易普咨询：实体企业老板投资项目如何选址

　　当今中国论项目选址最牛的要属万达集团。万达广场就是城市中心的商业模式，为地方带来了税收与就业，项目形成的虹吸效应拉动了周边商业地价，使得各地方政府千方百计到万达引资，生怕没有万达广场丢了城市的脸。比起投资个项目满世界选址、各地工业园区跑的其他企业实在是幸福。那么项目选址是怎么做的呢?

　　一、用问答的方式排除风险

　　在王健林写的《万达哲学》一书中是这样描述的：“风险控制是企业管理的重中之重，特别是对中型以上的企业，如果不懂得风险控制，企业是不可能发展的，不可能快速发展。控制风险首先是决策风险，万达要上项目的时候，前期是有博弈的。我们的发展部门专门选定发展项目做策划，还有投资部和成本控制部门进行博弈、拷问，看行还是不行，达成一致才写分析报告。万达这些年发展出了格式，设计出50问(最早是100问，后来合并成50问)。要求报告中对这50个问题都必须做出回答，而且必须提出数据支持。到了决策层，他们提出的项目，比方说50个，我们每年只能上20个。怎么选?我们根据哪个城市大、哪个项目好，选择排在前头的”。不愧是首富，精心化管理做的相当好。       

　　在项目选址前，设立制度对项目选址涉及到的方方面面进行细化，并且安排专人现场背靠背核实。在书中这样进行了表述“比如万达商业地产投资制度，10年前我们就把投资中可能遇到的各种问题编成商业地产投资100问，5年前合并成商业地产投资50问。这50个问题涉及土地、配套、地下、规划、税费等方方面面。万达去一个地方发展项目，要求把这50个问题全部搞清楚，比如土地是否七通一平、地下有没有障碍物、配套全不全、当地的建设成本如何、人工成本多少等等。而且必须用数字回答，不能说个大概。所有数字我们要求用投资项目半径三公里内的其他项目做参照，如果周边没有参照项目，可以访谈政府官员，访谈要求两人以上一起进行，规定得非常细。这50个问题搞明白，一个项目能不能上就基本清楚了。更重要的是，谁都可以操作，新人来到万达发展部门，给他一本制度，就知道怎么干”。

　　三、欲速则不达

　　在中国因为GDP考核的问题，少数地方当权者对待项目投资，都是巴不得今天见面，明天开工，年底完工。更有鼓励未批先建，边批边建，搞个重点工程的名号，看似开了绿灯，但项目涉及到的问题没有认真梳理清楚，给投资带来巨大风险。磨刀不误砍柴工，做好项目投资前的选址论证、经济评价、投资分析工作至关重要。

　　在中国，除了一些大中型企业有专门的项目前期工作负责人员，一般小企业没有这类专业人员，都是老板亲自抓，要么是临时凑拢班子，难免出现百密一疏。尤其在项目选址决策上有着很大的风险，一旦决策失误，可能会造成巨大的损失。轻者增加投资费用延期投产，重者面临项目搁浅，项目变成废铜烂铁。项目选址即由企业内部经济分析决策影响，又受外部生产要素及政策法规影响。虽然说到万达集团在万达广场的成功复制出地产行业的奇迹，但其投资的冰雪旅游度假项目，因项目选址位于国家级森林保护区范围这一个环保问题，在环保强压的政策背景下，数十亿投资打了水漂，

　　所以项目选址论证，且行且严谨。