易普咨询-河北省某文化创意产业园项目可行性研究报告案例

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  一、总论

  1.1项目概要

  1.1.1项目名称

  河北***文化智慧创意产业园项目

  1.1.2项目建设地点

  项目建设地点:河北省***市***村

  ***位于河北省***市***,***市西南方向,与晋、冀、豫三省交界。***历史悠久,文化底蕴深厚,文物古迹众多,旅游资源丰富,传统民俗文化独居特色,吸引了众多游客到此。

  此外,***资源丰富,交通便利,电力、通讯设施发达,经济基础较好。由于地处***,四季分明、风景宜人、山川秀丽,年平均气温11℃至13.5℃,适宜发展观光旅游、生态农业等经济业态。

  1.1.3项目发起单位

  河北***旅游开发有限公司

  1.1.4项目主要承建单位

  北京***集团有限责任公司

  1.1.5项目主要监理单位

  河北省***市监理公司

  1.2可研报告编制单位

  ***集团股份有限公司

  ***咨询有限公司

  1.3可行性研究报告编制依据

  1.3.1技术依据

  (1)《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》(第三版);

  (2)《税法》中国注册会计师协会2015年;

  (3)《财务成本管理》中国注册会计师协会2015年;

  (4)GB/T 18971-2003《旅游规则通则》;

  (5)GB/T 1775-2003《旅游区(点)质量等级的划分与评定》(修订);

  (6)GB/T 18972-2003《旅游资源分类、调查与评价》;

  (7)GB/3838-2002《地表水环境质量标准》;

  (8)CJ3020-93《生活饮用水源水质标准》;

  (9)GB/50013-2006《室外给水设计规范》;

  (10)GB/50014-2006《室外排水设计规范》;

  (11)GB/8978-1996《污水综合排放标准》;

  (12)GB50052-95《供配电系统设计规范》;

  (13)LB/T 012-2011《城市旅游公共信息导向系统设置原则与要求》;

  (14)LB/T 020-2013《饭店智能化建设与服务指南》;

  (15)《国家生态旅游示范区建设与运营规范(GB/T26362-2010)》;

  (16)生态休闲养生(养老)基地建设和运营服务规范;

  (17)《“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南》(农业部);

  (18)《光伏发电工程可行性研究报告编制办法(试行)》(GD003-2011);

  (19)《太阳光伏能源系统术语》(GB2295-1989);

  (20)《光伏发电站设计规范》(GB50795-2012);

  (21)《地面用光伏(PV)发电系统导则》(GB/T18479-2001);

  (22)《光伏(PV)系统电网接口特性》(GB/T20046-2006);

  (23)《光伏系统并网技术要求》(GB/T19939-2005);

  (24)《光伏发电站接入电力系统技术规定》(GB/Z19964-2005);

  (25)《太阳光伏电源系统安装工程施工及验收技术规范》(CECS85-96);

  (26)《光伏(PV)发电系统过电保护-导则》(SJ/T11125-1997);

  (27)《河北省工农业旅游示范点评定标准》。

  1.3.2国家法规

  (1)《中华人民共和国环境保护法》;

  (2)《中华人民共和国森林法》;

  (3)《中华人民共和国文物保护法》;

  (4)《中华人民共和国土地管理法》;

  (5)《国家“十二五”文化产业发展规划》(国务院);

  (6)《文化产业振兴规划》;

  (7)《中国旅游业发展“十一五”规划纲要》;

  (8)《旅游发展规划管理办法》(国家旅游局,2003);

  (9)《中国老龄事业发展“十二五”规划》;

  (10)《关于促进健康服务业发展的若干意见》(国务院);

  (11)《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》(民发〔2015〕33号);

  (12)《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见(2)》(国发[2013]35号);

  (13)《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》(国务院办公厅);

  (14)《关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》;

  (15)《关于推动养老服务产业发展的指导意见》(商务部);

  (16)《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》(民政部四部);

  (17)《养老服务设施用地指导意见》(国土资源部);

  (18)《养老机构设立许可办法》(2013年);

  (19)《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》(2013年);

  (20)《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》(国务院);

  (21)《全国汉传佛教寺院管理办法》;

  (22)《宗教活动场所管理条例》(1994年1月31日国务院今第145号发布);

  (23)《中华人民共和国境内外国人宗教活动管理规定》(1994年1月31日国务院令第144号发布);

  (24)《中华人民共和国境内外国人宗教活动管理规定实施细则》;

  (25)《关于确定汉族地区佛道教全国重点寺观》(1983年国务院60号文件);

  (26)《新能源和可再生能源十二五规划》;

  (27)《国务院办公厅转发发展改革委市委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》;

  (28)《全国农业可持续发展规划(2015-2030年)》;

  (29)《国家农业综合开发县管理办法》(国农办〔2006〕14号);

  (30)《关于加强农业综合开发工作的若干意见》(国办发〔2009〕63号);

  (31)《国家农业综合开发资金和项目管理办法》(财政部令第60号);

  (32)国家农业科技发展纲要(2011-2020年);

  (33)《国务院办公厅关于促进油料生产发展的意见》;

  (32)国家现行的有关政策和法规。

  1.3.3所在区域政策与规划

  (1)河北省《关于进一步加快旅游业实现跨越式发展的若干意见》;

  (2)河北省《全省游客招徕奖励办法细则》;

  (3)河北省《全省旅游资源管理办法》;

  (4)《河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;

  (5)《关于加快发展养老服务业的意见》;

  (6)《关于加快推进养老服务体系建设的意见》;

  (7)《河北省老年人权益保障办法》;

  (8)《河北省文化产业示范基地评选命名管理办法》;

  (9)《河北省文化产业园区认定管理办法》;

  (10)《河北省文化产业发展引导资金使用管理办法(试行)》;

  (11)《关于加强省农业产业化重点建设项目管理的意见(试行)》;

  (12)《河北省“十三五”设施蔬菜发展规划》;

  (13)《河北省农业信息化发展规划(2014-2017年)》;

  (14)《河北省宗教事务条例》;

  (15)《关于加快现代农业园区发展的意见》;

  (16)《河北省环境污染防治监督管理办法》。

  1.4编制原则

  (1)可研报告的编制贯彻执行我国文化创意产业建设的“促进文化创意和设计服务与相关产业的融合发展”指导原则,坚决落实“支撑和引领经济结构优化升级”策略,在对工程项目的建设条件和需求进行充分调研分析基础上,对系统的规模、结构和功能、设备主要技术指标以及配套工程进行方案比较,提出初选意见和可行性评价;

  (2)可研报告的编制参照《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》及相关的技术规范进行;

  (3)在对文化创意产业园概念诠释的基础上,结合中国具体实情,结合河北邯郸的实际情况,深入挖掘区域内典型的、有鲜明特色的文化形象,并对园区内“宗教、观光旅游、生产、交易、居住”五位一体的多功能优势进行综合论证。

  1.5研究范围

  本研究报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模、项目选址动因与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、承办单位概况、项目投资估算与资金筹措、项目经济效益分析等方面进行研究与评价,从而得出结论。

  1.6项目建设内容与目标

  项目建设内容主要分为五个功能区,分别是:

  (1)宗教祈福活动场所,围绕原有“***”旧址进行扩建,主要内容包括***等内容;

  (2)观光旅游场所,依托***原有地形地貌,建设有机果品采摘园,进行树文化观赏、园艺科教、有机蔬菜种植等内容。园区内将配套建设一座“玫瑰园”,引进国内外稀有玫瑰品种,供游客观赏;

  (3)生态农业场所,采用国内最新科技发展光伏农业,建设光伏生态农业示范园;进行稀有中草药种植、油牡丹种植,为省内产业结构调整、高新农业产业化升级树立标杆模范,起到带头作用;

  (4)医疗养老场所,为响应国家号召,打造一个全新的生态养老示范区,建设包括休闲疗养公寓、普区休闲疗养中心、残疾人护理中心、综合性医院等服务内容;

  (5)园区基础配套设施,园区辅助建设禅修主题酒店、四合院观光度假酒店、公墓、环山大道、园区智慧旅游APP平台等配套设施,并进行山场绿化,打造一个风景宜人、风景秀丽、环境清幽、天人合一的智慧、智能、高效、舒适、静雅、悠然的多功能的生态旅游、祈福、养生胜地。

  河北***文化智慧创意产业园项目依托河北省***市丰厚的文化沉淀、响亮的城市名号,建设围绕“祈福法寺”为核心的、以“禅”文化为魂的,融合“宗教祈福活动、生态农业、观光旅游、医疗养老、休闲度假”五位功能与一体的超大型文化创意产业园区。这里既是培育文化创意产业的沃土,也是这一产业得天独厚的对外宣传平台,必将发展成为国内首屈一指的文创产业园标杆。

  河北***文化智慧创意产业园项目致力于发展成为全国以“禅”文化为魂的窗口,成为“禅”文化交流产业、观光旅游产业、医疗养老产业、现代养生产业的支柱和社会文明程度的标志。随着项目工程的不断开发建设,河北***文化智慧创意产业园这张亮丽的文创名片,也必将闪耀在河北***的宏伟蓝图上。

  1.7项目投入总资金与效益情况

  项目总投资***万元,其中建设投资***万元(其中土建筑工程及安装工程费用***万元、设备购置费***万元,工程建设其他费用***万元、基本预备费***万元、涨价预备费***万元、研发费用***万元、建设期利息***万元),铺底流动资金***万元。项目总投资拟进行自筹。

  经谨慎财务评价,项目建成后,年营业收入***万元,年增值税***万元、年销售税金及附加***万元、年利润总额***万元、所得税***万元、年税后利润***万元,投资利润率***%,投资利税率***%,税后财务净现值FNPV(I=10%)***万元;税前财务净现值FNPV(I=10%)***万元,税后内部收益率***%,税前财务内部收益率(全部投资)***%;税后投资回收期***年,税前投资回收期***年,盈亏平衡点***%。

  项目建设符合我国文化创意产业园区相关投资政策及管理办法,对于推进河北省***经济结构转型升级以及经济增长、带动地区就业、提高政府财政收入有直接支持。

  项目建设及运营注意保护周边生态环境,与***投资环境相适应,对周边地区没有不良影响。

  综合评价,项目在支持地方经济发展、带动就业、节能环保等方面均表现出良好的社会影响。

  1.8主要经济技术指标

  经测算,项目的技术经济指标如下:

  表1-1项目技术经济指标

序号

名称

单位

数值

备注

1

项目投入总资金

万元

***

 

1.1

建设投资

万元

***

 

1.2

流动资金

万元

***

 

2

项目总投资

万元

***

 

2.1

建设投资

万元

***

 

2.2

铺底流动资金

万元

***

 

3

年营业收入

万元

***

正常年分值

4

年总成本费用

万元

***

正常年分值

5

年经营成本

万元

***

正常年分值

6

年增值税

万元

***

正常年分值

7

年销售税金及附加

万元

***

正常年分值

8

年利润总额

万元

***

正常年分值

9

所得税

万元

***

正常年分值

10

年税后利润

万元

***

正常年分值

11

投资利润率

 

***

 

12

投资利税率

 

***

 

13

资本金投资利润率

 

***

 

14

资本金投资利税率

 

***

 

15

销售利润率

 

***

 

16

税后财务内部收益率(全部投资)

 

***

大于基准收益率,项目可行

17

税前财务内部收益率(全部投资)

 

***

大于基准收益率,项目可行

18

税后财务净现值FNPVI=10%

万元

***

大于零,项目可行

19

税前财务净现值FNPVI=10%

万元

***

大于零,项目可行

20

税后投资回收期

***

 

21

税前投资回收期

***

 

22

盈亏平衡点(生产能力利用率)

 

***

 

  1.9项目可行性研究结论与建议

  1.9.1项目综合结论

  1.项目的建设是发展文化创意产业的需要,是城市发展的需要和满足人民实际生活的需要。本项目的建设符合河北省***的城市总体规划和文化创意产业发展规划,符合***对土地充分利用的要求,有利于土地的集约利用和土地效益的最大化,符合土地价值最大化的经营原则。因此,河北***文化智慧创意产业园项目的建设是非常必要;

  2.随着河北***文化智慧创意产业园修复扩建项目的完工并投入使用,本地区将成为河北省乃至全国的禅文化基地,本地区商业设施的建设将具有极大的升值潜力;

  3.按照河北***文化智慧创意产业园控制性规划,产业园包括宗教祈福活动功能区、生态观光旅游功能区、光伏现代农业功能区、医疗养老功能区、禅修主题酒店、四合院休闲度假酒店、康复中心、综合性医院等。建成后的河北***文化智慧创意产业园区规模宏大,全国罕见;

  4.根据本项目的建设规模,拟确定本项目建设进行整体一次性建设,项目建设期约4年;

  5.项目总投资***万元,其中建设投资***万元(其中土建筑工程及安装工程费用***万元、设备购置费***万元,工程建设其他费用***万元、基本预备费***万元、涨价预备费***万元、研发费用***万元、建设期利息***万元),铺底流动资金***万元。项目总投资拟进行自筹;

  6.经测算,按基准收益目标,整体项目的税后财务净现值为***万元,大于零,财务内部收益率为***%,超过了基准收益目标,项目在财务上是可行的。

  1.9.2项目建议

  1.文化产业园的建设已经成为全国经济建设的热点,因此,建议项目在未来的建设特别是招商出租中,要结合本项目独特的位置以及规划特点和发展定位,制定招商出租策略,加大宣传的力度,提高产业园区设施的出租价值;

  2.河北***文化智慧创意产业园项目建设时间长、任务重,且项目存在投资大、建设期长等特点,存在着筹资风险、财务风险。因此,建议项目在建设过程中,应加强投资的管理、工程进度的管理,并采用有效的措施,确保顺利完成,尽量避免和减少风险因素的发生;

  3.与项目建设有关的单位应迅速成立研讨小组,针对项目落地作出相关决策,保障项目按时保质进行,并提供全方位支持。

  目录

  一、总论

  1.1项目概要

  1.1.1项目名称

  1.1.2项目建设地点

  1.1.3项目发起单位

  1.1.4项目主要承建单位

  1.1.5项目主要监理单位

  1.2可研报告编制单位

  1.3可行性研究报告编制依据

  1.3.1技术依据

  1.3.2国家法规

  1.3.3所在区域政策与规划

  1.4编制原则

  1.5研究范围

  1.6项目建设内容与目标

  1.7项目投入总资金与效益情况

  1.8主要经济技术指标

  1.9项目可行性研究结论与建议

  1.9.1项目综合结论

  1.9.2项目建议

  二、项目建设必要性及可行性分析

  2.1项目提出背景

  2.1.1以“禅修”文化为魂

  2.1.2定位“观光生态游”

  2.1.3专注“医疗养老”

  2.1.4发展“光伏+农业(油用牡丹、中草药)”

  2.2项目建设必要性分析

  2.2.1顺应全国旅游业发展形势,打造佛教文化旅游胜地的需要

  2.2.2增加当地就业,带动相关产业链发展的需要

  2.2.3积极应对人口老龄化挑战,发展社会养老事业,提升老年人幸福指数的需要

  2.2.4“光伏+农业(油用牡丹、中草药)”可有效推动农业产业结构调整,缓解我国油料作物荒的困境

  2.2.5项目建设是促进送、受电地区国民经济可持续发展的需要

  2.2.6项目建设是中医药事业发展的客观需要

  2.2.7项目建设是武安市进行产业结构转型升级的实践,是摆脱"一钢独大",壮大新兴产业的需要

  2.3项目建设可行性分析

  2.3.1项目本身优势独具,集文化创意产业园区“生产、交易、休闲、居住”多功能于一体,切实可行

  2.3.2发起方及执行团队能力突出,支撑项目可行

  2.3.3项目良好的经济效益支持项目可持续发展

  2.3.4项目社会效益及社会影响证实可行

  三、文创产业园功能分区及主要内容

  3.1宗教祈福活动区

  3.1.1总体规划建设概况

  3.1.2总体建筑规模

  3.2生态观光旅游区

  3.2.1有机果蔬采摘园

  3.2.2玫瑰园

  3.2.3“龙渊”(水库)

  3.3医疗养老区

  3.3.1休闲养老别墅(高区)

  3.3.2休闲养老公寓(经区)

  3.3.3失能人护理中心

  3.4光伏+农业(油用牡丹、中草药)

  3.4.1光伏电站

  3.4.2油用牡丹种植

  3.4.3中草药种植

  3.5产业园区配套设施建设

  3.5.1禅修主题酒店

  3.5.2四合院度假酒店

  3.5.3佛品购物城

  3.5.4医疗服务区

  3.5.5公墓

  3.5.6文创园智慧APP

  四、市场分析与预测

  4.1观光旅游市场分析

  4.1.1国内大市场发展概况

  4.1.2文化是旅游的灵魂,旅游是文化的重要载体

  4.1.3项目地观光旅游市场分析

  4.2医疗养老产业市场分析

  4.2.1省内机构老杨市场发展空间巨大,社会资本觅得良机

  4.2.2现有养老机构不能满足市场需求,医养结合模式优势突出

  4.3光伏+农业市场分析

  4.3.1光伏发电市场发展概况

  4.3.2油牡丹种植市场概况

  4.3.3中草药种植市场概况

  4.4市场分析小结

  五、园区建设地条件

  5.1园区选址

  5.2区域建设条件分析

  5.2.1属地概况

  5.2.2自然条件

  5.2.3矿产资源条件

  5.2.4社会经济发展环境

  5.2.5交通运输条件

  六、园区主要功能区建设方案

  6.1园区工程建设

  6.1.1设计依据

  6.1.2主要建筑、构筑物

  6.2祈福旅游区建设方案

  6.2.1主要土木工程建设

  6.2.2道路交通建设

  6.2.3公用辅助工程

  6.3医疗养老区总体建设方案

  6.3.1总体规划

  6.3.2辅助配套工程

  6.4光伏农业区总体建设方案

  6.4.1设计标准和设计依据

  6.4.2项目总图布置方案

  6.4.3集电线路敷设方案

  6.4.4油用牡丹栽植施工设计方案

  6.4.5辅助配套工程

  七、主要技术方案及设备选型

  7.1祈福观光旅游区域总体部署

  7.1.1工程施工控制目标

  7.1.2施工准备

  7.1.3施工平面布置

  7.1.4施工方案与施工工艺

  7.2光伏农业区工艺方案

  7.2.1设计标准和设计依据

  7.2.2项目总图布置方案

  7.2.3光伏组件选择

  7.2.4光伏阵列的运行方式设计

  7.2.5逆变器的选择

  7.2.6光伏阵列设计及布置方案

  7.2.7方阵接线方案设计

  7.2.8升压箱变布置方案设计

  7.2.9光伏电站平面布置方案

  7.2.10辅助技术方案

  7.2.11牡丹籽油的工艺技术方案

  7.3医疗养老区总体部署

  7.3.1人力资源配备

  7.3.2材料资源配备

  7.3.3设备与机械配置

  八、项目节能方案

  8.1园区遵循的合理用能标准及节能设计规范

  8.1.1合理用能标准

  8.1.2节能设计规范

  8.2建设项目能源消耗种类和数量分析

  8.2.1能源消耗种类

  8.2.2能源消耗数量分析

  8.3园区能源供应状况分析

  8.4节能措施和节能效果分析

  8.4.1工业节能

  8.4.2生产节能措施

  8.4.3建筑节能

  8.4.4空调节能

  8.4.5给水、排水节能措施

  8.4.6电气节能

  8.4.7给排水节能

  8.4.8节能管理制度

  8.5水耗分析

  8.6节水措施

  8.7结论

  九、园区环境保护方案

  9.1园区环保设计依据及原则

  9.1.1环保设计依据

  9.1.2环保设计原则

  9.2园区建设地环境条件

  9.2.1大气环境

  9.2.2声环境质量

  9.2.3水环境质量

  9.3项目建设和生产对环境的影响

  9.3.1项目建设对环境的影响

  9.3.2项目生产过程中产生的污染物对环境的影响

  9.4项目环保措施方案建议

  9.4.1项目建设期环保措施

  9.4.2项目运营期环保措施

  9.5环境管理措施

  9.6地质灾害影响

  9.7特殊环境影响

  十、职业安全卫生消防

  10.1总则

  10.1.1设计目的、基本原则

  10.1.2主要依据文件

  10.2主要危险、有害因素分析

  10.2.1施工期主要危害因素分析

  10.2.2运营期主要危害因素

  10.3工程安全卫生设计

  10.3.1施工期劳动安全与工业卫生对策措施

  10.3.2运营期劳动安全卫生与工业卫生对策措施

  10.4工程运行期安全管理及相关设备、设施设计

  10.4.1安全管理机构及相关人员配备

  10.4.2安全、卫生管理体系

  10.4.3事故应急救援预案

  10.5预期效果评价

  10.5.1劳动安全主要危害因素防护措施的预期效果评价

  10.5.2工业卫生主要有害因素防护措施的预期效果评价

  10.6工程消防总体设计

  10.6.1设计依据

  10.6.2设计原则

  10.6.3工程消防

  10.6.4防火防爆设计

  10.6.5电气安全与接地

  10.6.6设备防雷及接零保护

  10.6.7抗震设防措施

  10.7主要结论和建议

  十一、企业组织和劳动定员

  11.1项目组织结构

  11.2激励和约束机制

  11.3人力资源管理

  11.4项目劳动定员

  11.5人员招聘及培训

  十二、项目招标方案

  12.1招标设计原则

  12.2工程分标规划

  12.2.1分标原则

  12.2.2分标方案

  12.3招标组织形式

  12.4招标方式

  十三、质量管理体系与措施

  13.1质量管理机构

  13.2质量管理体系

  13.3质量管理制度

  13.4质量保证措施

  13.5关键及重要部位质量控制措施

  13.5.1土(石)方工程

  13.5.2钢筋工程

  13.5.3混凝土工程

  13.5.4砌体工程

  13.5.5工程回访及保修

  十四、项目实施进度安排

  14.1编制原则

  14.2施工总部署

  14.3工期保障措施

  14.4安全文明施工措施

  14.4.1安全施工措施

  14.4.2文明施工措施

  14.5工程管理设计

  十五、投资估算与资金筹措

  15.1项目总投资估算

  15.1.1建设投资估算

  15.1.2流动资金估算

  15.1.3项目铺底流动资金估算

  15.1.4项目总投资

  15.2资金筹措及投资计划

  十六、财务与敏感性分析

  16.1计算依据及相关说明

  16.1.1项目测算参考依据

  16.1.2项目测算基本设定

  16.2总成本费用估算

  16.2.1直接成本

  16.2.2工资及福利费用

  16.2.3修理费

  16.2.4财务费用

  16.2.5其他费用

  16.2.6折旧及摊销

  16.3销售收入、销售税金及附加和增值税估算

  16.3.1销售收入

  16.3.2销售税金及附加费用

  16.4盈利能力分析

  16.4.1投资利润率与投资利税率

  16.4.2财务内部收益率、财务净现值和投资回收期

  16.4.3项目现金流量表

  16.5盈亏平衡分析

  16.6敏感性分析

  十七、经济及社会效益分析

  17.1经济效益

  17.2社会效益

  十八、项目风险分析及规避

  18.1资金风险及防范

  18.2工期风险及防范

  18.2.1工期风险

  18.2.2工程质量风险及防范

  18.2.3经营风险及防范

  18.2.4其他风险及防范

  十九、项目可行性研究结论与建议

  19.1项目综合结论

  19.2项目建议

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2021年5月18日 18:18
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