易普咨询某保税港区冷链物流空港基地项目可行性研究报告案例
第一章 项目总论
第一节项目基本情况
一、项目名称
XX保税港区冷链物流空港基地
2.建设地址
XX市XXXX保税港区空港功能区
3.项目单位
XX保税港区股份有限公司
四、项目性质
新建
五、项目定位
本项目定位于以进口猪肉、牛肉、羊肉、鸡肉、鸡鸭副、水产品等冻品为主，以“保税+”功能为亮点，建成集保税仓储、保税加工、分拨配送、大宗交易、中央厨房、总部中心、金融服务、信息化服务为一体的综合性服务平台。
六、项目目标
依托保税港区保税功能、仓储资源、政策支持，以保税港区保税仓库及市内主要冻库为资源载体，通过对冻库的重资产投入，围绕“保税+”功能完善升级平台，规划引入一批具有“保税+”特色的冷链冻品产业。力争到2022年，形成以进口猪肉、牛肉、羊肉、鸡肉、鸡鸭副、水产品等为主的进口冷链产品综合服务平台，力争吸引近100家经销商、服务商入驻平台。
2.项目建设的必要性
一、项目建设是满足我国民众日益增长的肉类食品需求
我国肉类进口量呈持续快速增长趋势。2018年进口肉类已突破400万吨，2019年已达548.5万吨，占肉类供应总量的4.8%。进口肉类来自24个国家（地区），贸易额列前3位的分别为欧盟诸国、巴西和美国。其中猪肉及制品进口量最大，达262.3万吨，占国内供应量的4.7%；牛肉及制品进口量为75.1万吨，占9.5%；羊肉及制品进口量为26.6万吨，占5.5%；禽肉及制品进口量为46.9万吨，占2.4%。2019年进口肉类同比增长37.13%，今年1-2月我国进口肉类同比增长69.6%。
随着人民生活水平不断提高，健康化、高质量的食品消费升级日趋明显，高端肉类产品兼具市场流通性和民生属性，符合人民对美好生活品质的向往，肉类尤其是牛肉，因其具有高蛋白质、低脂肪的特点，需求日益旺盛，但由于目前国内养殖成本高，规模化程度较低，国内牛肉产品供应从数量上存在较大缺口，从质量、价格上不具备优势。牛肉进口能补给国内与日俱增的牛肉市场需求，同时构建资源节约、环境友好的肉类食品提供方式，保障消费者食品安全,满足居民高品质生活需求。
二、项目建设是满足XX肉类口岸发展需要
XXXXXX保税港区进口肉类指定口岸，是内陆首个进口肉类口岸，该指定口岸设计年进口量为3.3万吨。自2015年初运行以来，由于受各种因素的制约，目前进入XX市场的进口肉类绝大部分都在沿海口岸报关清关，然后通过陆运的方式直接进入XX市场，在XX口岸清关的进口肉类远远低于XX市场的实际消费量，口岸功能未能充分发挥。届时平台通过提供服务、政策支持引导支持平台进口肉类企业在XX肉类口岸实现进口冻品报关清关，将推动XX口岸功能发挥、做大口岸经济。
三、项目建设是支持大中小肉类企业发展的需要
为了依托港区功能、政策优势，做大做强进口公司贸易业务，优化升级贸易结构，2018-2019年，我司在大宗贸易进口领域开展了多项产品业务探索调研，在我司对接肉类进口企业、实际开展肉类进口业务的过程中，收到来自多方企业的合作需求，主要表现为三个方面：一是肉类进口龙头企业的集采需求，港区入驻企业包括XX和一进出口贸易有限公司（以下简称和一）、XX锦上旭国际贸易有限责任公司（以下简称锦上旭）、XX领食航进出口有限公司（以下简称领食航）等，由于其业务发展较快，业务规模较大，上游采购需求量较大，如果采用集采模式，将更有力的拿到具有竞争力的国外工厂订单及更有优势的价格，因此以上公司希望有国企背景的企业为其提供集采服务；
二是行业内的中小企业，因为其自身不具备肉类等相关进口资质，希望港区能为其提供代理报关报检、代理进口等方面的服务，如天福宝投资有限公司希望我司代理其鸭肉进口业务；
三是加工企业的合作需求，贸易企业发展到一定规模，需要引入加工提供增值服务，因此多家区内肉类进口企业希望港区能提供进口冻肉保税加工、中央厨房精深加工及城市配送等方面的配套功能综合服务。企业的合作需求及巨大的市场发展潜力让我司在实际开展肉类进口业务中不断思考，依托港区功能政策，针对企业服务升级的需求，打造一个具有“保税+”特色，辐射XX周边省市乃至西部地区，带动内陆进口冻品产业发展的综合性服务平台可以有效解决企业痛点。
四、项目是优化区域冷链物流体系，提高企业竞争力的需要
从消费需求方面来看，国内的消费者对速冻食品的需求快速增长，冷库冷链的市场前景巨大。目前XX及周边省市年消费约700亿元的冷冻食品，其中XX就占到400亿元，这个规模还在以每年约20%的速度递增，发展前景看好。
但目前我国冷库主要集中在沿海地区，西部、北部地区冷库严重不足，据不完全统计，全国港口冷库总库容约327.35万吨，其中海港占比55%约为180万吨，西北、西南等地区冷库市场缺口较大。随着我国冷鲜肉市场、肉类延伸品市场、水产品市场、水果蔬菜市场、生鲜电商平台发展的不断发展，人们对易腐蚀食品消费量的快速增长，冷库需求将迅速增加。而XX的大中型的冷库多始建于上世纪70、80年代，设备陈旧、规模较小，亟待扩建和技术革新，近年新建冷库数量有一定的增长，但因其管理松散、收费混乱等问题，无法满足冻品存储需求，目前XX市内主要冻库包括明品福冻库及万吨冻品交易市场冻库，其冻库资源目前仍不充足、距离主城较远，且不具备保税功能。
冷链物流基础设施建设属于重资产投入，需要大量的财力、物力和政策支持，这也正是港区作为国企平台的优势，港区具备保税功能、肉类进口口岸、可改造成冻库的仓库资源及部分冻库，拥有打造冷链产品保税中心的基础。面对上述问题，建设保税冻库、搭建冷链产品服务平台，发挥港区功能优势，对目前市场上零散、不规范的行业资源进行整合、重组，为企业提供一站式的服务方案，不仅能让商家更多的交易在口岸就完成，降低成本；同时也符合也有助于发挥保税港区功能、政策优势，实现产业整合聚集。
五、项目建设有助于优化生鲜贸易资源配置、符合“一带一路”战略
本项目的建设能够抢抓跨境生鲜贸易的战略机遇，有助于加快我国冷链物流发展，对于优化XX市当地资源配置，调整经济结构，对“一带一路”战略的贯彻实施具有非常重要而深远的意义。
目前国内生鲜贸易市场潜力和发展前景十分广阔，伴随居民消费需求升级，以及XX自贸区建设，XX市生鲜进口增长迅速。在中国目前火热部署的“一带一路”战略中，建设的核心就是通过基础设施的互联互通，强化商贸物流的核心带动作用，加大对内对外的经济联系，“一带一路，物流先行”。冷链物流作为满足更高要求的物流形式，是农产品及冷藏冷冻食品流通的重要一环，发展冷链物流对于优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现经济可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变具有重要意义。
六、项目建设是XX市及长江中上游经济带经济发展的需要
首先，本项目的建设有利于增加XX市及周边地区的就业机会，带动多种生活服务配套设施的运营，为XX及周边经济带地区提供大量的就业机会，扩宽用人需求。
第二，项目有利于促进流量经济和流通业的发展。本项目的建设使物流与商流、信息流、资金流之间的关系更为通畅密切。
第三、项目完善的冷链基础设施配套和物流系统的支持，可以为城市农产品流通提供良好的支持，有效地推动区域生鲜进口、集散贸易快速发展，进一步促进区域经济的发展。
因此，项目的建设促进了当地农业、生鲜电商业的发展，使相关行业的市场竞争力进一步提升，有利于促进流量经济和流通业的发展。
七、项目建设是支撑寸滩国际新城建设、成渝双城经济圈建设的需要
寸滩国际新城建设的要求是以世界眼光、国际标准、XX特色，高起点规划、高标准建设XX国际消费中心城市的核心承载地和城市形态展示新高地、对外开放新窗口。保税港区无疑是寸滩国际新城建设的“重要战场”，是与国际接轨的重要“承接点”。建设寸滩国际性消费中心必不可少的是市场高效充分的供给，而保税港区就是重要的一条“供给生命线”，本项目积极贯彻XX市委重要指示精神，积极发挥自身独特优势和先进性，拓展新的业务范围，为寸滩国际新城建设贡献自身力量。
成渝双城经济圈建设一方面契合本项目辐射XX及周边省市地区进口冻肉的发展方向，另一方面本项目的建设积极推动和加快成渝双城经济圈发展，加快资本周转速度提高剩余价值率，巩固经济发展成果，促进两地长期合作，推动经济社会高质量的发展。
3.项目建设的可行性
一、国家政策支持
近年来政府对冷链物流高度重视，国家层面出台的各类冷链物流相关政策，从多维度指导推动冷链物流行业健康发展。相关政策主要包括冷链基地打造、农产品、生猪运输、疫情工作要求、冷链设施及其他冷链物流相关内容。此外还有法规类的文件，主要针对在冷藏冷冻食品销售及经营的场所、设备、车辆、备案等方面进行了规定，进一步保障食品安全。
国家层面和相关部门密集出台政策支持冷链产业发展。2019年“冷链物流”上了中央政治局会议，要求实施城乡冷链物流基础设施补短板工程。中央一号文件连续15年提及冷链物流发展，2020年更是明确开展国家骨干冷链基地建设。
XX为了积极融入共建“一带一路”、长江经济带发展和西部陆海新通道建设，加快港区能级提升，着力建设综合性开放平台，在高质量发展开放型经济上走在西部前列，保税港区对标XX建设“两中心两地”目标，充分发挥港区功能政策优势，加快集聚冷链冻品保税仓储、保税加工、现代服务等功能，打造现代产业聚集，加快传统商贸业和现代服务业深度融合，促进产业升级，做靓港区名片，提升港区发展能级，不断增强集聚辐射能力。
二、市场资源优势
随着我国冷鲜肉市场、肉类延伸品市场、水产品市场、水果蔬菜市场、生鲜电商平台发展的不断发展，人们对易腐蚀食品消费量的快速增长，冷库需求将迅速增加。从市场资源来看，我国西北、西南地区冷库缺口大，冷鲜肉及延伸市场供给不足，需求供给市场不均衡，出现市场缺口。本公司在XX建设冷链产品保税区，以保税港区为核心，形成“点面结合”辐射XX乃至西部地区的XX保税港区进口冷链产品保税中心，将中心打造成以“保税＋仓储”、“保税+加工”为亮点，具有较强资源优势，将有力带动公司业务发展。
三、区位交通优势
本项目建设于XX市XXXX保税港区空港功能区，这是我国第一个内陆保税港区和第一个水港+空港的保税港区，兼具“水路和空天”双重优势。
XX市最得天独厚的优势是交通便捷的黄金水道，长期作为西部主要交通枢纽，长江沿着全市有近700公里，横穿湖北直至上海出口，是我国西南地表水东泄入海的唯一通道，通过长江连接太平洋，从而成为我国既有的中西部内陆地区连接亚洲、欧洲、非洲、大洋洲、南美洲、北美洲的主要通道，加入全球供应网络。内有西部地区唯一拥有公、铁、水、空综合交通优势的特大城市，综合交通网平均密度及公路网、铁路网、内河航运密度均居西部第一，大运量、低成本水运优势独具，水陆空多式联运和“无缝衔接”潜力巨大。
XX市XXXX保税港区空港功能区，位于XX江北国际机场总规确定的建设用地范围之内，紧邻机场三跑道北端，与机场北货站相邻。目前机场有一条长3200米的跑道及相应的平行滑行道，机场两座航站楼总面积10.5万平方米，现已形成连接国内50余个大中城市和4个国外城市的航线网络，拥有航线70多条。按原发展规划，未来江北国际机场将拥有三座航站楼和四条跑道，实现年航空货运量250万吨的规模。
在XX建立国际商贸冷链仓储物流中心，一方面有利于对接贸易产品的海、空国际来源，另一方面有利于对接贸易产品的全国客户，XX作为公司冷链仓储中心，在地理上是最佳的中转点。
四、项目经济效益良好
经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目所得税前投资财务内部收益率为10.83%，所得税后投资财务内部收益率为8.47%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率（ic=8%）；项目所得税前投资财务净现值30,659.92万元，所得税后投资财务净现值4,893.65万元，大于零；项目税前静态投资回收期为7.89年（不含建设期），项目税后静态投资回收期为9.51年（不含建设期）；税前动态投资回收期为12.87年（不含建设期），税后动态投资回收期为18.44年（不含建设期），项目的盈利能力较好。
第四节项目建设内容
一、项目建设内容
项目总用地面积142,920.32㎡（约214.38亩），总建筑面积221,625.00㎡，包括3个冷链仓储中心、1个中央厨房、1个生鲜冷链加工中心、2个全自动立体库、1个保税监管仓、1个综合服务中心及1个配套用房。项目具体建设内容及规模具体如下表：
图表1：项目建设内容及规模
二、项目总投资
项目总投资估算额为141,535.02万元，其中：项目工程费用投资合计106,851.39万元，其中建筑工程费88,004.83万元，设备费用15,077.24万元，安装工程费3,769.31万元；工程建设其他费用14,379.88万元；预备费用5,418.42万元；建设期利息7,096.55万元；流动资金7,788.78万元。
图表2：项目总投资估算一览表
三、项目实施周期
本项目总周期为2年，计划2021年开始建设，2023年完工并投入使用。第五节项目单位介绍
一、项目单位名称
XX保税港区股份有限公司
二、成立日期
2017年12月1日
2.注册地址
XX市江北区海尔路318号XXXX保税港区管委会综合楼14-9
3.经营范围
从事XX保税港区开发建设及相关项目管理；实业投资及投后资产管理（不得从事吸收公众存款或变相吸收公众存款、发放贷款以及证券、期货等金融业务）；货物及技术进出口；进出口商品展示展销服务；第二类增值电信业务中的信息服务业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；仓储（不含危险品）、装卸搬运业务；房屋租赁；物业管理（不含一级物业服务）；会展服务；销售：数码产品、针纺织品、皮革制品、包装用品、普通机械设备及零部件、五金交电、水暖器材、塑料制品、橡胶制品、冶金材料、冶金炉料、有色金属、金属材料、金属制品、矿产品（国家有专项规定的除外）、焦炭、建材（不含危险化学品）、钢材、化工原料及产品（不含危险化学品）、初级农产品、摩托车及配件、汽车及汽车零配件、工程机械、机电设备、化妆品、箱包、服饰、日用百货、钟表、黄金首饰、铂金首饰、钯金首饰；食品销售经营（依法须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）；园林绿化维护；树木及花卉种植、养护；市政设施保洁服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
4.公司概要
XX保税港区股份有限公司于2017年12月1日取得工商营业执照，2018年1月1日正式运营。股份公司的成立承载着两江新区赋予的重大历史使命，也是保税港区集团公司从公益平台类企业转变为商业竞争类企业的重要支点。
公司坚持稳中求进的总基调，努力践行新发展理念，合理利用股东多元化、资产规模大的特点，围绕保税港区运营管理者、园区综合服务者、国际贸易物流综合服务商的定位，以“保税+”业态项下的各类服务驻主题为突破口，在“股份+专业公司”的管理架构下，主要从事资产经营、贸易服务、跨境电商产业服务、保税展示展销、综合保障服务等。2019年末股份公司资产总额50.19亿元，净资产28.20亿元，资产负债率44%，实现收入87,440亿元，实现利润总额6,973万元，其中净利润5,490万元，扣非净利润6,545万元，净资产收益率1.96%，每股收益0.14元。
5.公司股权结构
保税港区集团以持有的XX保税港区进出口商品贸易有限公司和XX保税港区港欣资产经营管理有限公司各自100%的股权以及货币资金出资，占比70%；两江投资集团、两江产业集团、两江股权基金公司代持两家子基金以货币资金出资，各占比10%。股份公司共计总股本40000万股，每股面值1元，注册资本40,000万元，发起人认缴出资总额275,313万元，每股单价6.88元，其中货币出资92,593万元，股权出资182,720万元。
图表3：公司股权结构
七、单位优势
1、公司经营情况
从资产结构来看，股份公司主要资产为保税港区内展示展销商业中心、仓库、厂房、办公楼等实物资产，其中自有资产面积39.9万方，房产评估价值37.5亿元，在总资产中占比为74.7%；托管资产32.69万方，截至目前共计管理资产72.59万方。从收入组成来看，商品销售收入预计完成49,110万元，占比56.1%，资产租赁及物业收入22,177万元（扣除内部抵销2,951万元后），占比25.4%；跨境电商板块实现营业收入7,418万元，占比8.2%；园区综合服务收入9,005万元，占比10.3%。
从主要业务开展情况来看，一是资产经营稳步发展，全年实现营业收入27,488万元，同比增长12%，实现利润2302万元，同比增长48%；二是贸易服务持续优化，贸易业态进一步丰富，全年实现营业收入49,000万元；三是跨境电商服务业务快速发展，全年实现营业收入7,418万元，完成订单735万单，同比增长75%；四是展示交易中心聚焦三大功能，成功引入国家馆超22家，SKU达50000个，积极推进“保税港区国际文化旅游之窗”项目取得重大进展；五是保障服务水平得以提升，资产管护、口岸通关服务、绿化、劳务、港区重点项目保障服务到位；六是资本运作收益稳定，与中国摩合作的单一资金信托计划项目全年实现项目投资收益4,600万元。
2、区位优势
项目公司注册地具有良好的区位优势，处于中国四大直辖市之一XX市，位于中西部地区的结合部，承东启西，沟通南北，具有特殊的区位优势。在与西部大城市的比较发展中，具有得天独厚的突出优势-交通便捷的黄金水道，长期作为西部主要交通枢纽，长江沿着全市有近700公里，横穿湖北直至上海出口，是我国西南地表水东泄入海的唯一通道，通过长江连接太平洋，从而成为我国既有的中西部内陆地区连接亚洲、欧洲、非洲、大洋洲、南美洲、北美洲的主要通道，加入全球供应网络。内有西部地区唯一拥有公、铁、水、空综合交通优势的特大城市，综合交通网平均密度及公路网、铁路网、内河航运密度均居西部第一，大运量、低成本水运优势独具，水陆空多式联运和“无缝衔接”潜力巨大。
项目公司充分借助内陆保税港区核心功能平台和集聚辐射效用，依托保税港区保税功能、仓储资源、政策支持，同时以保税港区保税仓库及市内主要冻库为资源载体，形成“点面结合”辐射XX乃至西部地区的XX保税港区进口冷链产品保税中心。
第六节项目可行性研究结论
一、项目资金安排合理
本项目计划总投资141,535.02万元，其中95,000.00万元来自银行贷款，剩余46,535.02万元来自企业自筹。项目建设中资金安排合理，不会因为资金问题影响项目进度。
二、项目建设条件及方案
项目建设条件具备，建设方案可行，组织管理措施可靠。严格按照国家相关法律法规进行工程建设，本项目实施后的基础设施符合防火、防震、防雷、环境保护等国家规范、法规和标准要求。
三、项目效益评价结论
1、经济效益
进口冷链产品综合服务平台设立将有助于股份公司做大主营业务，优化利润结构，加快公司上市目标进程。同时有助于港区进一步做大进口贸易规模，发挥口岸功能，做大口岸经济。
根据相关数据统计，2017-2019年，XX冻品市场总交易额约达1,708亿元，实现税收约8.54亿元，总库容量约达146万吨，总吞吐量约达1,244.4万吨。XX辐射的周边省市每年约消费700亿元，其中XX就占到400亿元，这个规模还在以每年约20%的速度递增。综上，目前进口冻品行业发展趋势良好。预计到2022年，保税港区可辐射XX市及周边省市进口肉类市场需求约30万吨。
图表4：2017-2019XX冻品市场经济效益统计
项目计划总投资141,535.02万元。项目完全运营后，年均营业收入可达172,816.44万元；年均总成本费用为160,875.43万元，年利润总额10,972.10万元，年净利润8,229.08万元。
经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目所得税前投资财务内部收益率为10.83%，所得税后投资财务内部收益率为8.47%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率（ic=8%）；项目所得税前投资财务净现值30,659.92万元，所得税后投资财务净现值4,893.65万元，大于零；项目税前静态投资回收期为7.89年（不含建设期），项目税后静态投资回收期为9.51年（不含建设期）；税前动态投资回收期为12.87年（不含建设期），税后动态投资回收期为18.44年（不含建设期），项目的盈利能力较好。
图表5：项目财务效益评价一览表
2、社会效益
（1）有利于提升人民品质生活
在港区设立冷链冻品保税中心，打造冷链冻品的综合服务平台，通过信息化手段创新服务管理模式，让XX乃至西部人民享受货真价优的进口冻品，更好的发挥国家中心城市的作用，实现民生的改善。
（2）有利于发挥保税港区功能
打造进口冷链产品保税中心将充分发挥保税港区进口肉类口岸功能，将进一步发挥保税仓储和保税物流功能，发挥港区集聚辐射作用，做大口岸经济。
（3）有利于就业与税收
该项目拓宽了服务领域，创新了服务模式，项目运营后将产生新的就业岗位，同时项目吸引商家入驻港区，广纳丰富税源，增加财税收入，从提供就业及财税等方面大有利好。
（4）有利于助推国家战略实施
项目符合“一带一路“、”长江经济带”发展、西部陆海新通道建设、XX国际消费中心城市建设，助推成渝双城经济圈发展；冷链保税中心的建设将有利于扩大进口，做大贸易总量，激发港区进口潜力，优化产业结构。该项目是推动西部地区新一轮开发开放、实现新的经济增长极的重要抓手，是港区以一域服务全局、以全局谋划一域，带头开放、带动开放的重要举措。
四、项目风险控制问题
本工程在相关环节上都存在着风险因素和风险影响程度，虽然风险影响程度不是很严重，不会对该项目造成很大影响，但在工程建设和运营过程中应加强管理，注意对风险因素的识别和分析，适时采取防范措施，降低风险程度，减少风险损失。
综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
第七节编制依据和原则
一、编制依据
1、国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准和技术规程；
2、项目单位提供的关于本项目的技术和财务等基础资料；
3、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；
4、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
5、《产业结构调整指导目录》（2019年本）；
6、《国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；
7、项目公司提供真实可靠的资料。
二、编制原则
1、符合国家、XX市有关技术、经济等方面的产业发展政策；
2、符合公司可持续发展的目标；
3、建设规模、投资数额做到切合实际；
4、统筹考虑施工方便、管理维护便捷等因素。
三、编制范围
通过本报告详细分析项目在建设背景、市场环境、建设方案、投资方案、财务测算方面的可行性；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目立项审批提供参考依据。
本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。
目录
第一章项目总论
第一节项目基本情况
一、项目名称
二、建设地址
三、项目单位
四、项目性质
五、项目定位
六、项目目标
第二节项目建设的必要性
一、项目建设是满足我国民众日益增长的肉类食品需求
二、项目建设是满足XX肉类口岸发展需要
三、项目建设是支持大中小肉类企业发展的需要
四、项目是优化区域冷链物流体系，提高企业竞争力的需要
五、项目建设有助于优化生鲜贸易资源配置、符合“一带一路”战略
六、项目建设是XX市及长江中上游经济带经济发展的需要
七、项目建设是支撑寸滩国际新城建设、成渝双城经济圈建设的需要
第三节项目建设的可行性
一、国家政策支持
二、市场资源优势
三、区位交通优势
四、项目经济效益良好
第四节项目建设内容
一、项目建设内容
二、项目总投资
三、项目实施周期
第五节项目单位介绍
一、项目单位名称
二、成立日期
三、注册地址
四、经营范围
五、公司概要
六、公司股权结构
七、单位优势
第六节项目可行性研究结论
一、项目资金安排合理
二、项目建设条件及方案
三、项目效益评价结论
四、项目风险控制问题
第七节编制依据和原则
一、编制依据
二、编制原则
三、编制范围
第二章项目背景
第一节政策背景
一、国家政策
二、XX市政策
第二节经济背景
一、国民经济平稳增长
二、居民收入水平提高
三、居民消费水平稳步增长
四、XX市经济发展潜力强劲
第三节社会背景
一、消费升级加快冷链物流发展
二、跨境生鲜贸易往来增强
第三章项目市场分析
第一节全国冷链物流业市场分析
一、中国冷链物流业市场发展现状
二、中国冷链物流业发展趋势
第二节全国冷库市场分析
一、冷库类型与功能
二、中国冷库市场发展现状
三、中国冷库市场发展趋势
第三节保税区冷链市场分析
一、跨境冷链市场需求进一步增长
二、跨境冷链营商环境持续优化
三、跨境冷链基础设施不断完善
第四节XX市冷库市场分析
一、XX市冷库市场发展现状
二、XX市冷库市场需求分析
第五节XX市冷库市场发展趋势
一、基于SWOT法分析XX市冷库市场发展
第四章项目定位分析
第一节项目整体定位
一、打造“保税+”冷链综合性服务平台
二、智能的新型冷链综合性服务平台
三、多元业态创新融合的综合性服务平台
第二节商业模式定位
一、商业模式架构
二、短期商业模式
三、中期商业模式
四、长期商业模式
第三节客户群体定位
第四节业务类型定位
一、租赁服务业务
二、搬运服务业务
三、代采业务/代理报关服务业务
四、供应链金融业务
五、信息化综合服务
第五节服务模式定位
一、肉类进口龙头企业
二、行业内的中小企业
三、加工企业
第六节盈利模式定位
第五章项目地区建设条件
第一节项目选址要求
一、生产要素分析
二、相关产业和支持产业分析
第二节项目选址分析
第三节项目区位条件
一、地理位置
二、气候特征
三、地形地势
四、区位交通
五、经济概况
六、基础设施
第四节项目选址合理性分析
第六章项目建设及设备方案
第一节项目建设思路、目标及功能定位
一、建设思路
二、建设目标
三、功能定位
第二节建设指导思想及规范
一、指导思想
二、项目建设规范及规定
第三节总平面图布置
一、总平面图布置原则
二、项目总平面布置图
第四节项目建设内容及规模
第五节项目工程方案
一、建筑设计
二、结构设计
三、制冷工艺
四、给排水设计
五、电气设计
六、空调及通风设计
第六节设备选型
第七章项目环境保护
第一节执行标准及排放标准
第二节项目建设对环境的影响
一、空气环境影响
二、声环境影响
三、水环境影响
四、固体废弃物影响
第三节项目运行对环境的影响
一、污水
二、废气
三、噪声
四、固体废弃物
第四节环境保护措施
一、项目建设环境保护措施
二、项目运行期环境保护措施
第五节环境影响评价结论
第八章项目能源节约方案设计
第一节用能标准和节能规范
一、相关法律、法规、规划和产业政策
二、建筑类相关标准及规范
三、相关终端用能产品能耗标准
第二节节能措施综述
第三节节能措施
一、设备节能
二、能源管理
第四节其他节能措施
第九章消防方案
第一节设计标准及规程
一、设计标准及规程
二、消防说明
第二节建筑消防
第三节给水消防
第四节电气消防
一、本新建工程所用用电负荷均为二级、对供电无特殊要求
二、火灾自动报警
第五节防范措施
第十章项目组织机构及实施进度
第一节项目组织管理
一、项目实施管理
二、资金与信息管理
第二节项目建设及运行管理
一、项目的后期管理
二、项目建成后管理
三、劳动定员
第三节项目实施进度
第十一章项目总投资额及资金筹措
第一节估算范围
第二节估算依据
第三节编制说明
第四节项目总投资估算
一、工程费用估算
二、工程建设其他费用估算
三、预备费
四、建设期利息估算
五、流动资金估算
六、总投资估算
第五节资金筹措
第十二章项目的经济效益分析
第一节评价依据
一、遵循的有关法规
二、基础数据和说明
第二节营业收入测算
一、价格
二、各租赁单位的租赁面积及储量
三、营业收入
第三节成本费用测算
一、直接运营成本
二、期间费用估算
第四节利润测算
第五节财务效益分析
一、财务内部收益率
二、财务净现值
三、投资回收期
第六节财务评价结论
第十三章项目风险分析及防范措施
第一节项目开发过程中潜在的风险及防范
一、运作风险及防范
二、工程风险及防范
第二节项目本身潜在的风险及防范
一、财务风险及防范
二、政策风险及防范
三、人力资源风险分析及控制
四、不可抗力风险分析及控制
第十四章项目社会效益分析
第一节社会效益
一、对居民收入的影响
二、对居民生活水平与生活质量的影响
三、对当地居民就业的影响
四、对不同利益群体的影响
第二节互适性分析
第十五章同类型商业项目分析
第一节建设XX物流公司XX智慧仓储物流配送物流园区项目
一、项目建设必要性
二、项目建设可行性
第二节XX市XX区冷链仓储物流中心项目
一、项目建设必要性分析
二、项目建设可行性分析
第三节XX市普通仓储改造成冷库项目
一、项目建设的必要性
第十六章建设项目投资研究结论及建议
第一节建设项目投资研究结论
一、项目资金安排合理
二、项目建设条件及方案
三、项目财务效益结论
四、项目社会效益结论
五、项目风险控制问题
第二节建设项目投资研究建议
附表
附表1：项目建设投资估算表
附表2：项目资金使用计划表
附表3：项目收入及税金估算表
附表4：项目折旧费用估算表
附表5：项目摊销费用估算表
附表6：项目总成本费用估算表
附表7：项目利润估算表
附表8：项目贷款还本付息计划表
附表9：项目流动资金估算表
附表10：项目投资现金流量表
易普咨询获取完整版某保税港区冷链物流空港基地项目可行性研究报告案例，请联系张逸东15011428637
