易普咨询-安徽某县生态旅游养老项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节项目基本情况

　　一、项目名称

　　***县生态旅游养老项目

　　二、项目单位

　　***有限公司

　　三、建设地点

　　安徽省***

　　四、项目性质功能及定位

　　1、项目性质

　　以养老居住为社区领航功能，以休闲养生为主导，以生态疗养为互补，配套文化康体服务设施，充分结合田园观光与生态农业，积极探索健康，人性化的养老模式，开创“***田园式养老养生”先河。

　　2、项目功能

　　本项目建设完成后将成为集专业居家养老、休闲、疗养、康体及景点五大功能于一体的综合性项目。

　　Ø领航功能：专业养老

　　Ø主导功能：休闲养生

　　Ø补充动能：生态疗养

　　Ø配套功能：文化康体

　　Ø特色功能：田园观光

　　3、项目定位

　　Ø主题定位——特色生态养生、养老和休闲目的地

　　围绕自然资源优势，突出水景特色，打造“自然水景—生态园林—生态休闲”特色生态养生、养老和休闲目的地，项目整体建设风格为欧式，将生态与贵族气息和谐统一。

　　图表1：项目整体效果图

　　Ø市场定位——长三角地区

　　项目目标市场为长三角地区（长三角是指以上海为中心，南京、杭州、合肥为副中心的城市群。）本项目市场可分为近、中、远程三级市场。

　　近程市场：指***等城市；

　　中程市场：指***等经济圈大中型城市；

　　远程市场：指长三角地区其他城市。

　　Ø消费群定位——面向长三角地区的中高端客群

　　综合我国目前老龄人群的情况与本项目的实际规划状况和建设情况，将本项目的主要目标人群定位为：1945年-1960年出生的人群也即是55-70岁之间，居住于长三角地区的中高端客群人群，此类人群有为自己和家人寻找个性养老服务的资金实力和动机；未来目标人群为1960年-1970年出生的人群。

　　五、建设内容与规模

　　本项目占地面积***亩，总建筑面积***平方米，主要建设养身公寓、后勤服务中心、养身活动中心、医疗服务中心、介护中心、办公及商务中心、培训及文化中心、其他商业配套设施以及景观设施、道路绿化等配套辅助设施。

　　本项目在布局上以将用地分成七个大区，其中包括一个集中服务区，一个文化区，三组老人公寓，一个商业区和一个医疗护理区。各分区相对独立但联系紧密，方便管理。

　　具体建设内容及规模如下表所示：

　　图表3：项目主要建设内容及规模

序号	主体建设内容	建筑面积（平米）
1	居家式公寓	***
2	酒店式公寓	***
3	独栋别墅	***
4	后勤服务中心	***
5	养生活动中心	***
6	医疗服务中心	***
7	介护中心	***
8	办公及运营中心	***
9	培训及文化中心	***
10	其他商业配套设施	***
11	合计	***

　　图表4：项目整体效果图

　　***县委县政府对本项目高度重视，本项目建成后将立足于***地区，面向长三角，建设成为规模大、功能完善、配套齐全的现代化养老服务中心，是一项利国利民的项目。

　　六、项目总投资及资金筹措

　　项目总投资***万元，其中建筑工程费为***万元，设备购置费为***万元，安装工程费为***万元，工程建设其他费用为***万元，流动资金为***万元，预备费***万元，建设期利息为***万元。

　　图表5：项目总投资一览表

　

　　项目总投资中，银行贷款***万元，其余为企业自筹资金。

　　七、建设周期

　　本项目建设期为3年，其中一期项目建设期为2016年7月-2017年12月，主要建设内容为土地平整、水域填埋、基础设施以及居家式公寓、酒店式公寓、独栋别墅的施工；二期项目建设期为2018年1月-2019年6月，主要完成养老配套服务设施、景观绿化、道路以及水电气接入等建设内容。

　　第二节项目可行性研究结论

　　一、经济效益

　　项目的总投资额为***万元人民币，建设周期为3年。经测算，所得税前项目财务内部收益率为***%，全部投资财务净现值NPV为***万元，投资回收期为***年（不包括建设期）。所得税后项目内部收益率IRR为***%，全部投资财务净现值NPV为***万元，投资回收期为***年（不包括建设期）。所得税前后净现值NPV均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。所得税前后IRR均大于行业基准收益率，说明该项目的动态收益是可行的。

　　图表6：项目经济指标一览表

　　二、社会效益

　　老年产业为微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长且资金回笼相对较慢，但项目建设具有重大的战略意义，社会效益明显。具体如下：

　　1、随着经济的发展、人们生活水平的提高以及老龄化程度的不断加速，人们对老年养老服务机构的需求越来越大，有一些养老服务机构甚至还出现人满为患的局面。本项目以***地区为基点，面向全国，打造较为高端的现代化养老服务中心，为老人的晚年生活提供了很好的去处，有利于社会的和谐与稳定。

　　2、项目所建养老服务中心集养老和医疗保健于一体，内部设施齐全，并提供医疗保障相应服务，为老年人的身体健康提供了有利的保证。同时，还设置了老年活动中心、老年健身房等多个娱乐场所，使老年人达到休闲娱乐的目的。

　　3、项目的成功运营，需要大量的工作人员，包括：护理师、医生等，能有效提供工作岗位，将在一定程度上促进社会就业的发展和人民生活水平的提高。

　　三、项目总体评价

　　项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了养老公寓集养老、休闲、度假于一体的优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大社会效益，可行度较高。

　　因此，本项目无论是从市场、社会效益还是建设条件上来说，都是可行合理的，建设条件充分。

　　第三节编制依据和原则

　　一、编制依据

　　1、《中华人民共和国老年人权利保障法》；

　　2、国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）；

　　3、《中国老龄事业发展十二五规划（2011-2015年）》；

　　4、国家发改委《2013年全国发展和改革工作会议》会议纪要；

　　5、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》

　　6、《中华人民共和国老年人权益保障法》

　　7、《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》

　　8、《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》

　　9、《***市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》

　　10、《关于加快发展养老服务业的意见》

　　11、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）；

　　12、民政部2012年07月发布《关于和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》；

　　13、民政部社会福利和社会事务司2001年02月06日发布《老年人社会福利机构基本规范》；

　　14、《投资项目可行性研究指南》；

　　15、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；

　　16、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；

　　17、项目承担单位提供的基础资料。

　　二、编制原则

　　1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

　　2、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

　　3、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

　　目录

　　第一章 总论

　　第一节项目概况

　　一、项目基本情况

　　二、项目主要结论

　　第二节编制依据

　　第三节可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　一、编制原则

　　二、研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性分析

　　第一节项目建设背景

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节项目建设必要性分析

　　一、符合国家政策和***市的文化产业发展规划

　　二、促进***市旅游的发展，推动文化产业与旅游业融合发展

　　三、推动***市养老服务行业转型升级，提高老年人生活质量

　　四、拉动本地就业，增加本区人民收入

　　五、项目的建设是***市文化旅游与养老服务实现产业化的需要

　　第三节项目建设可行性分析

　　一、项目建立完全符合国家产业政策

　　二、***市老龄化程度高，高端优质老年服务社区紧缺

　　三、***市经济向好项目未来市场广阔

　　第三章 项目市场分析

　　第一节行业相关定义

　　一、所处行业分类

　　二、项目所处产业链架构

　　三、影视制作业务流程图

　　四、中国影视产业投资方向

　　第二节全球影视文化市场现状分析

　　第三节我国影视市场现状分析

　　一、我国电影行业市场现状

　　二、我国电视剧行业市场现状

　　三、电影衍生品市场状况

　　四、影响行业发展的有利条件

　　第四节中国养老产业发展分析

　　一、我国养老产业发展概述

　　二、我国养老产业供给侧分析

　　三、我国养老产业需求侧分析

　　四、我国养老产业发展趋势

　　第五节***市养老产业发展分析

　　一、***市养老服务体系服务水平有待进一步提升

　　二、***市发布全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节项目区位条件

　　一、自然地理概况

　　二、经济环境

　　第三节施工条件

　　1、土方

　　2、砂、石料

　　3、四大材料来源及供应

　　第四节项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设方案

　　第一节项目建设目标与内容

　　一、项目建设指导思想与原则

　　二、项目定位

　　三、项目组成

　　四、项目内容

　　第二节总体规划布局

　　一、总平面构思和设计原则

　　二、总平面布置

　　三、景观设计

　　四、道路交通组织

　　五、竖向布置

　　第三节建筑设计

　　一、设计依据

　　二、主体建筑设计方案

　　第四节结构设计

　　一、工程结构形式

　　二、结构设计依据

　　三、抗震设计及荷载

　　四、结构材料

　　五、结构选型

　　第五节土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

　　第六章 公辅工程

　　第一节给排水系统

　　一、设计依据

　　二、供水

　　三、排水系统

　　四、主要设备材料选择

　　五、系统和设备的控制

　　第二节电气系统

　　一、供配电设计依据

　　二、设计范围

　　三、变配电系统

　　四、电力系统

　　五、照明系统

　　六、防雷与接地系统

　　七、消防系统的供电及监控

　　八、电力监控系统

　　九、弱电设计

　　第三节空调及通风

　　一、编制依据

　　二、空调冷热源

　　三、通风系统

　　四、生命安全系统

　　第四节智能化控制管理系统

　　一、系统设计依据

　　二、系统概述

　　第七章 项目环境保护

　　第一节建设地点环境现状

　　第二节执行标准

　　第三节主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境保护

　　第四节绿化设计

　　第五节环境影响综合评价

　　第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节编制原则和目标

　　第三节节能措施

　　一、建筑节能措施

　　二、给排水节能

　　三、电气节能

　　第四节项目节能评价

　　第九章 劳动安全卫生及消防

　　第一节设计依据

　　第二节劳动安全卫生

　　一、防电

　　二、防雷和接地保护

　　三、废弃物处理

　　四、安全措施

　　第三节消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第十章 项目组织机构和人力资源配置

　　第一节组织原则

　　第二节项目组织

　　第三节劳动定员

　　第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节基本要求

　　第二节项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节工程招投标方案

　　一、招标原则

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

　　第十二章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　1、建筑工程费用

　　2、工程建设其它费用

　　第四节项目总投资估算

　　一、工程建设投资费用

　　二、工程建设其他费用

　　三、预备费（不可预见费）

　　四、开发费用

　　五、项目总投资估算

　　第五节项目资金使用计划

　　第六节资金筹措

　　第十三章 项目的经济效益分析

　　第一节评价依据

　　1、遵循的有关法规

　　2、基础数据和说明

　　第二节营业收入及税金测算

　　一、数字媒体复合体板块销售收入估算

　　二、明星工作生活、养生、休闲度假社区板块销售收入估算

　　三、销售收入合计

　　第三节成本费用测算

　　第四节利润测算

　　第五节财务效益分析

　　一、财务内部收益率FIRR

　　二、财务净现值FNPV

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、总投资收益率（ROI）

　　第六节财务评价结论

　　第十四章 项目的社会效益分析

　　一、有助于打造影视产业核心竞争力

　　二、有助于构造影视产业链，促进区域发展

　　三、提供大量就业岗位，增加地方财政收入

　　第十五章 建设项目风险分析及控制措施

　　第一节项目主要风险因素识别和分析

　　1、自然及工程风险

　　2、社会风险

　　3、市场风险

　　4、技术及设计风险

　　5、宏观经济波动的风险

　　第二节防范和降低风险措施

　　第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节建设项目可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、环境影响的可行性结论

　　五、研究结论总述

　　第二节建设项目可行性研究建议

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