酒店及餐饮—浙江省某酒店建设项目可行性研究报告
第一章 项目概况
项目名称：
浙江省某酒店建设项目
项目概况：
项目位于***市拱墅区杭行路与花园岗街东北角，东临拱宸桥商圈（运河广场、运河天地），西靠杭行路，项目对面为***国际会展中心，南临奥特莱斯、北城天地、城西银泰等商场以及台湾美食街。
本项目定位为五星级酒店。总用地面积***，总建筑面积***，其中，地上建筑面积为***，地下建筑面积为***。楼层数***层，其中：地上***层，共***作为酒店大堂、精品店及餐饮；***层以上为酒店客房，共设客房***间。地下***层，作为地下车库、健身房、员工生活用房。
根据***实业有限公司（以下简称“项目公司”）提供的《项目及指标情况说明》，该项目南北两幢主楼均采用弧形板楼，呈环抱状布置于地块中，形成一个半围合的中庭，结合地块南侧的绿化景观广场，沿育苗路一侧设置裙房。内置商场，餐饮，娱乐等等高档设施。休闲娱乐设施等用途面积分布：北楼3F建筑面积***为KTV及配套；北楼4F建筑面积约***为茶室、棋牌室等配套；南楼4F建筑面积***为按摩及配套。
项目现状：
目前项目已结构封顶。
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证件/批文名称 |
编号 |
备注 |
签署时间 |
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国有土地使用权证 |
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建设工程规划许可证 |
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建筑工程施工许可证 |
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工程通知单 |
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发改委备案批文 |
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建设用地规划条件批复 |
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第二章 公司概况
第一节 公司简介
公司名称：
***实业有限公司
成立时间：
注册资本：
法定代表人：
注册地址：
经营范围：
许可经营项目：（无）。一般经营项目：实业投资；其他无需报经审批的一切合法项目（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。
第二节 公司基本情况
1、企业法人营业执照
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注册号 |
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公司名称 |
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住所 |
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法定代表人 |
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注册资本 |
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公司类型 |
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经营范围 |
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成立日期 |
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营业期限 |
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颁发日期 |
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登记机关 |
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2、组织机构代码证
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代码 |
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机构名称 |
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企业法人 |
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地址 |
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有效期 |
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颁发单位 |
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登记号 |
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3、税务登记证情况
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编号 |
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纳税人名称 |
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法定代表人（负责人） |
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地址 |
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登记注册类型 |
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经营范围 |
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批准设立机关 |
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扣缴义务 |
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发证机关 |
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发证日期 |
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4、机构信用代码证情况
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代码 |
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名称 |
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地质 |
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有效期 |
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发证机关 |
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发证日期 |
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5、银行基本账户开户许可证
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核准号 |
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编号 |
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法定代表人 |
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开户银行 |
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账号 |
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发证机关 |
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发证日期 |
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第三节 公司股权结构
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序号 |
股东成员 |
持股比例 |
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第四节 公司财务情况
第一节 股权投资方案
第二节 资金用途
第一节 投资环境分析
一、多项政策鼓励发展旅游行业
1、《关于促进旅游业改革发展的若干意见》国发〔2014〕31号
2014年9月10日，国务院发布《关于促进旅游业改革发展的若干意见》国发〔2014〕31号文件，该《意见》指出，“扩大旅游购物消费”。“实施中国旅游商品品牌建设工程，重视旅游纪念品创意设计，提升文化内涵和附加值，加强知识产权保护，培育体现地方特色的旅游商品品牌。传承和弘扬老字号品牌，加大对老字号纪念品的开发力度。整治规范旅游纪念品市场，大力发展具有地方特色的商业街区，鼓励发展特色餐饮、主题酒店。鼓励各地推出旅游商品推荐名单。在具备条件的口岸可按照规定设立出境免税店，优化商品品种，提高国内精品知名度。研究完善境外旅客购物离境退税政策，将实施范围扩大至全国符合条件的地区。在切实落实进出境游客行李物品监管的前提下，研究新增进境口岸免税店的可行性。鼓励特色商品购物区建设，提供金融、物流等便利服务，发展购物旅游”。
2、《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》国发〔2014〕10号
2014年2月26日，国务院发布了《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》国发〔2014〕10号文件，该《意见》指出，“提升旅游发展文化内涵”。“坚持健康、文明、安全、环保的旅游休闲理念，以文化提升旅游的内涵质量，以旅游扩大文化的传播消费。支持开发康体、养生、运动、娱乐、体验等多样化、综合性旅游休闲产品，建设一批休闲街区、特色村镇、旅游度假区，打造便捷、舒适、健康的休闲空间，提升旅游产品开发和旅游服务设计的人性化、科学化水平，满足广大群众个性化旅游需求。加强自然、文化遗产地和非物质文化遗产的保护利用，大力发展红色旅游和特色文化旅游，推进文化资源向旅游产品转化，建设文化旅游精品。加快智慧旅游发展，促进旅游与互联网融合创新，支持开发具有地域特色和民族风情的旅游演艺精品和旅游商品，鼓励发展积极健康的特色旅游餐饮和主题酒店”。
3、《二〇一三年度工作总结》
2014年2月28日，浙江省机关事务局发布了《二〇一三年度工作总结》，该《总结》指出，“以提高市场竞争力为导向，大力推进后勤经济转型升级”。“深化企业改革。理顺各级管理局与直属单位的职能职权边界，调整管和放的幅度、程度，逐步推进对直属企事业单位的简政放权和强化管理局的监管职能，促进企事业单位建立健全责、权、利相结合的责任承担机制。健全法人治理结构，注重发挥董事会主体作用，积极推行职业经理人制度和外派监事会制度。以形成管理人员能上能下、员工能进能出、薪酬能高能低的格局为重点，深化企事业单位内部运行机制改革。拓宽经营思路。要发挥加强资产管理职能与提升传统服务行业的叠加效应，探索建立以机关国有资产管理为龙头，房产开发经营、酒店经营、会展服务经营、物产服务经营为主干的产业链发展模式。既要视角向外，探索建立与各类市场主体合作双赢的机制，完善与单位、项目属地共建共享的机制，实现借力发展，又要注重整合全省机关事务管理系统资源，在服务选择、业务采购、信息交流等方面加强合作，发挥整体效益”。
4、《浙江省省属企业“十二五”发展规划》
2012年11月23日，浙江省国资委发布了《浙江省省属企业“十二五”发展规划》，该《规划》指出，“加快开发整合优质旅游酒店资源，加大品牌整合力度，进一步做强做大雷迪森、浙旅、梅园等主打品牌，推广服务外包模式，加快酒店经营管理品牌输出，形成旅游酒店资产的集约化、一体化营运，使省属企业旅游酒店服务成为中国著名品牌”。
“省商业集团公司整合内外资源，创新盈利模式，统筹商贸流通、房地产、酒店旅游和金融服务等产业协同发展，实现品牌化、规模化、网络化经营，努力打造成为国内极具影响力的综合民生服务供应商。省旅游集团公司创新旅游发展模式，加快整合开发全省旅游资源，推进旅游休闲综合体建设，构建集目的地、酒店、交通和旅行服务于一体的现代旅游综合产业链，打造浙江旅游第一集成服务供应商”。
二、全国建筑业蓬勃发展，为酒店行业打下良好基础
全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
全年全社会建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润5575亿元，增长16.7%，其中国有及国有控股企业1363亿元，增长20.1%。
由此可见：在国家的大背景下，建筑业的发展势头良好，其行业增加值连年递增，本项目的投资方向正确，符合市场发展的需要。
三、***市旅游业总收入连年递增，刺激当地酒店行业蓬勃发展
2013年，***市实现地区生产总值8343.52亿元，增长8.0%；地方财政收入945.20亿元，增长9.9%；城镇居民人均可支配收入39310元，农村居民人均纯收入18923元，分别增长10.1%和11.2%；城镇登记失业率1.85%；居民消费价格涨幅2.5%；人口自然增长率4.73‰；减排指标完成上级下达任务。
2013年实现旅游总收入1603亿元，同比增长15.24%；内旅游人数9409万人次，同比增长14.23%；国内旅游收入1469亿元，同比增长17.29%；入境旅游人数316万人次，同比下降4.57%。
由此可见：***市的旅游业总收入持续增长，刺激了当地消费，对当地的酒店市场起到了推动作用，加快了酒店业的发展速度，为本项目创造了良好经营环境。
第二节 全国酒店市场分析
1、全国星级酒店存量情况
截至2013年底，星级酒店统计管理系统中13293家星级酒店，有12517家经营情况数据通过省级旅游行政管理部门审核，完成率为94.16%。在12517家星级酒店中，除停业的830家饭店外，有11687家完成了2013年经营数据的填报，填报率为93.37%。填报完成率在90%以下的省份有河南、湖北、湖南和广东；99%以上的省份有山西、内蒙古、吉林、安徽、山东、海南、四川、陕西和新疆兵团。
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登记注册类型 |
五星级 |
四星级 |
三星级 |
二星级 |
一星级 |
合计 |
所占比例（%） |
|
国有 |
157 |
581 |
1435 |
734 |
33 |
2940 |
25.16 |
|
集体 |
13 |
49 |
223 |
161 |
4 |
450 |
3.85 |
|
港澳台投资 |
62 |
81 |
78 |
13 |
1 |
235 |
2.01 |
|
外商投资 |
85 |
72 |
74 |
18 |
1 |
250 |
2.14 |
|
其它 |
422 |
1578 |
3821 |
1905 |
86 |
7812 |
66.84 |
数据来源：国家旅游局
2、全国星级酒店经营情况
1）全国星级酒店经营情况整体表现
2013年全国五星级酒店营业收入总额为761.45亿元，四星级酒店营业收入总额为776.66亿元，三星级酒店营业收入总额为630.77亿元。
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指标 |
单位 |
五星级 |
四星级 |
三星级 |
二星级 |
一星级 |
合计 |
|
营业收入总额 |
亿元 |
761.45 |
776.66 |
630.77 |
121.02 |
3.03 |
2292.93 |
|
客房占营业收入比重 |
% |
45.43 |
42.86 |
41.11 |
44.1 |
47.08 |
43.31 |
|
餐饮占营业收入比重 |
% |
40.67 |
43.11 |
43.51 |
41.78 |
37.3 |
42.33 |
|
固定资产原值 |
亿元 |
1881.94 |
1749.6 |
1184.88 |
196.44 |
4.84 |
5017.7 |
|
利润总额 |
亿元 |
29.96 |
-32.89 |
-21.15 |
3.07 |
0.13 |
-20.88 |
|
实缴税金 |
亿元 |
64.69 |
79.23 |
50.05 |
9.43 |
0.32 |
203.72 |
|
从业人员平均数 |
万人 |
33.31 |
52.38 |
53 |
11.28 |
0.27 |
150.24 |
|
大专以上学历人数 |
万人 |
10.07 |
11.3 |
9.27 |
1.7 |
0.04 |
32.38 |
|
指标 |
单位 |
五星级 |
四星级 |
三星级 |
二星级 |
一星级 |
合计 |
|
全员劳动生产率 |
千元/人 |
228.62 |
148.27 |
119.01 |
107.33 |
109.87 |
152.62 |
|
人均实现利润 |
千元/人 |
8.99 |
-6.28 |
-3.99 |
2.72 |
4.48 |
-1.39 |
|
人均利税 |
千元/人 |
19.42 |
15.13 |
9.44 |
8.36 |
11.73 |
13.56 |
|
人均占用固定资产原值 |
千元/人 |
565.05 |
334 |
223.56 |
174.22 |
175.37 |
333.98 |
|
百元固定资产创营业收入 |
元 |
40.46 |
44.39 |
53.24 |
61.61 |
62.65 |
54.7 |
|
平均房价 |
元 |
687.36 |
362.76 |
216.42 |
152.09 |
128.75 |
333.08 |
|
每间可供出租客房收入 |
元/间夜 |
385.33 |
207.53 |
120.42 |
82.2 |
66.34 |
186.42 |
|
每间客房平摊营业收入 |
千元/间 |
291.66 |
167.81 |
101.62 |
64.15 |
52.11 |
176.98 |
数据来源：国家旅游局
由以上数据分析可知，2013年全国星级酒店平均房价为333.08元，比2012年328.95元，增加了4.13元。其中，五星级酒店平均房价687.36元，比2012年710.2元，减少了22.84元，这是各大五星级酒店为应对“三公消费”禁令对出租率产生的冲击，所做的一些降价、促销活动措施。
………………………
1、提高品牌认知度和预定渠道
2、加强酒店规模效应
3、营造优秀的企业文化
第三节 ***市酒店市场分析
一、***酒店资源分析
1、***城市概述
***，浙江省省会，是重要的旅游城市和经济发达城市。***位于中国东南沿海、浙江省北部、钱塘江下游北岸、京杭大运河南端，是浙江省的政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心***是著名的旅游城市，以风景秀丽著称。与苏州并称“苏杭”，素有“上有天堂下有苏杭”的美誉。市内人文古迹众多，以西湖风景区最为著名，周边有大量的自然及人文景观遗迹。***是吴越文化的发源地之一，历史文化积淀深厚。其中主要代表性的独特文化有良渚文化、丝绸文化、茶文化、以及流传下来的许多故事传说成为***文化的代表。
2、***城市规划
（1）总体规划
（2）***城市规模
人口规模：2000年市区总人口为389.76万人，2005年为430万人，2020年预计为530万人；2000年市区城市人口为253.72万人，2005年为313万人，2020年预计为445万人。
用地规模：2000年市区城市建设用地为229.01平方千米，人均90.26平方米，其中中心城区为204.75平方千米，人均85.93平方米；2005年城市建设用地为290.39平方千米，人均92.77平方米，其中中心城区为256.53平方千米，人均90.33平方米；2020年城市建设用地预计为453.00平方千米，人均101.80平方米，其中中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。
（3）城市功能布局结构
***确定了“一主三副六组团”，即一个主城，三个副城（江南城、临平城、下沙城）、六个组团（塘栖、良渚、余杭、义蓬、瓜沥、临浦）的城市发展格局。其中，主城、三个副城，形成***的中心城区。
主城：由上城区、下城区、西湖区、拱墅区及江干区西部组成。中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心（商务中心）。规划城市人口185万人，城市建设用地167平方千米。
江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。规划城市人口110万人，城市建设用地102平方千米。
二、***星级酒店群分布情况分析
因***为旅游城市，其酒店的发展在***的旅游城市背景下也有自己的特点，***将建设更多的高星级酒店提升旅游形象，吸引高品质客源。根据2014年上半年***市旅游工作会议上公布的统计数字显示，上半年，全市在建旅游项目108个，资金重点流向高星级酒店以及景区建设，在完成投资的37.27亿元中，高星级酒店和景区项目合计25.79亿元，占近七成。
千岛湖带来的客流已经成熟，吸引的是众多国际高星级酒店。在淳安县，万向洲际酒店、滨江希尔顿酒店建成开业，润和建国酒店计划10月底开业，天屿度假酒店已与泰国安纳塔酒店管理集团签订委托管理协议，燕山雷迪森酒店目前也已开工建设。在建德市，千岛湖假日酒店一期改造完成并对外营业，新安江湿地度假酒店开业在即。在建的有千岛湖皇冠假日酒店、半岛大酒店二期、千岛湖假日酒店二期、建德世通君豪山水大酒店等。
三、***星级酒店整体经营表现
根据《2013年***市国民经济和社会发展统计公报》显示，2013年，***市全年旅游总收入达到1603.67亿元，比上年增长15.2%，其中旅游外汇收入21.60亿美元，下降1.9%。接待入境旅游者316.01万人次，下降4.6%；接待国内游客9409.14万人次，增长14.2%。市民出境旅游102.50万人次，增长10.1%。至年末，全市各类旅行社达632家，增长4.3%；星级宾馆达到208家，其中五星级酒店23家，四星级酒店45家；A级景区42个，其中5A级景点3个，4A级景点27个。2014年11月，浙江省旅游局公布的《2014年10月份浙江省旅游统计月报》中指出：2014年10月***市星级酒店的客房出租率为64.5%，同比上升0.36个百分点；平均房价为442元/间天，同比基本持平。全市各类设施全年的共实现营业收入86.8亿元，其中餐饮收入为32.4亿元，同比增长4.72%，客房收入为37.6亿元，同比增长2.37%，其他业务营业收入16.8亿元，同比下降5.64%。
四、***五星级酒店市场分析
2014年1-10月，***市五星级酒店的客房入住率为61.9%，同比增长0.8个百分点，比2013年全年下降0.3个百分点；2014年1-10月，***市四星级酒店的客房入住率为53.8%，同比增长0.3个百分点，比2013年全年上升0.8个百分点。
数据来源：浙江省旅游局
2014年1-10月，***市五星级酒店的平均房价为680.13元，同比增长7.63元，比2013年全年减少8.75元；2014年1-10月，***市四星级酒店的平均房价为424.55元，同比下降2.3元，比2013年全年下降0.95元。
数据来源：浙江省旅游局
中国旅游饭店业协会对全国主要旅游城市的五星级酒店进行监测，统计结果显示，我国主要旅游城市星级酒店客房入住率排名前十的分别为三亚、长沙、温州、***、厦门、兰州、福州、深圳和海口，其具体数据如下：
五、***市五星级酒店未来发展趋势
第五章 项目评价
第一节 项目概况
1、项目目标
本项目将建筑形体与***国际会展中心相结合进行统一的城市设计，以形成良好的社会效益和经济效益，突出项目五星级酒店的大气与精致，使之成为杭城北部的亮丽新地标。
2、项目内容
该项目南北两幢主楼均采用弧形板楼，呈环抱状布置于地块中，形成一个半围合的中庭，结合地块南侧的绿化景观广场，沿育苗路一侧设置裙房。内置商场，餐饮，娱乐等等高档设施。其中客房数700间。客房外休闲娱乐设施：北楼的3F建筑面积1200m2为KTV及配套；北楼4F建筑面积约1200m2为茶室、棋牌室及配套；南楼4F建筑面积1351m2为按摩及配套。目前项目已结构封顶。
|
项目 |
数量 |
项目 |
指标 |
|
总用地面积 |
13063㎡ |
容积率 |
5.0 |
|
总建筑面积 |
92081㎡ |
建筑密度 |
36.4% |
|
地上建筑面积 |
65033㎡ |
绿地率 |
25.5% |
|
其中 |
|
建筑高度 |
85.5m |
|
客房面积 |
51854㎡ |
机动车位 |
525个 |
|
商业及配套面积 |
13461㎡ |
其中 |
|
|
地下建筑面积 |
27048㎡ |
地面车位 |
45个 |
|
建筑占地面积 |
4759㎡ |
地下车位 |
480个 |
|
客房数量 |
700间 |
非机动车位 |
1967个 |
|
其中 |
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套房（包括豪华套间78间） |
300间 |
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标房数量 |
400间 |
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第二节 项目区位条件
1、地理位置
本项目建设地址位于***市拱墅区杭行路与花园岗街东北角，东临拱宸桥商圈（运河广场、运河天地），西靠杭行路。
拱墅区位于***市市区中部。东南接江干区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻。总面积约87.73平方公里。拱墅区是***市中心城区之一，也是***市委、市政府所在地。近年来，拱墅区始终坚持以经济建设为中心，正确处理改革、发展、稳定的关系，坚持实施开放兴区、环境立区、商贸富区、工业强区四大战略，着力打造汽车拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，本项目与各大银行，购物中心等相毗邻，地理位置优越，交通便利。距西湖景区仅20分钟车程（9.3公里）。距西溪湿地国家公园仅18分钟（8.4公里）。距***汽车北站仅3分钟车程（1公里）。从高架到***新建的火车东站仅20分钟车程（14公里）。从高架到***萧山国际机场仅40分钟车程（40公里）。北面为广告产业园（国家级项目）、距万达广场（在建）300米。
2、区位交通
项目建设于***市拱墅区杭行路与花园岗街东北角，东临拱宸桥商圈（运河广场、运河天地），西靠杭行路，对面就是***国际会展中心，南临奥特莱斯、北城天地、城西银泰等商场以及台湾美食街。距黄龙7km，西湖风景区、武林广场8km，距上塘高架2.5km。位于浙江省***市城北汽车工贸园区内，距10号地铁出口仅80米。距5号地铁出口仅1000米。地铁十号线和五号线近在咫尺，交通方便快捷69路、69区间、98路、91路、k634路、k403路、k403大站、k831路、k47路、15路、185路、188路公交车，交通方便快捷。北面为拱墅区政府建造的500车位停车位。
3、自然环境
拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16℃左右；最热月（7月）平均温度约32℃左右。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份两季，年降雨量为1480.6毫米。夏、秋季有台风影响。年日照在1750小时左右，无霜期250天左右，本区山地面积约占总面积的7%，绿化覆盖面积1735万平方米（其中山林绿化复盖面积980万平方米）。土壤呈中性，宜种水稻、油菜等。
4、旅游资源
拱墅区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。隋唐以来，由于京杭大运河的开凿和航运业的发展，使辖境内的经济、文化得以发达。逐渐成为昔日***百货集散地，城北重要的贸易中心在大关桥、江涨桥一带遍设河埠，宋时在江涨东市、江涨西市、北郭市、湖州市、牛道红市等设集市不无关系。苏、常、秀、淮、广等地稻均此集散；元代，“北关夜市”成为钱塘八景之一；明清时又增设北新、夹城、德胜桥、归锦桥（卖鱼桥）等市，有“十里湖墅”之美称。方圆十余里，寺庙众多，人口稠密。有云锦台、眼网山、亚父山、金鹅顶、结集岩、梳妆台、游龙洞、浴龙池、喷玉泉、冯氏井等半山十二胜景和半道春红、花圃啼莺、夹城夜月、陡门春涨、江桥暮雨、西山晚翠、皋亭积雪、白蔼烟村等湖墅八景。后传又有“马头春色”、“圣塘樵歌”、“姚庄夜市”、“东关红叶”四景，吸引了众多文人墨客。旧时，每年2至4月，春游进香者纷至沓来，一时成了杭城风俗和一大美景。
第三节 本项目SWOT分析
通过上述分析可以得出，***项目属优质项目，其核心竞争力显著，具体表现为区位优势、交通便利、资金稳定、资源优势等方面，锁定需求最为强烈的商旅人士，同时具备了超强的投资价值和乐观的发展前景，在***城市一体化的背景之下，存在较大的市场发展空间。
第四节 项目市场定位
1、会议客源
会议客源是项目酒店的首要客源，该类型客源具有提前预定周期（lead time）长，房务需求大，平均房价较低，综合贡献高，每单位交易成本低的特点，是优质的基础客源，也是整个酒店分销组合中不可或缺的一环；
项目建设地点拱墅区杭行路与花园岗街东北角，项目位于北城汽车商圈内，周边有***国际会展中心、汽车城、汽配城、4S店、二手车交易平台、旧货交易市场、奥特拉斯、万达广场、北城天地，汽车商业配套完备，是***知名的汽配产业聚集区。
其中北部产业园/运河广告文化创意园，2008年底开园。目前，园区已集聚广告文创、电子商务、软件信息等产业企业1000余家，其中包括大连万达、金蝶软件、浙江盘石、浙江博采传媒、华坤广告、缔顺科技、远见旅游技术联盟等一批重磅级企业。
会议总体而言以高端会议为主，从主办方类别上来看，主要为该区域汽车业企业会议，和新兴的房地产企业/行业会议，其次为各级政府会议，文化传播会议；
对终端客户，即最终会议使用者而言，其对长期合作酒店具有一定的忠诚度，对新开业酒店的接受和认可需要时间；而对于第三方会议中间商，即专业会议主办者（PCO）和目的地管理企业（DMC）而言，酒店本身的性价比是其首要的考虑因素；
就项目酒店而言，由于地理区位优势，酒店相当部分（约30%的会议市场房晚数）业务来自于一些协会或专业培训机构中档规模的培训会议，持续时间3天（2晚）到5天（4晚）不等，除房务收益外，此类会议对餐饮部门也有相当贡献；值得注意的是，有一些中档培训类会议也可以对中餐零点餐厅产生贡献。
2、休闲旅游客源
拱墅区，位于京杭大运河的最南端，是***中心城区之一，***市委、市政府所在地。因旧时境内以最古老的拱桥拱宸桥和最繁华的湖墅地区而各取一字得区名。
拱墅区东南与江干区、下城区接壤，西北与西湖区、余杭区为邻，南临西子湖，北依皋亭山，风光旖旎，环境优美，古老而秀丽的京杭大运河宛如银链穿境，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。
2014年在京杭大运河的申遗中，全浙江共11处申遗点拱墅区占据3席，是浙江省所占申遗点最多的城区，是运河***段运河古迹保存最完整、文化底蕴最深厚、旅游资源最丰富的一段。
对于入境及国内旅游团队市场而言，项目酒店处于核心景区、关键交通节点或二次消费节点周边或连线上；所以，对于地接社，入境社和旅游批发商在制定旅游线路时，适选择该区域的酒店；
3、商务散客客源
考虑到商务散客一般社会地位或受教育程度较高，二次消费能力强，价格敏感度较低，商务散客市场被认为是每单位房务贡献最高的客源板块，一般来说，也是商务酒店的最主要客源组成。通常情况下，该板块对酒店房务收益总体的贡献率与酒店所属区位紧密相关；
该区域竞争群酒店在散客市场上的表现（市场占有率）与酒店的通达性和交通便捷度紧密相关，位于地铁线周边或靠近商务区的酒店，散客客源占比一般达到30%以上；而交通情况处于劣势的酒店则散客占比一般都在10%以下；
项目位于拱宸桥单元的“会展服务、汽车商贸片”，在周边已有的会展中心、汽贸城、奥特莱斯的基础上，升级为北接万达广场和北部软件产业园（国家级）、东接运河文化区、西接酒吧街和汽车艺术园、南邻奥特莱斯和汽配城的酒店产业带。该区域产业将全面升级，成为围绕运河、汽车、展览、购物为一体的运河休闲文化中心。故项目酒店商务散客客源资源丰富。
4、政府客源
政府消费表现为政府间，和政企间的交往交流。对酒店而言，考虑到政府一般体现出本地消费需求，即对会议室和餐饮的需求，政府板块对酒店的餐饮部门贡献远高于房务部门贡献。
项目所在地距拱墅区政府1.2公里。地处于政府客源辐射范围内，故项目酒店政府客源资源丰富。
项目位于***市汽车工贸园区中心地块。在整个拱墅区内，该项目的规模、高度、所处位置目前为止都是屈指可数的。
本项目将建筑形体与***国际会展中心相结合进行统一的城市设计，以形成良好的社会效益和经济效益，突出世纪广场五星级酒店的大气与精致，使之成为杭城北部的亮丽新地标。
根据市场调查区域内五星级酒店营运和项目本身要建设成为亮丽新地标的特点，综合确定该项目酒店营运标准房门市价在1500-2800元/房之间。
图表32：项目鸟瞰图
通过对全国、***、以及项目周边的星级酒店市场总体分析、财务分析、主要指标以及本项目的客户定位分析可见，全国五星级酒店市场发展势头稍有起色，潜在发展空间较大，***具有先天的旅游资源，商务资源，客户资源，能够吸引源源不断的吸引国内外众多游客前来游玩，吸引世界各大企业前来投资，其酒店市场潜在消费者较多，外部优势非常明显。本项目又具备交通便利、资金稳定、可塑性强、资源优势等内在优势，故本项目的建设实施将会为投资者带来巨大的经济效益，刺激当地消费，拉动***市旅游业的发展，增强服务业的硬件条件，有利于提升***市的市容市貌，加快***市的经济发展和一体化进程，是政府力推的好项目。
第六章 财务估算
第一节 基础数据和说明
1、基本贴现率采用行业基本贴现率为7%；
2、项目测算期说明
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分类 |
时间 |
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建设期 |
目前至2016年6月竣工 |
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经营期 |
2017年1月1日至2044年12月31日 |
3、项目总投资在经营期内均匀折旧，截至到土地到期日提取折旧完毕，无残值。
4、项目面积明细
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分类 |
面积（平方米） |
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客房及客房公用 |
51854 |
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营业区及行政区 |
24004 |
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停车场等 |
16223 |
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合计 |
92081 |
第二节 项目总投资估算
本次项目总投资估算主要基于目前浙江省房地产的造价标准和有关收费标准，同时结合项目的实际市场定位及其已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本项目总投资为80867万元，详见下表。
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序号 |
项目名称 |
总价（万元） |
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1 |
土地费用 |
7762 |
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2 |
前期工程费 |
1773 |
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3 |
基础设施建设费 |
6906 |
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4 |
建筑安装工程费用 |
53631 |
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5 |
设备物资费用 |
4344 |
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6 |
开发间接费用 |
908 |
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7 |
管理费用 |
605 |
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8 |
其他费用 |
2438 |
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9 |
不可预见费 |
2500 |
第三节 项目收入及成本测算
本次财务分析考虑客房间数、出租率、客房门市价等因素。参数选取采用保守原则，具体参数选取见下表：
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项目 |
计算规则 |
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客房数 |
建设项目客房及公用区域51854平方米，目前正在进行二次深化设计，其中客房合计700间。 |
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出租率 |
根据全国五星级酒店市场调查和***市五星级市场调查，***市五星级酒店出租率年平均维持在60%-70%之间，本次估算预计运营五年进入成熟期后出租率稳定在65%，运营期前五年从5%逐年递增至58%。 |
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平均房价 |
根据市场调研，建设项目所处区域同类五星级酒店客房门市价在1600-2500元；年增长率为2%-4%。本次可行性研究报告稳妥起见，估算2019年正常营业客房门市价格为1600元，每年递增2%；试营业期间价格低开平走，其中2017年门市价格为600元，2018年平均门市价格为1000元。 |
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客房收入 |
客房收入=700***出租率***平均房价***365/10000 |
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餐饮收入 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内餐饮/客房比例为63%，***所属的二线城市统计范围内餐饮/客房比例为62%。本次估算按照客房收入的60%， |
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康娱收入 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内康娱及其他/客房比例为17%，***所属的二线城市统计范围内餐饮/客房比例为16%。本次估算按照客房收入的15%。 |
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其他收入 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内康娱及其他/客房比例为17%，***所属的二线城市统计范围内餐饮/客房比例为16%。本次估算按照客房收入的15%。 |
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收入合计 |
收入合计=餐饮收入+餐饮收入+康娱收入+其他收入 |
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客房成本 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内客房成本收入比例为22%，***所属的二线城市统计范围内成本收入比例为22%。本次估算按照30%计算。 |
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餐饮成本 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内餐饮成本收入比例为60%，***所属的二线城市统计范围内成本收入比例为61%。本次估算按照60%计算。 |
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康娱成本 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内康娱其他成本收入比例为27%，***所属的二线城市统计范围内成本收入比例为32%。本次估算按照30%计算。 |
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其他成本 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内康娱其他成本收入比例为27%，***所属的二线城市统计范围内成本收入比例为32%。本次估算按照30%计算。 |
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成本合计 |
成本合计=客房，餐饮，康娱，其他成本之和 |
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部门经营利润 |
利润=（10）收入合计-（15）成本合计 |
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行政及一般管理费用 |
根据调查的五星级酒店行政及一般管理费用数据，结合五星级酒店上市公司所统计的年报数据为8.58%，并根据本项目自身情况，本次估算行政及一般管理费用=（10）***8% |
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营销及推广费用 |
根据调查的五星级酒店营销及推广费用数据，结合五星级酒店上市公司所统计的年报数据4.34%，并根据本项目自身情况，本次估算营销及推广费用=（10）***5% |
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物业运营及保养 |
根据调查的五星级酒店物业运营及保养费用数据，结合五星级酒店上市公司所统计的年报数据为2.78%，并根据本项目自身情况，本次估算物业运营及保养=（10）***3% |
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能源成本 |
根据调查的五星级酒店能源成本数据，结合五星级酒店上市公司所统计的年报数据为6.54%，并根据本项目自身情况，本次估算能源成本=（10）***8% |
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合计 |
（21）=（17）+…+（20） |
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基本管理费 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内管理费收入比为3.33%，***所属的二线城市统计范围内管理费收入为3.28%。本次估算基本管理费按照收入的2%计算。 |
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经营毛利 |
经营毛利=（16）-（21）-（22） |
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奖励管理费 |
根据统计酒店行业中五星酒店全国统计范围内管理费收入比为3.33%，***所属的二线城市统计范围内管理费收入为3.28%。本次估算奖励管理费在年经营毛利润超过1亿元的年份按照收入的2%计算。 |
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营业税金 |
营业税金=（10）***5.5% |
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房产税 |
房产税=建设投资***（1-30%）***1.2% |
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保险费 |
保险费=建设投资***0.01% |
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EBITDA |
EBITDA =（23）经营毛利-（30）固定费用总计 |
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所得税 |
年经营收入减年经营成本减固定资产折旧摊销为应税所得，所得税为应税所得的25%。 |
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税后现金流 |
EBITDA减所得税数额 |
本项目各个收入、成本数据的选取皆以前期调查的全国以及***市星级酒店及上市公司的各项数据为基础。基于目前酒店整体趋势及本项目为新开酒店的考虑，收入选用低于全国和***市的基础数据进行测算，成本数据选用基本与上市公司统计数据持平。基于上述数据进行测算，本项目财务内部收益率大于行业基准收益率，财务净现值仍大于零。可见，若本项目实施以后项目投资回报较高，风险较小，有利于投资者较快收回成本，并且存在较大的收益空间，使投资者获得更高的利润。
第四节 财务评价
一、项目财务评价
二、股权投资财务评价
第七章 项目风险及应对策略
第一节 项目主要风险因素识别和分析
1、社会风险
酒店经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等，其中对酒店经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。
2、经营风险
对于高档酒店项目而言，能对最终的经营成果产生影响的风险因素主要有：出境游；
由于出国旅游越来越普遍，消费者的消费趋势正在逐渐向国外转移，这将对国内酒店的出租率产生影响，进而影响到酒店的经营效果，为此建议酒店增加一些如商务会议，私人定制等更加人性化的服务来提高酒店的吸引力。
在运营公司的选择上可能对酒店的运营成果产生一定影响，为此在运营公司的选择上要更加注重运营公司的品牌与实力，尽可能交由一些运营能力高，影响力大的运营公司来运营。
3、人工成本风险
人工费的上涨将抬升酒店的运营成本，加上人工费占据了酒店运营成本的很大比例，所以人工费的上涨将对酒店的运营成果产生重大影响，为此项目应在用人政策上尽可能采取合理有效率的人员配置，防止由于人工费的上涨对酒店的经营效果带来风险。
第二节 防范和降低风险措施
第八章 结论与建议
