易普咨询北京某区童家镇农批项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节项目名称及承办单位

　　一、项目名称

　　XX市XX区童家镇农批项目

　　二、项目单位

　　XXXX（北京）管理科技有限公司

　　三、项目性质

　　新建

　　四、项目简介

　　本项目位于XX市XX区童家镇，XX市历史悠久，文化璀璨，商业昌盛，人杰地灵。地处江苏省中部，长江与京杭大运河交汇处，是南京都市圈紧密圈城市和长三角城市群城市，国家重点工程南水北调东线水源地，是中国首批历史文化名城，人口500万，其中XX区人口106万。

　　公司拟开发的新型农批市场选址在XX市XX区童家镇，为镇政府预留农贸市场用地，土地性质为商服用地，占地为50亩，定位为示范性智慧农批市场。交通、配套服务设施便利，地块周围各种基础设施均为最佳。

　　项目定位为本项目附近有童家镇医疗卫生中心，斜对面为童家镇高级中学，本项目紧邻一条小河，政府已进行了景观改造建设，环境优美，地理位置极其优越。当地商服用地的土地价格为150万/亩，根据国家38号文的规定：新建农批市场的企业当地拿地的价格可参考当地工业用地价格。

　　项目建成后将具备完善的交通系统和优越的环境空间以及星级的物业服务，以保证未来几年内在该地区市场的持续领先。

　　第二节项目概况

　　一、项目地点

　　本项目位于XX市XX区童家镇为嘶马、中闸、花荡、昌松、童家五个镇合并而成，镇上只有一个童家镇农贸市场。项目所在地的自然条件、交通网络、用地条件、人力资源等条件符合项目建设及后期运营条件。

　　二、项目规模

　　新型农批市场选址在XX市XX区童家镇，为镇政府预留农贸市场用地，土地性质为商服用地，项目占地为50亩，农批市场容积率暂定为1.2，总建筑面积农批市场4万平米。

　　三、项目实施进度

　　本项目建设周期12个月。

　　四、项目总投资

　　项目估算总投资19133.30万元，其中固定资产投资15463.48万元，流动资金3669.82万元。具体如下：

　　图表1：项目投资估算表

　　五、经济指标

　　根据测算，项目最终实现年均销售收入45120万元，实现年均净利润约27937.70万元，上缴年均税金14863.26万元，税后内部收益率72.81%。盈利能力良好。

　　图表2：项目经济效益指标一览表

　　六、社会效益

　　本项目属于XX市XX区童家镇为嘶马、中闸、花荡、昌松、童家五个镇合

　　并而成，镇上只有一个童家镇农贸市场，建设有“名特优”农展园、鲜活果蔬园、冷链物流园、大综交易园、电商信息园、金融结算园等6大主题园区，擎动农商电商新时代。致力打造全方位、全体系、全产业、全物流、全网络的商品交易总部基地。市场建成后可与产地供销社合作，做到产地直供，减少中间环节，降低农产品成本，真正做到惠农，让消费者得到实惠。并且引入蔬菜安全追踪机制，对市场销售的产品进行定期抽检，保证消费者的餐桌食品安全。

　　项目建设促进区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升区内建设档次与水平，改善区域环境，提升区域形象，具有十分重要的意义。项目建设完成后将会提供50个工作岗位，拉动500人左右就业，并上缴14863.26万元的税收，有着良好的社会效益。

　　第三节编制依据及研究范围

　　一、编制依据

　　1、《中华人民共和国城乡规划法》；

　　2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

　　3、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013修正）；

　　4、《XX市城市总体规划(2004-2020年)》；

　　5、《投资项目可行性研究指南》；

　　6、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

　　7、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；

　　8、业主提供的相关数据、资料；

　　9、其他相关法律、法规、规范及标准。

　　二、编制原则

　　1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

　　2、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

　　3、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

　　三、研究范围

　　本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。

　　第二章项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、《关于加快城乡便民消费服务中心建设的指导意见意见》

　　为深入贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神，增强消费对经济发展的基础性作用，推动消费升级，实施乡村振兴战略，促进城乡区域协调发展，满足人民日益增长的美好生活需要，现就加快城乡便民消费服务中心建设工作提出以下意见：

　　（一）指导思想。

　　全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，着力推进消费升级和服务消费供给侧结构性改革，构建功能齐备、优质便捷、运营高效、管理有序的城乡便民服务体系，更好满足人民群众日益增长的服务需求，提升人民群众的生活品质，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　（二）基本原则。

　　坚持以人民为中心。以保障和改善民生、增进人民福祉为出发点和落脚点，知民情、了民意、解民忧，着力围绕人民群众最关心最直接最现实的服务需求，构建多层次、全方位、“一站式”的便民服务体系，让城乡便民消费服务中心建设成果更多惠及城乡居民。

　　坚持市场主导和政府引导相结合。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励社会各方力量积极参与城乡便民消费服务中心建设工作。更好发挥政府作用，针对城乡便民消费服务中心公益性属性和部分居民生活服务业微利薄利特点，加大政策扶持力度，逐步形成政府引导、社会参与、企业投入、市场运作的良性发展机制。

　　坚持保障基本和多元发展相结合。以保障城乡居民基本服务供给为重点，提供安全、便捷、实惠、绿色的大众化服务。支持居民生活服务业集聚发展，加快线上线下融合发展，培育新型、特色、个性化服务模式，满足人民群众多元化的服务需求。

　　坚持横向协作和纵向联动相结合。加强部门间的横向协作，建立协调机制，合力做好城乡便民消费服务中心建设工作。积极争取地方党委政府的重视和支持，将城乡便民消费服务中心建设工作纳入地方的重要民生工程，紧紧依靠城市、街道（乡镇）、社区和大型企业，结合实际，因地制宜，创造性地推动工作。

　　（三）主要目标。

　　从2018年起，力争通过3-5年的时间，推动在中心城市建设一批社区便民服务中心、街区生活服务集聚中心，在农村地区建设一批农村生活综合服务中心；初步建成功能齐备、优质便捷、管理有序、运营高效的城乡便民服务体系，基本满足城乡居民日常生活服务需求，大幅提升城乡居民的生活品质。

　　（四）加快建设城乡便民消费服务中心。

　　加快建设社区便民服务中心。结合新型城镇化进程中城市改造、新区建设，鼓励各地政府和有实力的企业，采取政府直接投资、政府和社会资本合作（PPP）、社会资本投资等形式，在中心城市推动新建一批集餐饮、家政、托幼、维修等基本生活服务于一体的便民服务中心。在已建成城市社区，通过公有物业划拨、购买、项目配套、集中连片租赁等方式加强设施建设，通过在现有超市、便利店、菜市场等社区商业设施搭载居民生活服务业等方式完善功能配置，加快改造一批便民服务中心。

　　加快建设街区生活服务集聚中心。结合新型城镇化进程，鼓励各地政府和有实力的企业，采取政府引导和市场化运作相结合的方式，在中心城市推动新建一批各具特色的购物、美食、休闲娱乐和生活服务街区。在已建成城市街区，充分利用现有商业设施，整合服务资源，引导企业合理调整经营品种和结构，加快改造一批各具特色的购物、美食、休闲娱乐和生活服务街区。

　　加快建设农村生活综合服务中心。助力乡村振兴，鼓励各地政府和有实力的企业，采取政府引导和市场化运作相结合的方式，在乡镇推动新建一批乡（镇）生活综合服务中心，作为特色商贸小镇建设的重要内容；在人口聚集的自然村或行政村新建一批村级生活综合服务站。在已建成乡镇，通过公有物业划拨、购买、整合共享等方式加强设施建设，通过在集贸市场、“万村千乡”农家店等商业设施搭载居民生活服务业等方式完善功能配置，加快改造一批乡（镇）生活综合服务中心；在已建成的人口聚集的自然村或行政村，通过集体物业划拨、房产置换、租赁等方式加强设施建设，通过在“万村千乡”农家店等商业设施搭载居民生活服务业等方式完善功能配置，加快改造一批村级生活综合服务站。

　　（五）增强城乡便民消费服务中心服务功能。

　　引导城乡便民消费服务中心不断拓展服务领域、创新服务方式、丰富服务内容。做实基本服务，满足居民的日常生活服务需求；做好选择性服务，满足居民个性化、多元化、多层次的服务需求。城乡便民消费服务中心应以方便城乡居民日常生活为导向，建成以基本服务为主，以选择性服务为补充的多功能的便民服务综合体。

　　（六）激发城乡便民消费服务中心发展活力。

　　鼓励品牌连锁企业通过直营、加盟等形式入驻城乡便民消费服务中心，增强发展活力。鼓励有条件的城乡便民消费服务中心运营公司开展连锁经营，实现规模化发展。充分发挥各类培训机构、技工院校、行业协会及社会团体的作用，加强对城乡便民消费服务中心从业人员的培训，提升服务质量和水平。鼓励农村地区结合实际，引导农民工和大学生等人员返乡参与农村生活综合服务中心建设和运营。

　　（七）创新城乡便民消费服务中心发展模式。

　　鼓励城乡便民消费服务中心及入驻企业，充分借助移动互联、云计算、大数据、人工智能等技术手段，为居民提供多种智慧生活服务，推动数字化、网络化、智能化发展。鼓励城乡便民消费服务中心与大型电商企业合作，整合线上信息资源和线下生活服务资源，推动线上线下融合发展。引导支持城乡便民消费服务中心及入驻企业加快设施设备的节能环保改造，加强废旧物品综合利用，将节能降耗落实到生产经营的各个环节，推动绿色发展。引导城乡便民消费服务中心及入驻企业学习借鉴先进技术和管理模式，从居民需求出发，提高服务精细化、专业化水平，推动品质发展。

　　（八）加强城乡便民消费服务中心运营管理。

　　紧紧依靠基层党组织、政府和群众性自治组织，推动成立由街道（乡镇）、城乡社区、驻社区单位、居民代表、企业等相关各方组成的城乡便民消费服务中心管理机构，引导各方积极参与管理，形成共商、共建、共治、共享的良好氛围和长效机制。及时总结城乡便民消费服务中心运营管理的经验和做法，建立健全运营管理制度，明确政府管理职责、相关各方权利与义务、服务纠纷解决、企业经营需满足的安全环保要求等相关内容。制定科学合理的考核评价体系，开展对本地区城乡便民消费服务中心运营管理情况的督促检查，确保各项运营管理制度落到实处。

　　2、《中国经济和国民经济发展第十三个五年计划纲要》

　　2016年10月下旬，中共中央发布《中国经济和国民经济发展第十三个五年计划纲要》，《纲要》提出“提出促进房地产市场健康发展，优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　3、《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》

　　自1988年实施“菜篮子”工程以来，“菜篮子”产品产量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高，市场体系逐步完善，“菜篮子”建设发展总体保持了平稳较快的良好势头。为适应形势变化、满足城乡居民对“菜篮子”产品日益提高的要求，经国务院同意，现就实施新一轮“菜篮子”工程提出以下意见：

　　（1）加强生产能力建设，夯实稳定发展基础

　　建设一批园艺产品设施化生产基地。在大中城市郊区和蔬菜、水果等园艺产品优势产区，支持建设一批设施化、集约化“菜篮子”产品生产基地，重点加强集约化育苗、标准化生产、商品化处理以及病虫害防治、质量检测等方面的基础设施建设，发展园艺产品标准化生产。

　　（2）以现代物流和信息化为重点，推进市场体系建设

　　建设和改造一批产地批发市场。支持“菜篮子”产品规模化生产基地根据需要统筹规划新建产地批发市场，推进现有产地批发市场升级改造。改善批发市场场地、道路、交易厅（棚）、水电、信息服务、质量检测、采后处理等基础设施条件，鼓励配套建设冷藏保鲜和流通加工设施，实现采后快速预冷、商品化加工处理和上市旺季入库冷藏保鲜。

　　改造一批城市销地批发和零售市场、集贸市场。支持大中城市改造销地批发市场，加强市场信息、质量安全检测、电子统一结算、冷藏保鲜、加工配送和垃圾处理等设施建设，全面推进销地批发市场在基础设施、管理、技术等方面升级改造，建立灵敏、安全、规范、高效的“菜篮子”产品物流和信息平台。加强对农产品批发市场建设的规划引导，防止重复建设和恶性竞争。支持城市菜市场在场地环境、设施设备、追溯平台、规范管理等方面进行标准化建设。

　　强化产销衔接功能。大中城市要根据本地消费需求，主动与优势产区加强协作，建设“菜篮子”产品保障基地；优势产区要充分利用当地资源，建设服务全国或区域的“菜篮子”规模化基地，与各大中城市建立长期稳定、互利合作的产销关系。鼓励农贸市场与农产品生产、流通企业和生产基地实行“场厂挂钩”、“场地挂钩”。支持大型连锁超市和农产品流通企业与农民专业合作社的“农超对接”，建设农产品直接采购基地。支持在重点集散地和交通枢纽地建设中继性冷藏物流中心，与城区冷藏配送中心形成对接。

　　建立和完善信息网络平台。支持建立覆盖主产区和全国主要批发市场的“菜篮子”产品产销信息公共服务平台，规范信息采集标准，健全信息工作机制，加强采集点、信息通道、网络中心相关基础设施建设，定期收集发布“菜篮子”产品生产、供求、质量、价格等信息。建立“菜篮子”产品市场监测预警体系，增强信息处理技术手段，壮大分析预警队伍。

　　4、《国务院办公厅关于促进平台经济规范健康发展的指导意见》

　　互联网平台经济是生产力新的组织方式，是经济发展新动能，对优化资源配置、促进跨界融通发展和大众创业万众创新、推动产业升级、拓展消费市场尤其是增加就业，都有重要作用。要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，持续深化“放管服”改革，围绕更大激发市场活力，聚焦平台经济发展面临的突出问题，遵循规律、顺势而为，加大政策引导、支持和保障力度，创新监管理念和方式，落实和完善包容审慎监管要求，推动建立健全适应平台经济发展特点的新型监管机制，着力营造公平竞争市场环境。

　　二、经济背景

　　（一）农业生产形势较好，粮食总产保持增长

　　2018年粮食总产量3660.3万吨，比上年增长1.4%。粮食亩产445.6公斤，比上年增加10.1公斤，增长2.3%。全年蔬菜播种面积2136.7万亩，比上年增长1.2%；蔬菜总产量5625.1万吨，增长1.5%。累计出栏生猪2680.9万头，下降4.4%；猪肉产量205.5万吨，下降4.1%。全年共出栏家禽64201万只，下降2.9%；禽肉、禽蛋产量105.8万吨、178万吨，分别下降4%和3%。农业结构不断优化，高效设施农业面积占比达19.6%，高标准农田占比达61%，农业综合机械化水平达84%，农业科技进步贡献率提高到68%。

　　（二）工业运行总体稳定，中高端行业增势较快

　　江苏省规模以上工业增加值比上年增长5.1%。分经济类型看，国有企业增加值增长5.6%，股份制企业增加值增长5%，民营企业增加值增长4.1%，私营企业增加值增长3.5%。分行业看，系统的40个工业行业大类中有30个行业增加值比上年有所增长，增长面达75%。其中电子、医药、汽车、专用设备等先进制造业增加值分别增长11.3%、10.4%、7.2%、12.5%。高耗能行业增加值增长2.5%，低于规模以上工业2.6个百分点。全年高技术行业、装备制造业增加值分别增长11.1%、8%，增速比规模以上工业高6个和2.9个百分点；对规上工业增加值增长的贡献率达43.4%和74.2%，比上年提高13.3个和16.6个百分点。全年战略性新兴产业、高新技术产业产值增长8.8%和11%，占规模以上工业总产值比重达32%和43.8%。新能源汽车、城市轨道车辆、3D打印设备、智能电视、服务器等新产品产量比上年分别增长139.9%、107.1%、51.4%、36.4%和26.2%。全年规模以上工业企业产销率达98.8%。工业企业盈利能力提升，2018年1—11月，全省规模以上工业企业利润总额同比增长8.4%；主营业务收入利润率、成本费用利润率分别为6.41%、6.69%，同比提高0.03个、0.04个百分点。

　　（三）服务业较快增长，新兴服务业发展良好

　　江苏省服务业增加值比上年增长7.9%。其中，交通运输仓储和邮政业增加值3349.9亿元，增长7.4%；金融业增加值7461.9亿元，增长7%；房地产业增加值5269.8亿元，增长1.8%。服务业增加值占地区生产总值比重达51%，比上年提高0.7个百分点。2018年1—11月，全省规模以上服务业（不含批发零售住宿餐饮、金融及房地产业）实现营业收入12599亿元，同比增长7.1%，调查的31个行业大类和4个中类中，有27个行业营业收入保持正增长，增长面达77.1%。现代服务业较快发展，软件和信息技术服务业、专业技术服务业、互联网和相关服务业营业收入分别增长13.7%、10.9%和41.6%。高技术服务业、战略性新兴服务业、科技服务业等高新服务业营业收入分别增长13.2%、13.3%和13.6%。生活性服务业发展势头良好，营业收入同比增长14%，高出规模以上服务业6.9个百分点。全年公路客货运周转量增长6.7%，铁路客货运周转量增长5.6%，机场旅客吞吐量、货邮吞吐量分别增长16.2%、4.5%。2018年1—11月，规上服务业企业营业利润1079.1亿元，同比增长4.6%。

　　四、投资增长保持稳定，内部结构继续优化

　　江苏省固定资产投资比上年增长5.5%。民间投资增长10.8%，民间投资占全部投资比重达71%，比上年提高3.4个百分点。分产业看，第一产业投资增长6.7%；第二产业投资增长7.9%；第三产业投资增长3.7%。第二产业投资中，制造业投资增长11.2%，制造业投资占项目投资比重为59%，对全部投资增长的贡献率达79.9%。工业技术改造投资增长10.7%，比全部投资、工业投资分别高出5.2个、2.7个百分点。高新技术产业投资增长15.2%，占全部投资比重达13.9%，比上年提高1.2个百分点。电子及通讯设备、计算机及办公设备、新能源、医药、智能装备、仪器仪表制造业投资分别增长23.9%、22.6%、19%、14.9%、14.8%和11.4%。第三产业投资中，科学研究和技术服务业增长6.8%，水利、环境和公共设施管理业增长2.4%，文化、体育和娱乐业增长8.5%。房地产开发投资增长14.1%，其中住宅投资增长14.4%。全省商品房销售面积13484.2万平方米，比上年下降5.1%；其中住宅销售面积12040.7万平方米，下降3.6%。

　　五、消费品市场增势较稳，网络消费快速增长

　　江苏省社会消费品零售总额比上年增长7.9%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额增长7.8%，农村消费品零售额增长9%。按行业分，批发和零售业零售额增长7.7%，住宿和餐饮业零售额增长9.7%。从消费品类值看，限上粮油食品饮料烟酒类、服装鞋帽针纺织品类、日用品类商品零售额分别增长4.4%、7.6%和9.5%。消费升级类商品增长较快，以智能手机、平板电脑等为代表的通讯器材类商品零售额增长30.8%，比上年提高12.2个百分点；书报杂志类增长15.9%，家具类增长11.8%。石油制品类商品零售额增长12.2%，占限额以上批零业零售额的12.1%，拉动限额以上零售额增长1.4个百分点。网上消费快速增长，限额以上批发和零售业通过公共网络实现零售额增长25%；住宿和餐饮业通过公共网络实现餐费收入增长49.4%，分别领先限上消费品零售额增速21.4个和45.8个百分点。

　　六、进出口规模继续扩大，贸易结构不断优化

　　江苏省完成进出口总额43802.4亿元，比上年增长9.5%。其中，出口26657.7亿元，增长8.4%；进口17144.7亿元，增长11.3%。从贸易方式看，一般贸易进出口额21342.6亿元，增长10.9%；占进出口总额比重达48.7%，比上年提高0.6个百分点，占比超过加工贸易9.4个百分点。从出口主体看，国有企业、外资企业、私营企业出口额2989.2亿元、14810.2亿元、8456亿元，分别增长17.7%、3.6%和15.1%。从出口市场看，对美国、欧盟、日本出口额6143.4亿元、4973.6亿元、1951.5亿元，分别增长6%、6.9%和5.5%，对印度、俄罗斯、东盟出口额847.7亿元、323.2亿元、2996.2亿元，分别增长4.4%、10.5%和13%。从出口产品看，机电产品、高新技术产品出口额17624.4亿元、10126.2亿元，分别增长8.9%、8.5%。对“一带一路”沿线国家出口保持较快增长，出口额6459.6亿元，增长8.9%；占全省出口总额的比重为24.2%，对全省出口增长的贡献率为25.7%。

　　三、社会背景

　　1、人均可支配收入水平的提高为产业的发展提供经济支持

　　（1）全国居民人均可支配收入28228元，比上年增长8.7%

　　2018年全国居民人均可支配收入28228元，比上年增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.5%。，其中城镇居民人均可支配收入39251元，比上年增长7.8%，农村居民人均可支配收入14617元，比上年增长8.8%。在人均可支配收入中，居住支出占总支出的23.4%，仅次于烟酒支出。根据居民居住支出的比重，可以看出人民居住需求的旺盛，从而促进农贸行业的发展。

　　图表3：2014年-2018年全国居民人均可支配收入及增长率

　　（2）江苏省居民人均可支配收入为31035元，比上年增长6.5%

　　2018年江苏省城镇居民人均可支配收入31035元，增长6.5%，城镇居民人均消费支出19790元，增长7.5%；农村居民人均可支配收入11750元，增长8.9%，农村居民人均消费支出9172元，增长8.9%。

　　图表4：2014年-2018年江苏省人均可支配收入及增长率

　　（3）XX市居民人均可支配收入16883元，增长8.5%

　　2018年XX市居民人均可支配收入16883元，增长8.5%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入27323元，增长6.3%，城镇居民人均消费支出15921元，增长8.7%；农村居民人均可支配收入9034元，增长9.7%，农村居民人均消费支出7046元，增长10.6%。

　　图表5：2014年-2018年XX市人均可支配收入及增长率

　　2、社会消费水平的增加为城市商贸、地产行业的发展提供动力

　　（1）全国社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%

　　2018年全国社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%。按经营地统计，城镇消费品零售额325637亿元，增长8.8%；乡村消费品零售额55350亿元，增长10.1%。按消费类型统计，商品零售额338271亿元，增长8.9%；餐饮收入额42716亿元，增长9.5%。

　　图表6：2014年-2018年全国社会消费品总额及增长率

　　（2）江苏省社会消费品零售总额7338.5亿元，增长8.2%

　　2018年江苏省社会消费品零售总额7338.5亿元，增长8.2%。按经营地统计，城镇消费品零售额5956.7亿元，增长8.2%；乡村消费品零售额1381.8亿元，增长8.4%。按消费形态统计，商品零售额6660.3亿元，增长8.2%；餐饮收入额678.2亿元，增长8.2%。

　　图表7：2014年-2018年江苏省社会消费品总额及增长率

　　（3）XX市社会消费品零售总额376.8亿元，增长9.5%

　　2018年XX市社会消费品零售总额376.8亿元，增长9.5%。按经营地统计，城镇消费品零售额298.2亿元，增长9.1%；乡村消费品零售额78.6亿元，同比增长11.1%。

　　图表8：2014年-2018年XX市社会消费品总额及增长率

　　第二节项目建设的必要性

　　一、项目建设是改善群众生活便利条件、构建和谐社会的需要

　　XXXX（北京）管理科技有限公司系中国蔬菜流通协会食品安全委员会（简称中蔬协会安全委员会）常务理事单位。公司总经理孙铁琪系中蔬协会食品安全委员会会长助理。

　　XXXX（北京）管理科技有限公司是我国“三农”领域重要的综合性投资企业，公司投资开发涉农现代化流通平台（农产品中央批发市场、涉农大数据电商平台、涉农云数据总部基地、农旅、特色小镇）。

　　为进一步贯彻落实习近平总书记关于食品安全的指示精神，和国务院对于农产品流通的工作部署，加快农产品市场建设，公司拟在江苏省XX市XX区东园路建设新型农副产品批发市场。

　　XX市历史悠久，文化璀璨，商业昌盛，人杰地灵。地处江苏省中部，长江与京杭大运河交汇处，是南京都市圈紧密圈城市和长三角城市群城市，国家重点工程南水北调东线水源地，是中国首批历史文化名城，人口500万，其中XX区人口106万。公司拟开发的新型农批市场选址在XX市XX区童家镇，为镇政府预留农贸市场用地，土地性质为商服用地，占地为50亩，定位为示范性智慧农批市场。

　　项目附近有童家镇医疗卫生中心，斜对面为童家镇高级中学，项目紧邻一条小河，政府已进行了景观改造建设，环境优美，地理位置极其优越。项目建成后会提高居民生活质量，改善生活环境，共享经济发展成果，提高党员和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，可以有力促进和谐社会的建设。

　　二、项目建设是促进社会经济协调发展的有效途径

　　XX市XX区童家镇为嘶马、中闸、花荡、昌松、童家五个镇合并而成，镇上只有一个童家镇农贸市场，土地成功摘牌后，当地的政策楼房出地面即可销售（市场不含地下室），本项目附近有一座旧市场需要拆迁，两者距仅300米，所有拆迁户需迁入本市场，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社区就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要举措，可以促进经济社会协调发展。

　　项目可以极大改善XX区童家镇村民的居住条件，。市场建成后可与产地供销社合作，做到产地直供，减少中间环节，降低农产品成本，真正做到惠农，让消费者得到实惠。并且引入蔬菜安全追踪机制，对市场销售的产品进行定期抽检，保证消费者的餐桌食品安全。引入线上APP，线上线下同时销售，使百姓足不出户就可买到心仪的商品。因此项目建设是十分必要的。

　　三、项目建设是改变城镇面貌、促进城市化建设的需要

　　项目所在的位置是XX市XX区童家镇，XX市XX区童家镇为嘶马、中闸、花荡、昌松、童家五个镇合并而成，镇上只有一个童家镇农贸市场，客流量较大，项目选址地理位置优越，较为适合发展该地商品贸易经济。项目建设后将会大大提高该地的生活经济水平，提高居民生活质量，有效的推动当地的经济发展。

　　项目通过科学规划，完善各种配套设施，致力打造全方位、全体系、全产业、全物流、全网络的商品交易总部基地，并加快实现城市化建设步伐，市场建成后可与产地供销社合作，做到产地直供，减少中间环节，降低农产品成本，真正做到惠农，让消费者得到实惠。

　　四、项目的建设是促进当地经济社会和谐稳定发展的需要

　　农贸市场的存在有利于扩大固定资产投资规模，通过店铺的配售，还能扩大居民的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。

　　农贸市场的作用是有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展．实施城市经济社会协调发展的有效途径。

　　项目建设既可以带动社会资本投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会商贸事业，从而有助于促进XX市XX区童家镇当地经济社会稳定的发展，提高当地的居民消费能力，有效促进当地的经济水平。

　　第三节项目建设的可行性

　　一、项目建设具有相关政策法律的支持

　　（一）推进平台经济相关市场主体登记注册便利化。放宽住所（经营场所）登记条件，经营者通过电子商务类平台开展经营活动的，可以使用平台提供的网络经营场所申请个体工商户登记。指导督促地方开展“一照多址”改革探索，进一步简化平台企业分支机构设立手续。放宽新兴行业企业名称登记限制，允许使用反映新业态特征的字词作为企业名称。推进经营范围登记规范化，及时将反映新业态特征的经营范围表述纳入登记范围。

　　（二）合理设置行业准入规定和许可。放宽融合性产品和服务准入限制，只要不违反法律法规，均应允许相关市场主体进入。清理和规范制约平台经济健康发展的行政许可、资质资格等事项，对仅提供信息中介和交易撮合服务的平台，除直接涉及人身健康、公共安全、社会稳定和国家政策另有规定的金融、新闻等领域外，原则上不要求比照平台内经营者办理相关业务许可。

　　（三）加快完善新业态标准体系。对部分缺乏标准的新兴行业，要及时制定出台相关产品和服务标准，为新产品新服务进入市场提供保障。对一些发展相对成熟的新业态，要鼓励龙头企业和行业协会主动制定企业标准，参与制定行业标准，提升产品质量和服务水平。

　　二、项目建设得到当地政府的大力支持

　　项目一经提出就得到XXXX（北京）管理科技有限公司的高度重视。农贸市场建设项目涉及行业范围较广，在一定程度上可以带动当地的经济、交通运输、装修、房地产行业的发展，不仅拉动当地产业经济的发展，而且增加了当地居民的就业岗位，提高了居民的社会生活水平，因此村委会重点关注该项目，并给予该项目在政策上的大力支持，在项目基建方面给予大量的帮助，并为该项目开通绿色通道，提高项目各个流程环节的工作效率。

　　三、项目建设具有良好的区位条件

　　项目所在地为江苏省XX市XX区东园路建设新型农副产品批发市场。地处江苏省中部，长江与京杭大运河交汇处，是南京都市圈紧密圈城市和长三角城市群城市，国家重点工程南水北调东线水源地，项目附近有童家镇医疗卫生中心，斜对面为童家镇高级中学，项目紧邻一条小河，政府已进行了景观改造建设，环境优美，地理位置极其优越。另外，恒大集团及万科集团预计今年入住童家镇，项目开发占地面积均在300亩以上，从而拉动客流量，带动市场活力。项目市场经济发达，客流量较大，对于发展农贸市场具有良好的地理区位优势。

 

　　目录

　　第一章项目总论

　　第一节项目名称及承办单位

　　一、项目名称

　　二、项目单位

　　三、项目性质

　　四、项目简介

　　第二节项目概况

　　一、项目地点

　　二、项目规模

　　三、项目实施进度

　　四、项目总投资

　　五、经济指标

　　六、社会效益

　　第三节编制依据及研究范围

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

　　第二章项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节项目建设的必要性

　　一、项目建设是改善群众生活便利条件、构建和谐社会的需要

　　二、项目建设是促进社会经济协调发展的有效途径

　　三、项目建设是改变城镇面貌、促进城市化建设的需要

　　四、项目的建设是促进当地经济社会和谐稳定发展的需要

　　第三节项目建设的可行性

　　一、项目建设具有相关政策法律的支持

　　二、项目建设得到当地政府的大力支持

　　三、项目建设具有良好的区位条件

　　第三章项目市场分析

　　第一节农贸市场分析

　　第二节江苏省农贸市场分析

　　第三节商贸零售行业分析

　　一、商贸零售行业市场规模分析

　　二、商贸零售行业渠道市场分析

　　三、商贸零售行业市场趋势分析

　　第四章项目选址及区位条件

　　第一节项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关配套分析

　　第二节项目区位条件

　　一、自然地理概况

　　二、基础设施概况

　　三、经济概况

　　四、人口资源状况

　　第三节施工条件

　　第四节选址合理性分析

　　第五章项目建设方案

　　第一节项目建设目标与内容

　　一、项目建设指导思想与原则

　　二、项目建设地点

　　第二节总图布置

　　一、项目规划构思

　　二、总平面设计

　　三、设计依据与规范

　　四、道路交通组织

　　五、竖向布置

　　第三节建筑设计

　　一、设计依据

　　第四节结构设计

　　一、工程结构形式

　　二、结构设计依据

　　三、抗震设计及荷载

　　四、结构材料

　　五、结构选型

　　第五节土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

　　第六章公辅工程

　　第一节给排水系统

　　一、设计依据

　　二、供水

　　三、排水系统

　　四、主要设备材料选择

　　五、系统和设备的控制

　　第二节电气系统

　　一、供配电设计依据

　　二、设计范围

　　三、变配电系统

　　四、电力系统

　　五、照明系统

　　六、防雷与接地系统

　　七、消防系统的供电及监控

　　八、电力监控系统

　　九、弱电设计

　　第三节燃气工程

　　一、编制依据

　　二、气源

　　三、供气方案

　　第四节空调及通风

　　一、编制依据

　　二、空调冷热源

　　三、通风系统

　　四、生命安全系统

　　第五节智能化控制管理系统

　　一、系统设计依据

　　二、系统概述

　　第七章项目环境保护

　　第一节建设地点环境现状

　　第二节执行标准

　　第三节主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境保护

　　第五节环境影响综合评价

　　第八章项目能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节编制原则和目标

　　第四节节能措施

　　一、建筑节能措施

　　二、给排水节能

　　三、电气节能

　　第五节项目节能评价

　　第九章劳动安全卫生及消防

　　第一节设计依据

　　第二节劳动安全卫生

　　一、防电

　　二、防雷和接地保护

　　三、废弃物处理

　　四、安全措施

　　第三节消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第十章项目组织机构和人力资源配置

　　第一节组织原则

　　第二节项目组织

　　第三节劳动定员

　　第十一章项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节基本要求

　　第二节项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节工程招投标方案

　　一、招标原则

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

　　第十二章项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制依据

　　第四节项目总投资估算

　　第五节资金筹措及使用计划

　　第十三章项目的经济效益分析

　　第一节评价依据

　　第二节销售收入及税金测算

　　一、项目销售计划

　　二、项目销售收入和营业税金及附加测算

　　第三节成本费用测算

　　第四节利润测算

　　第五节财务效益分析

　　第十四章项目的社会效益分析

　　第一节项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节社会效益分析

　　一、推动XX市XX区童家镇农贸产业的发展

　　二、项目公司直接增加就业岗位50个，间接带动就业增长近500人

　　三、项目实施期间年均增加政府税收近37250.27万元。

　　四、有助于城市的长远发展

　　第十五章建设项目风险分析及控制措施

　　第一节项目主要风险因素识别和分析

　　一、自然及工程风险

　　二、社会风险

　　三、市场风险

　　四、技术及设计风险

　　五、金融风险

　　六、销售风险

　　七、法律风险

　　第二节防范和降低风险措施

　　第十六章建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节建设项目可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、环境影响的可行性结论

　　五、研究结论总述

　　第二节建设项目可行性研究建议

　　附表：

　　获取完整版北京某区童家镇农批项目可行性研究报告案例，请联系张逸东15011428637