易普咨询南京城镇低效用地再开发项目实施方案-案例

　　第一章 宏观环境概述

　　一、区域位置

　　（1）项目区域位置

　　江宁区位于南京市中南部，是国家重要的科教中心和产研创新基地，国家东部地区重要的交通物流枢纽和空港枢纽。江宁从东西南三面环抱南京主城，航空、港口、铁路、公路交通体系汇聚，是南京对外沟通的重要枢纽。项目项目地块属于江宁高新园片区，江宁高新区山、水、城、林融为一体，是南京主城南部综合环境最优的高新区，也是为数不多集产业区、大学城、风景区为一体的开发园区。

　　图1-1项目所在区域位置示意图

　　（2）片区交通条件

　　江宁高新区空港、水港、陆港“三港”齐聚，距南京禄口国际机场不到30分钟车程，拥有江宁站、江宁西站两个高铁站，滨江港布局万吨级码头，南京地铁1号线和3号线、南京绕城高速、宁杭高速、宁芜高速、宁杭高铁穿境而过，区位优势得天独厚。项目所在整个片区的对外联系的道路交通、轨道公共交通、公交站点布局总体上较为便利，项目所属地块临近湖山路与绕城高架连接口，对外道路交通较为便利。

　　图1-2项目所在区域道路交通与公共交通条件示意图

　　（3）片区内企业现状

　　江宁高新区拥有国家创新型特色园区、国家创新人才培养示范基地、国家火炬生物医药特色产业基地、国家知识产权试点园区等多个国家级品牌。同时，江宁高新区集聚众多高新技术企业与重点产业项目，项目所在大学城科创组团以智能制造与科技服务业为主导，产业资源丰富。

　　项目所属片区内企业建设规模整体不大，土地开发强度较低，存量更新可操作性较强；片区内建筑高低不齐，建设中的中宝电子、省陶瓷和智昊工业园高度较高，其余多为多层建筑，部分为单层厂房；地块内企业园区配套非常欠缺；片区内企业实力良莠不齐，整体亩产效益较低，土地利用经济效率低，同时也有部分表现优异的龙头企业；片区内企业税收效益整体不高，目前仅有两家企业可产生高税收贡献，可提升空间大。

　　图1-3项目所属片区内企业建设规模情况

　　二、宏观经济

　　2020年，江宁区全年实现地区生产总值2509.32亿元，比上年增长5.3%。其中，第一产业增加值70.53亿元，增长1.2%；第二产业增加值1328.69亿元，增长9.5%；第三产业增加值1110.10亿元，增长0.5%。三次产业增加值比例调整为2.8:53.0:44.2。全年实现工业增加值1114.76亿元，增长10.5%；制造业增加值占地区生产总值比重为43.8%，比上年提高0.8个百分点。规模以上工业总产值增长12.4%。全年完成一般公共预算收入264.36亿元，比上年下降0.5%；其中税收收入234.30亿元，占一般公共预算收入的比重为88.6%,比上年下降0.4个百分点。全年全社会固定资产投资比上年增长9.6%。其中民间投资增长12.3%，民间投资占全部投资比重达51.0%。分类型看，工业投资比上年增长12.0%；房地产开发投资增长6.5%。全年实现社会消费品零售总额962.83亿元，比上年增长1.8%。

　　总体看来，项目所在区域经济状况良好。

　　三、规划情况

　　（1）国民经济和社会发展规划情况

　　“十四五”期间，江宁区经济发展的主要目标：经济发展实现新跨越。经济高质量发展水平持续攀升，产业中高端发展特征凸显，产业结构更加优化，产业基础高级化、产业链现代化水平明显提高，科技创新网络体系更加完善，创新能力显著提升，现代化经济体系建设取得重大进展。“十四五”期间，地区生产总值年均增长7%左右，人均GDP超过3万美元。到2025年，制造业增加值占GDP比例43%，研发经费投入占GDP比例3.5%，科技进步贡献率提高到74%以上。每万人口拥有高价值发明专利数135个。

　　工业集中区。发挥南京南部中心核心区、苏南国家自主创新示范区禀赋优势，按照“一年全面起势、三年大见成效、五年形成示范”总要求，深入推动中小工业集中区转型升级。以探索江宁区低效用地开发中建设“高层工业厂房”政策为切入点，有序引导工业集中区经济新模式，吸引一大批符合全区未来产业方向的优质项目落地，推动工业上楼，促进产城融合。

　　（2）土地利用总体规划情况

　　江宁区围绕“功能完善、产城融合、用地集约、生态良好”的目标要求，重点推进禄口空港枢纽、麒麟、滨江、汤山、湖熟五大新城建设。以园街联动融合为抓手，进一步发挥新城在优化全区产业结构、优化城市空间布局中的重要作用，实施市场化开发建设模式，加大教育、卫生、文化、科技等基础设施建设，完善城市公共服务功能，稳步提升新城对人口、产业和资源的汇聚承载功能，加快形成新城组团发展的新格局。聚焦“两区四地”发展定位体系，建设高能级集聚的现代产业强基地、高品质生活的幸福乐居富庶地、高质量内涵的生态文旅秀美地、高效能治理的文明风尚新高地。实施创新与投资“双轮驱动”战略、实施城镇与乡村“双轨融合”战略，全力抢抓新发展机遇，形成“一轴一带三楔，一核两区两城”的空间格局。

　　目录

　　第一章 宏观环境概述1

　　一、区域位置1

　　二、宏观经济5

　　三、规划情况7

　　四、土地市场概况11

　　第二章 项目基本情况15

　　一、建设单位简介15

　　二、项目名称25

　　三、项目原状29

　　四、项目土地房屋产权资料31

　　五、项目现状32

　　六、实施主体再开发方式36

　　第三章 项目可行性及必要性分析38

　　一、宏观经济环境38

　　二、政策环境分析44

　　三、项目自身资源优势48

　　四、相关规划情况51

　　第四章 项目建设意义53

　　一、工业园区建设意义53

　　二、项目社会经济效益58

　　第五章 项目控制性详细规划61

　　一、再开发项目用地要求61

　　二、规划设计宗旨61

　　三、规划设计要点61

　　四、设计理念62

　　五、规划设计方案63

　　六、必要性分析69

　　七、项目可行性73

　　八、小结80

　　第六章 项目组织和施工管理81

　　一、项目建设方案组织81

　　二、施工组织管理83

　　第七章 环境保护措施及影响评价87

　　一、规划设计期87

　　二、项目施工期88

　　三、项目招商92

　　四、项目运营期97

　　第八章 投资估算及资金筹措106

　　一、投资估算106

　　二、资金筹措107

　　第九章 项目效益分析108

　　一、经济效益108

　　二、社会效益110

　　三、生态效益114

　　第十章 项目不确定性及风险分析117

　　一、资金来源风险117

　　二、工程建设风险117

　　三、项目运营风险117

　　四、项目招商风险117

　　五、宏观经济环境及政策风险118

　　第十一章 项目实施保障措施119

　　一、进一步做强园区开发运营119

　　二、进一步优化招商亲商工作119

　　三、进一步补充完善配套服务119

　　附件121

　　（一）项目备案证121

　　（二）不动产权证书122

　　（三）总平面图125

　　（四）红线图126

　　（五）项目投资协议书127

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