村居民人均消费支出13328元，增长9.9%，扣除价格因素，实际增长6.5%。

　　2019年，全国居民人均食品烟酒消费支出6084元，增长8.0%，占人均消费支出的比重为28.2%；人均衣着消费支出1338元，增长3.8%，占人均消费支出的比重为6.2%；人均居住消费支出5055元，增长8.8%，占人均消费支出的比重为23.4%；人均生活用品及服务消费支出1281元，增长4.8%，占人均消费支出的比重为5.9%；人均交通通信消费支出2862元，增长7.0%，占人均消费支出的比重为13.3%；人均教育文化娱乐消费支出2513元，增长12.9%，占人均消费支出的比重为11.7%；人均医疗保健消费支出1902元，增长12.9%，占人均消费支出的比重为8.8%；人均其他用品及服务消费支出524元，增长9.7%，占人均消费支出的比重为2.4%。

　　图表4 2019年全国居民人均消费支出及构成

　　2.项目建设必要性

　　1.项目建设是落实国家、地方产业政策的需要

　　《“十三五”旅游业发展规划》是为认真贯彻《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，根据《中华人民共和国旅游法》而制定的法规，2016年12月7日，国务院印发《“十三五”旅游业发展规划》，自2016年12月7日起实行。国际积极发展旅游事业，餐饮住宿是旅游行业中举足轻重的一环，所以项目的实施是落实政策的需要。

　　2.XX省旅游政策的需要

　　加大高等级酒店创建力度。立足XX省优质文化旅游资源，积极开展资源评估，深入挖掘文化内涵。以《旅游景区等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）标准为导向，合理调整景区布局，优化与旅游相配套的餐饮住宿项目，全面提升环境质量、服务质量以及旅客满意度，打造一批高等级酒店，所以项目的实施是落实地方政策的需要。

　　3.项目建设是满足市场需求的需要

　　疫情后的报复性消费可能使酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。旅游市场的回暖印证了项目实施的必要性。

　　4.项目建设是拉动实体经济发展的需要

　　酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，让不论是消费旅游还是商旅出行的人们对星级酒店趋之若鹜，中国商务部将在三方面大力发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。商务部高度重视中国的酒店与餐饮业，在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店与餐饮业。

　　5.项目建设是消费升级的需要

　　居民对服务型消费支出的需求也将不断增加，旅游住宿、衣食住行及其他领域消费需求必将不断涌现。业内普遍认为，各类城乡居民需求和我国未来着力培养的消费新增长点高度吻合，消费新增长点的日益成型和壮大，将会大大满足这些需求。从消费升级方面来看所以本项目的建设具有必要性。

　　3.项目建设可行性

　　1.政策环境可行性

　　国家大力提倡特色文化旅游发展，扶持各地示范试点项目。XX省各级人民政府也就加快发展文化旅游发展，以文件形式作了专门决定、制订了一系列优惠政策；就旅游行业结构调整方面下发了专门文件，全面推行政府组织引导，民间参与为主，国家扶持为辅的行业结构调整战略，实施可持续发展模式，因此从政策背景考虑本项目的实施是可行的。

　　2.消费资源可行性

　　当地具备优质的旅游资源优势，表现在文旅资源政策稳定性强，游客接待量稳定，配套服务便捷，因此从资源角度分析本项目的实施是可行的。

　　综上所述，本项目的建设，是消费升级、满足现代消费需求的必由之路，是落实“科学发展观”重要思想的具体体现，是全面建设小康社会的物质基础。进行本项目建设，势在必行。

　　

　　目录

　　第一章 总论

　　第一节项目概况

　　一、项目名称

　　二、项目单位

　　三、项目性质

　　四、项目建设地点

　　五、项目建设周期

　　六、项目建设内容及规模

　　七、项目主要经营项目

　　八、项目总投资及资金来源

　　第二节主要研究结论

　　一、经济效益

　　二、社会效益

　　第三节编制依据、原则与范围

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、编制范围及内容

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景（PEST分析）

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节项目建设必要性

　　一、项目建设是落实国家、地方产业政策的需要

　　二、XX省旅游政策的需要

　　三、项目建设是满足市场需求的需要

　　四、项目建设是拉动相关产业链发展的需要

　　五、项目建设是消费升级的需要

　　第三节项目建设可行性

　　一、政策环境可行性

　　二、消费资源可行性

　　第三章 项目市场分析

　　第一节旅游行业的重要性

　　一、增加资金积累和外汇收入

　　二、促进我国产业结构调整和优化

　　三、改善投资环境，促进招商引资

　　四、提高人们的物质文化生活水平

　　第二节2019旅游行业的发展状况

　　一、国内旅游分析

　　二、入境旅游分析

　　第三节酒店行业的发展现状

　　一、行业现状

　　二、行业趋势

　　三、精品酒店的发展趋势

　　第四节项目SWOT分析

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节项目建设选址要求

　　一、对交通要求

　　二、对基础设施的要求

　　第二节项目区位条件

　　一、地理位置

　　二、自然条件

　　三、交通运输

　　四、经济发展

　　第三节项目选址合理性分析

　　第五章 工程方案

　　第一节总平面设计

　　一、设计原则和总体构思

　　二、总体布局（完成）

　　三、交通组织（完成）

　　四、竖向设计（完成）

　　五、景观环境设计

　　六、建筑设计

　　第二节平面设计内容

　　一、主楼功能分布

　　二、设计定位

　　三、结构设计（完成）

　　四、给排水设计（完成）

　　五、电气设计（完成）

　　六、燃气设计（完成）

　　第六章 项目环境保护

　　第一节执行标准及排放标准

　　第二节主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期主要污染物及防治措施

　　二、项目运营期主要污染物及防治措施

　　第三节环境影响评价结论

　　第七章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第一节设计依据

　　第二节安全生产方案

　　一、项目建设中必须遵守的基本规定

　　二、运营过程中的劳动安全卫生措施

　　第三节职业卫生方案

　　一、卫生制度

　　二、卫生防护

　　第四节消防方案

　　一、设计依据

　　二、设计原则

　　三、消防安全制度

　　四、消防设施

　　第八章 能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、设计依据

　　二、设计原则

　　第二节能耗指标分析

　　一、供水

　　二、供电

　　三、总能耗分析

　　第三节节能措施分析

　　一、工艺系统、设备方案

　　二、电气节能措施

　　三、暖通节能措施

　　四、给排水节能

　　五、其他节能措施

　　第九章 实施的进度安排

　　第一节项目施工组织措施

　　一、建立项目实施管理机构

　　二、经营准备

　　三、竣工验收

　　第二节项目实施进度

　　第十章项目组织管理与运行

　　第一节项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　二、人员培训

　　第三节企业发展战略

　　一、管理战略

　　二、人力资源管理

　　三、企业文化建设

　　第十一章 投资估算和资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　第四节项目总投资估算

　　一、投资总额

　　二、本次投资额

　　三、预备费

　　四、流动资金

　　第五节资金筹措

　　第十二章 项目的经济效益分析

　　第一节评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节财务数据测算

　　一、营业收入及税金测算

　　二、成本费用测算

　　三、利润测算

　　第三节财务效益分析

　　一、财务净现值FNPV

　　二、财务内部收益率FIRR

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、盈亏平衡分析

　　会计利润盈亏平衡分析

　　五、项目敏感性分析

　　第四节财务评价结论

　　第十三章 社会效益评价

　　第一节项目的财税效益分析

　　一、带动经济发展

　　二、增加就业岗位

　　第二节项目实施对社会的影响分析

　　一、对居民收入的影响

　　二、对居民生活水平与生活质量的影响

　　三、对当地居民就业的影响

　　四、对当地弱势群体的影响

　　五、对当地文化、教育、卫生的影响

　　六、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响

　　七、对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响

　　第三节互适性分析

　　第十四章 项目风险分析及规避建议

　　第一节风险识别

　　第二节项目运营过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、市场风险及防范

　　第三节项目本身潜在的风险及防范

　　三、人力资源供给风险及防范

　　四、财务风险的风险及防范

　　第十五章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节建设项目可行性研究结论

　　一、建设与产业政策的可行性结论

　　二、基础设施条件的可行性结论

　　三、市场需求的可行性结论

　　四、资金安排合理性的可行性结论

　　五、经济效益的可行性结论

　　六、社会效益的可行性结论

　　七、风险控制的可行性结论

　　研究结论总述

　　附表：

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