易普咨询:实体投资项目如何顺利报建审批

　　小易进入一家大型企业做开发报建工作，前后负责过近百亿元的项目规划、建设、竣工验收工作，涉及房地产、能源开发、煤化工、市政工程等30多个项目。职业生涯近10年，后期创业做了工程咨询互联网+。

　　先说说项目和报建吧

　　项目报建在我国目前还没有一个明确的定义，这里指的项目其实主要是投资类项目，也就是固定资产投资，有政府出资不以盈利为目的公共基础设施投资，还有一类就是企业出资以盈利为目的的投资，这里主要有两种大家比较熟知，一种是地产类、一种是生产制造类。报建工作也叫报建审批工作，通用的语言把这样的工作叫项目前期工作。主要的工作任务是完成项目开工前所需的合法、合规手续及建设竣工后的竣工备案手续。说白了，在一块土地上完成一个钢筋混泥土的庞然大物，万一你投资的项目在环保、安全等方面损害了公众的利益怎么办，所以有关负责的政府部门设置了监管你的法律规定，你在法律规定下面进行你的投资建设活动。

　　接下来说说，报建工作的具体内容吧

　　报建报建先搞清楚向谁报？然后再搞清楚怎么报？最后报完以后有什么了结的东西？

　　这三个问题是围绕报建工作的核心，也是大纲。

　　向谁报？从政府部门监管的角度看，从地面到空中都分工的很细了，一个项目要建在土地上，会有国土局管理土地，一个项目建设的规模内容是否符合社会的发展要求？那么就有规划局和建设局对项目的具体规划和内容进行管理，项目如涉及到污染问题，类似房地产项目也会涉及到居民的生活废水，环保局负责这块，如建设加气站会有爆炸的危险，这块由安监局负责管理，项目还会涉及到防止雷电的伤害，这方面归气象局管理，为了保证项目万无一失，会有消防局负责防火、水利局负责项目取水、地震局负责地震预防、房管局负责房产登记、人防办负责防空等一系列保障公众利益的负责部门。

　　好了说到这里，涉及建设项目管理监管的政府部门基本就这么多了！没事可以梳理一下保证有用。

　　怎么报？既然负责的部门和具体内容明确了。总不能你去了政府部门，嘴说一下就行了，总要有个东西吧！要不然没法明确呀！这个东西就是文书，好吧，那么为了方便部门的同志们看，你只好写个请示盖好你们的公章，报给负责部门，经过审查，就给你一个回复说这个项目没有问题你可以建设，这个东西叫批文。那么，有些部门里的公务员他不是某个专业呀，他看不懂你的项目呀，比如你项目有污水，那环保局就说这个我管，我不能让你污染了公众赖以生存的环境呀，但我又看不懂你家排的是啥东西，那么怎么办？我不管出了问题怎么办，办法有了，找个会看的呀，找个帮我的呀，找谁呢？那就设立一个中介吧，让中介把要监管的项目帮我讲清楚，OK，建设局就有了审图机构看，国土局就有了测绘单位，环保局看不懂你排污的东西是个啥到底怎么处理可以没问题，找个环评机构看。最后中介机构给项目出了好多个报告呀、图纸呀。报给了各个部门，部门的同志说我还是不会看！！！晕！咋办？不是大学里有老师教授吗，科研院所有专家吗？有了！让专家们帮我看！搞个审查会，大家帮我看，签一下字，出问题专家可以负责。专家们也不要白来开会，给点专家费。

　　最终这个办法大家都学会了，项目到部门去，部门说你拿个文书我看看，我看不懂的你找个中介做个报告我让专家看看，最后专家出具意见汇总后，由政府部门核发一个批文。

　　报完之后咋办

　　这个好说，给项目一个证，《建设用地规划许可证》当地规划局核发，《建设项目土地证》当地国土局核发，《建设工程规划许可证》当地规划局核发，《建筑工程施工许可证》当地建设局核发。地产项目建了一半老板没钱了，部门支持一下办个《商品房预售许可证》，先卖几套回笼一下资金。

　　项目开工了，建设完了！咋办？

　　部门会看看，你是否按照专家们说的那样去建设了，环保是不有污水处理设施，规划看看你是不偷偷的多建了，建设看看你项目的质量，安全看看你保护设施是否有了，消防看看你项目的消防栓是否买够了。看完了，没问题，你可以歇歇了，部门再给你一个验收证书、验收证明人家为你服务了，你也可以给老板交差了。

　　等等，要是你的老板是个自以为是的，在建设中私自改了部门批的东西，例如设计变化了、为了省钱，不买消防栓了，人家部门不乐意。说你这是不拿我当回事呀！然后就是没有然后，你就惨了！天天折腾吧！

　　好了报建的事说完了。

　　接下来说说一个新人怎么在房地产的报建工作岗位上边的牛叉起来。

　　跑--多上现场去看，因为项目现场看的多你思考的角度会更清楚，随之去部门办理的时候会说清楚。

　　学--项目涉及的知识面非常的多，要你上知天文，下知地理，这个一点也不夸张。你学的越多将来你越值钱。

　　看--多看政策、法规的知识，仔细看，比如一个规划法看10遍，你就会给你老板省去几十万。举个例子，在办理《建设用地规划许可证》和《土地证》的间隙，利用政策，可以滞后缴纳土地出让金和比例，想想几千万的资金成本一个月是多少钱？

　　说--到了部门，一定要有眼力见，第一次：一定是领导、你、麻烦、请、请问、太感谢、太麻烦、不好意思、打扰您了；第二次：又来麻烦、谢谢、拜托、嗯嗯、明白了；第三次：哥呀、姐呀、您真辛苦、您太累了。。。。。。不用我教了吧，体验情商的时候到了。王健林说过，我们公司很早就取消了现金科目，吃个饭、洗个澡都是可以的。

　　终极目标，当你利用政策可以为企业省钱、挣钱的时候。你就牛叉大了。

　　最后回答一下你的几个问题，不妥之处可以忽略。

　　1.本人没有政府资源，做为一个刚进去社会的新人如何开展工作？看到我这个岗位的社会招聘要求:丰富的社会资源和极强的社交能力(要求之一)，那做为一名个新人，如何更好地开展工作？

　　答：政府资源对于个人而言尤其是一个企业打工的来说，一文不值，人脉对等的是地位，企业与部门才对等。社交能力才重要，培养社交能力就是站在对方的角度想问题，人家在忙时就站一会不要打扰，顺着人家说，留个电话加个微信，在微信里观察点赞，用点心，就是社交能力。

　　2.会不会开始总是做陪酒的工作？或者跑腿的？如果是，怎么提升自己摆脱这个状况？

　　答：喝酒是巨大的锻炼，这里不是说酒量的锻炼。喝酒时察言观色，做好服务，比你的酒量重要100倍。先从座次安排、敬酒顺序、点菜能力、与服务员的配合做起。跑腿是历练的开始，马云也要跑的工商局去办事，王健林也要去见部门领导，多跑没有坏处。提升自己的状态，喝酒永远不喝醉还要把人陪好，跑腿提高效率争取外出一次搞定好几天的工作。状态自然就有了。

　　3.发展前景的话，有没有机会成为项目总？

　　答：这个项目总，有好多总，分管建设口、前期口、运营口、营销口，我曾是这几个总的总的培训生。机会太多了。

　　4.刚毕业，没有money如何打理这些人际

　　答：实际点适当的时候可以向公司争取点经费，但是刚去了别讲。企业自己会提出了。人际是企业造势、你只负责做事，把事做好先。

　　5.随着未来行政审批将越来越简易规范，开发报建员会不会成为一个鸡肋工作，比如无法做一些WEI！GUI操作去帮企业省钱？

　　答：研判、市场分析、规划、筹建、运营都是方向。万科的毛大庆原来就是负责报建的，顺势搞了共享办公。方向很多，毕竟工程行业的市场实在是太大。做好眼前，把3年的事考虑清楚，并做好，自然5年后的事就会想清楚。

　　最后的最后，相信我们国家是为人民的，政府部门是干实事的，公务员朋友们也是很辛苦的。依法治国是不可逆转的，走正道，乌七八糟的事不要干，出来混迟早要还的。

　　项目报建审批合法合规、企业才能健康发展、员工才能有所收获。见过太多烂尾的、跑路的、破产的、消失的企业，磨刀不误砍柴工，在项目报建审批前，让老板想清楚，与规划部门沟通明白，定下来就不要变。比起一个70年的房子，多花几天时间想清楚方案、想明白规模算的了什么？