易普咨询-北京某生物医药产业园建设项目可研报告案例

　　一、项目总论

　　1.1项目基本情况

　　项目名称：***生物医药产业园建设项目

　　项目地点：北京市大兴区***

　　总投资：***万元

　　总占地面积：***平方米

　　实施周期：21个月

　　项目性质：新建

　　1.2项目申报单位

　　企业名称：北京***有限公司

　　企业注册地址：北京市大兴区***

　　法定代表人：***

　　注册资本：***万元

　　公司类型：其他有限责任公司

　　经营期限：自2004年11月19日至2024年11月18日

　　统一社会信用代码：***

　　经营范围：医疗器械、金属材料；技术开发、转让、咨询、服务；信息咨询（中介除外）。

　　1.3项目股东情况介绍

　　北京***科技有限公司（以下简称“***”）成立于2013年2月22日，注册资本人民币***万元，实收资本人民币***万元，法定代表人刘振东，注册地址为北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路17号5A。

　　公司经营范围包括：技术推广；园区管理服务；企业管理；企业管理咨询；市场调查；贸易咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

　　北京市***股份有限公司成立于1933年02月16日，注册资本人民币25888.6285万元，实收资本人民币10050万元，法定代表人陈金普，注册地址为北京市大兴区绿海路3号。

　　公司经营范围：制造阀门；普通货运；经营本企业和本企业成员企业自产产品及相关技术的出口业务（国家限定公司经营或禁止出口的商品除外）；经营本企业和本企业成员企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务（国家限定公司经营或禁止进口的商品除外）；经营本企业的进料加工和“三来一补”业务；技术咨询；技术服务。

　　1.4可行性研究报告编制依据及研究范围

　　1.4.1编制依据

　　（1）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》的通知（办投资[2002]15号）；

　　（2）《产业结构调整指导目录（2019年本，征求意见稿）》；

　　（3）国环字第002号和003号文《建设项目环境保护管理办法》；

　　（4）《支持国家电子信息产业基地和产业园发展的若干政策》(信部规[2003]219号)；

　　（5）《国务院关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见》（国发〔2017〕37号）；

　　（6）《科技企业孵化器管理办法》(国科发区〔2018〕300号)；

　　（7）关于印发《关于进一步促进首都科技企业孵化体系建设的意见》的通知（京科发〔2013〕234号）；

　　（8）《北京市人民政府办公厅<关于印发北京市促进科技成果转移转化行动方案>的通知》（京政办发〔2016〕50号）

　　（9）北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)（京政发〔2017〕39号）；

　　（10）《大兴区促进科技成果转移转化实施意见》（2019年7月25日）；

　　（11）《大兴区促进科技成果转移转化暂行办法》（2019年7月25日）；

　　（12）国家及地方其他相关文件、法律、法规。

　　1.4.2研究范围

　　我公司受项目承办单位北京***科技有限公司的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《***生物医药产业园建设项目可行性研究报告》。

　　本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目的选址及建设条件、建设内容及规模、工程建设方案、公用工程、环境保护、能耗及节能、劳动安全卫生与消防、安全生产，以及项目的组织管理、实施进度计划、项目招标投标、投资估算、市场前景、经济效益与社会效益、社会稳定风险等方面作了综合研究和分析论证，为主管部门和项目建设的决策管理以及指导承办单位组织实施提供详实、具体、科学的依据。

　　1.5相关审批许可

　　项目发起方经过前期调研和设计，已经为项目建设出具初步的建设规划与方案，同时取得了大兴区经济和信息化局出具的备案证明（见附件1），以及北京市规划和自然资源委员会大兴分局对于本项目建设方案的规划许可（见附件2）和相关意见（附件3），同时在北京市建设项目环境影响登记表备案系统上完成了环境影响登记评价登记（附件4）；施工许可证预计最晚2021年4月底取得。

　　1.6项目建设方案

　　1.6.1项目远景目标

　　项目位于大兴新机场临空经济辐射区，未来随着临空经济区逐步完善，项目未来发展潜力较大；随着临空服务区属性的确立，为适应新航城发展，区域整体产业面临着转型升级改造，项目目标客群以生物制药、医疗器械、电子设备和器械设备类企业为主。

　　为贯彻联东集团发展战略，项目将产业定位于生物医药技术与电子信息技术融合产业，打造中型企业加速器，以引进高精尖生物医疗器械、高端电子信息研发企业为核心，吸引一批具有转化成果可投产落地的高端企业。

　　1.6.2规划方案

　　项目定位为标准研发厂房，2-11#楼首层7.2米，标准层4.5米，1#楼（配套宿舍）首层4.5米，标准层4.2米；首层荷载2吨/平方，二层及以上标准层800KG/平方，可以满足企业设备上楼的需求。

　　1.6.3户型业态

　　本期将建设8栋3层厂房,2栋4层厂房，1栋5层宿舍。户型面积范围800-2000平米，多种面积区间可供业主自由选择。户户拥有独立企业LOGO墙，展示企业形象。产品的最大亮点是秉承了联东U谷附加空间的特点，使空间利用率最大化。

　　1.7项目总投资及资金来源

　　该项目总投资约***万元。其中：土地费用***万元，前期费用***万元，工程配套费***万元，建筑安装费***万元；不可预见费***万元，财务费用***万元，管理费用***万元，销售费用***万元。

　　本项目总投资***万元，其中自有资金***万元，占比32.22%；银行贷款***万元，占比67.78%。

　　1.8项目效益分析

　　1.8.1社会效益

　　本项目为企业发展创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务。同时能够增加社会就业。园区主要是为高精尖企业服务的，而此类企业具有较强的成长性和吸纳能力，已经成为解决社会就业的重要渠道之一。项目建成后为当地劳动就业作出贡献，可直接或间接通过入驻企业提供上千个就业岗位，促进社会和谐发展。

　　同时，本项目新建标准化厂房对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的环境生态效益，是实现经济建设和环境保护的协调发展，走可持续发展道路的有效途径。

　　本项目的投资建设可以增进地方政府的财政税收，加强了相关产业的配套，增加当地的劳动力就业，带动相关产业的发展，从而也可以拉动了当地的GDP的增长，因此，投资本项目社会效益显著。

　　1.8.2经济效益

　　表1-2项目主要经济技术指标评价信息一览表

　　1.9结论与建议

　　本项目发起方优势突出，从政策、市场环境、工程技术等方面分析，项目的投资建设并实施无论经济效益、社会效益都是积极可行的。

　　鉴于本项目具有十分重要的经济、社会效益，建议政府有关部门对本项目充分重视，尽快研究和审批落实，尽早发挥效益。

　　目录

　　一、项目总论

　　1.1项目基本情况

　　1.2项目申报单位

　　1.3项目股东情况介绍

　　1.4可行性研究报告编制依据及研究范围

　　1.5相关审批许可

　　1.6项目建设方案

　　1.7项目总投资及资金来源

　　1.8项目效益分析

　　1.9结论与建议

　　二、项目建设背景及必要性

　　2.1项目背景

　　2.2项目建设的必要性及意义

　　2.2.1顺应我国战略性新兴生物医药、电子信息产业快速发展的需要

　　2.2.2发挥辐射效应，满足创新企业集聚化发展的需要

　　2.2.3促进我国产业园区工业可持续发展的需要

　　2.2.4提高企业竞争力水平，有助于联东集团长远战略发展

　　2.2.5增加就业带动相关产业发展的需要

　　2.2.6促进项目建设地经济发展进程的需要

　　2.3项目建设的可行性

　　三、行业及市场分析

　　3.1中国产业园发展概况

　　3.1.1中国产业园发展现状

　　3.1.2产业园发展模式

　　3.1.3产业园运营模式分类

　　3.1.4中国产业园市场分析规模及发展趋势

　　3.2中国生物医药及产业园市场分析

　　3.2.1中国生物医药产业市场分析

　　3.2.2中国生物医药产业园发展现状

　　3.3中国电子信息制造市场分析

　　3.4北京工业土地供应情况

　　3.5竞争市场分析

　　3.6租赁市场预测

　　四、项目概况及运营方案

　　4.1项目远景目标

　　4.2项目基本情况

　　4.3项目建设内容

　　4.4项目效果图

　　4.5规划设计方案

　　4.6客户定位

　　4.7项目营销思路

　　4.8盈利模式与经营方案

　　五、项目选址及工程方案

　　5.1项目选址及建设条件

　　5.1.1项目选址

　　5.1.2项目建设条件

　　5.2项目工程方案

　　5.2.1项目指导思想与原则

　　5.2.2项目总平面布局

　　5.2.3建筑设计

　　5.2.4结构设计

　　5.2.5给排水

　　5.2.6电气

　　5.2.7防雷

　　5.2.8照明

　　5.2.9暖通

　　5.2.10弱电

　　六、环境保护

　　6.1采用的环境保护规定标准

　　6.2环境保护规划目标和对策措施

　　6.2.1规划目标

　　6.2.2对策措施

　　6.2.3环卫设施

　　6.3劳动卫生与安全

　　6.4消防

　　6.4.1设计依据

　　6.4.2设计内容及原则

　　6.4.3消防系统

　　6.5项目建设期主要污染物及防治措施

　　6.5.1主要污染物

　　6.5.2污染防治措施

　　七．节能

　　7.1设计主要依据

　　7.2能耗状况及能耗指标

　　7.3节能措施

　　7.3.1建筑

　　7.3.2给排水

　　7.3.3暖通与送排风系统

　　7.3.4电气

　　7.4节能建议

　　7.4.1节能制度管理

　　7.4.2项目拟采取的重点节能措施

　　八、项目组织管理

　　8.1管理机构

　　8.2建设管理责任制

　　8.2.1项目管理制度

　　8.2.2工程监理

　　8.3劳动制度

　　九、项目招标及实施进度安排

　　9.1项目招标

　　9.1.1招标原则

　　9.1.2招标范围及标段的划分

　　9.1.3招标方式

　　9.1.4招标程序

　　9.1.5招标范围

　　9.2项目实施进度安排

　　9.2.1项目实施阶段

　　9.2.2建设进度安排

　　十、投资估算及资金筹措

　　10.1项目总投资估算

　　10.1.1投资估算依据

　　10.1.2项目总投资估算

　　10.2资金筹措方式

　　十一、项目财务评价

　　11.1财务评价基础数据选择

　　11.1.1项目财务测算参考依据

　　11.1.2项目财务测算基本设定

　　11.2财务评价基础信息

　　11.2.1营业收入估算

　　11.2.2经营成本估算

　　11.2.3损益及利润分配

　　11.2.4经营性现金流量表

　　11.2.5现金流量表

　　11.2.6财务评价

　　11.3财务评价结论

　　十二、经济效益和社会效益分析

　　12.1经济效益

　　12.2社会效益

　　十三、项目风险分析

　　13.1工程风险

　　13.2资金风险

　　13.3市场风险

　　十四、结论与建议

　　14.1项目综合研究结论

　　14.2项目建议

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