易普咨询陕西某酒店温泉改造项目可行性研究报告案例
第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
***酒店温泉改造项目
1.1.2项目建设单位
陕西***投资有限公司
1.1.3项目性质
新建
1.1.4建设地址
陕西省韩城市***酒店内
1.1.5功能定位
由于泉水含有多种对人体有益的微量矿物质元素，作用于人体神经组织和皮肤后可紧致皮肤、促进新陈代谢，平衡内分泌、改善睡眠、缓解疲劳和疼痛，对心脏机能、血压系统、神经系统有着特别的功效。本项目依托陕西省韩城古城坚实的文化旅游资源和历史文化积淀，以韩城独特的温泉资源为主要物质载体，致力打造颇具特色的韩城古城温泉项目，丰富酒店、民宿的配套业态，增加游客的体验感，带动休闲类消费群体，为韩城市旅游产业发展锦上添花。
1.1.6项目建设规模与内容
本项目是酒店温泉建设项目。项目总占地面积1600平方米，总体规划VIP区和大众区两大区域。VIP区规划有独立的功能型小型汤池6个，每个汤池配备洽谈品茶区和躺椅等设施。大众区规划有19个汤池，包含功能型小型汤池、常温汤池、高温汤池、中草药养生汤池、游戏戏水池，另外配备有接待中心、售卖区、休息等候区等。项目内容包含建筑、水电、绿化等。
表1-1：项目主要建设内容及规模
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项目名称 |
分项 |
单位 |
建筑面积 |
占地面积 |
|
大众温泉区域
|
温泉汤池 |
m2 |
*** |
*** |
|
温泉泳池 |
m2 |
*** |
*** |
|
|
廊亭 |
m2 |
*** |
*** |
|
|
温泉接待中心 |
m2 |
*** |
*** |
|
|
室外售卖区 |
项 |
*** |
*** |
|
|
景墙 |
m2 |
*** |
*** |
|
|
入口水景 |
m2 |
*** |
*** |
|
|
围墙 |
m2 |
*** |
*** |
|
|
VIP温泉区域 |
温泉汤池 |
m2 |
*** |
*** |
|
廊亭 |
m2 |
*** |
*** |
1、项目总投资
本项目总投资419.32万元，其中：工程费用总额319.58万元，工程建设其他费用总额59.81万元，预备费用为18.97万元，流动资金20.97万元。
2、资金筹措
本项目所需总投资419.32万元，皆来源于股权融资。
表1-2：项目投资估算一览表（万元）
|
序号 |
项目 |
金额 |
占比 |
|
1 |
建设投资 |
*** |
95.00% |
|
1.1 |
工程费用 |
*** |
76.21% |
|
1.2 |
工程建设其他费用 |
*** |
14.26% |
|
1.3 |
预备费用 |
*** |
4.52% |
|
2 |
流动资金 |
*** |
5.00% |
|
3 |
项目总投资 |
*** |
100.00% |
本项目建设周期共8个月，即2021年2月-2021年9月。2021年2月-2021年5月，完成项目立项、规划、设计等前期准备工作；2021年6月-2021年8月，完成主体工程改造施工及综合管网、道路、绿化等配套工程施工；2021年9月底前，完成人员招聘及培训工作，并竣工验收。
1.2建设单位概况
陕西***投资有限公司成立于2010年6月23日，是由***集团、韩城市政府共同控股的国有企业。企业注册资本10亿元，负责韩城文化旅游资源的挖掘及文化产业开发。***韩城公司目前在韩城古城已打造风追司马史记文化主题街区、金城大街、古城美食街、韩城新天地等结合古城历史文化的特色商业街区，以及多家酒店、民宿、客栈、民俗博物馆。
1.3编制依据
1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；
2、《产业结构调整指导目录（2019年本）》；
3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
4、《陕西省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；
5、《关于加快发展流通促进商业消费的意见》（国办发〔2019〕42号）；
6、《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》（国办发〔2019〕41号）；
7、《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号）；
8、《关于促进全域旅游发展的指导意见》（国办发〔2018〕15号）；
9、《陕西省人民政府办公厅关于促进全域旅游发展的实施意见》；
10、《韩城市城市总体规划(2012-2030年)》；
11、韩城市乡村振兴规划（2018-2022年）（草案）；
12、国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；
13、国家和陕西省其它相关规定和要求；
14、其他相关基础资料。
1.4编制内容
本报告内容涉及该项目建设的必要性、建设条件、市场预测、建设内容、工程方案、环境保护、建设进度、建设投资、财务评价、风险分析等方面。本报告对该项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。
1.5项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-3。
表1-3：技术经济指标一览表
|
序号 |
指标 |
单位 |
指标 |
备注 |
|
1 |
占地面积 |
平方米 |
*** |
|
|
2 |
总投资 |
万元 |
*** |
|
|
2.1 |
建设投资 |
万元 |
*** |
|
|
2.2 |
建设期利息 |
万元 |
*** |
|
|
2.3 |
流动资金 |
万元 |
*** |
|
|
3 |
销售收入 |
万元 |
*** |
年均 |
|
4 |
利润总额 |
万元 |
*** |
年均 |
|
5 |
净利润 |
万元 |
*** |
年均 |
|
6 |
总成本费用 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7 |
上缴税金 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7.1 |
上缴税金及附加 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7.2 |
年上缴增值税 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7.3 |
年上缴所得税 |
万元 |
*** |
年均 |
|
8 |
财务内部收益率 |
% |
*** |
税前 |
|
% |
*** |
税后 |
||
|
9 |
静态投资回收期 |
年 |
*** |
不含建设期，税前 |
|
年 |
*** |
不含建设期，税后 |
||
|
10 |
动态投资回收期 |
年 |
*** |
不含建设期，税前 |
|
年 |
*** |
不含建设期，税后 |
||
|
11 |
财务净现值 |
万元 |
*** |
税前 |
|
万元 |
*** |
税后 |
||
|
12 |
投资利润率 |
% |
*** |
年均 |
|
13 |
投资利税率 |
% |
*** |
年均 |
|
14 |
盈亏平衡点 |
% |
*** |
|
1.6初步结论
本项目依托陕西省韩城古城坚实的文化旅游资源和历史文化积淀，以韩城独特的温泉资源为主要物质载体，致力打造颇具特色的韩城古城温泉项目，丰富酒店、民宿的配套业态，增加游客的体验感，带动休闲类消费群体，为韩城市旅游产业发展锦上添花。
根据市场预测，韩城古城温泉项目税后投资回收期为3年2个月，税后内部收益率34.74%，是经济效益比较理想的开发项目。同时，韩城古城温泉项目的开发建设，可以弥补韩城市冬季无旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，韩城古城温泉项目的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。
本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益良好。项目建设是可行的。
因此，本项目的建设是必要而可行的。
目录
第一章 总论
1.1项目概况
1.2建设单位概况
1.3编制依据
1.4编制内容
1.5项目主要技术经济指标
1.6初步结论
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性
第三章 市场分析
3.1疫后旅游市场变化趋势
3.2温泉主题酒店发展分析
3.3温泉旅游市场及消费者分析
第四章 项目选址及建设条件
4.1项目选址
4.2建设条件
第五章 项目建设方案
5.1总平面布置
5.2建筑设计
5.3给排水设计
5.4电气设计
5.5空调及通风设计
第六章 节能
6.1设计依据
6.2设计原则
6.3总图布置
6.4建筑节能
6.5给排水节能
6.6电气节能
第七章 环境影响评价
7.1设计依据
7.2设计原则
7.3项目施工期的环境影响及治理措施
7.4项目运营期的环境影响及治理措施
7.5环境影响评价
第八章 劳动安全卫生、防灾/减灾
8.1影响劳动安全与卫生的因素
8.2劳动安全卫生措施
8.3运营期安全措施
8.4防灾/减灾
8.5预期效果及评价
第九章 消防
9.1设计依据
9.2总图消防
9.3消防设计
9.4消防管理
第十章 项目组织实施及运营
10.1组织机构设置
10.2项目建设管理
10.3项目运营管理
第十一章 项目实施进度及招标方案
11.1项目实施进度
11.2项目招标
第十二章 项目投资估算与资金筹措
12.1投资估算范围
12.2投资估算依据
12.3投资估算说明
12.4投资估算结果
12.5资金筹措
第十三章 财务评价
13.1评价原则、依据及参数
13.2财务数据测算
13.3财务效益分析
13.4盈亏平衡分析
13.5财务评价结论
第十四章 社会效益评价
14.1项目实施对社会的影响分析
14.2互适性分析
第十五章 项目一般性风险分析
15.1主要风险因素识别
15.2风险评估
15.3风险防范措施
第十六章 社会稳定风险分析评估
16.1相关政策及规范性文件依据
16.2风险分析方法
16.3风险识别
16.4风险估计
16.5风险防范和化解措施
16.6社会风险分析结论
第十七章 结论和建议
17.1结论
17.2建议
附表
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