易普咨询北京市某公司书店改造项目可行性研究报告案例
第一章 项目概况
第一节 项目概况
一、项目单位
北京***文化艺术有限公司
二、项目建设地址
北京市房山区***路***镇***
三、项目商业模式
1、运营模式
项目未采用单一的图书销售模式，而是使书店氛围更像一商业文化圈，融合餐饮、娱乐、休闲、聚会、讲座、音乐会、培训等多种功能，围绕文化体验开展多项目融合的业态，延长消费者在书店的停留时间。
预期营运范畴包含各地特色书品、文化展演活动、生活风格小店和美食餐饮服务等，致力打造一家以文化创意为核心之复合式经营的书店。在产品表现上：
（1）书店包括中外图书的出售及出租；文创产品的出售及出租；艺术体验区，如讲座、培训、小型音乐会、读书会、二次元动漫展及周边产品销售等；
（2）餐饮服务：以西式简餐、轻食为主,根据时段间歇提供下午茶、中餐等，可为读者提供休憩、阅读的舒适空间（书店内和院内）；
（3）电影院：小型私人定制3D电影院；
（4）轰趴馆（Home Party）：提供大学生聚会、好友聚会、生日聚会、公司聚会、家庭聚会等。
2、盈利模式
项目均采用自营方式，主要采取的盈利模式如下：
（1）店面经营
包括书店经营；餐饮服务；电影院经营；轰趴馆经营；二次元动漫展及周边产品销售收入；艺术培训、小型讲座。
（2）学校、事业单位、团体的团购收益
与附近学校外联部、事业单位、团体合作，可购买会员卡，不限次数及天数，持有会员卡可免费参与活动，每张会员卡每年10万元。
四、项目投资金额
项目总投资合计107.61万元，其中固定资产投资97.83万元，流动资金9.78万元。
图表1：项目投资估算表（单位：万元）
|
序号 |
项目 |
合计 |
占总投资比例（%） |
|
1 |
固定资产投资 |
*** |
90.91 |
|
1.1 |
建设投资 |
*** |
90.91 |
|
1.1.1 |
工程费用 |
*** |
88.26 |
|
1.1.1.1 |
建筑工程费 |
*** |
24.24 |
|
1.1.1.2 |
设备购置费 |
*** |
45.44 |
|
1.1.1.3 |
安装工程费 |
*** |
18.59 |
|
1.1.2 |
工程建设其他费用 |
*** |
0.00 |
|
1.1.3 |
预备费用 |
*** |
2.65 |
|
1.1.3.1 |
基本预备费用 |
*** |
2.65 |
|
1.1.3.2 |
涨价预备费用 |
*** |
0.00 |
|
1.2 |
建设期利息 |
*** |
0.00 |
|
2 |
流动资金 |
*** |
9.09 |
|
3 |
总计 |
*** |
100.00 |
五、项目行业及市场概况
虽然实体书店受线上渠道崛起的影响较大，但2012年以来我国实体书店的图书零售规模整体较为平稳，均保持在320-345亿元之间，规模体量仍较大。项目市场环境良好。
中国作为世界第二大票房国家，2018年人均观影频次仅为1.2次，人均观影频次低于前十国家中的其他9个国家，约为北美市场的三分之一，观影频次尚有较大增长空间。
在国内，轰趴作为一种新颖的聚会方式，颇受年轻人喜爱，轰趴馆也渐渐成为很多公司聚会、家庭团聚的首选地。数据显示，2018年美团点评平台收录的轰趴馆商家数量同比增长了34％，行业正处于高速发展期。
随着中国互联网用户对二次元文化接受度的进一步提升，未来我国泛二次元用户规模及核心二次元用户规模仍将保持快速增长，对二次元产品及动漫周边产品的需求势必将进一步增加。
第二节项目经济效益分析
经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务净现值96.66万元，所得税后项目投资财务净现值58.99万元，大于零；所得税前项目投资财务内部收益率为30.78%，所得税后项目投资财务内部收益率为24.10%，高于项目行业基准收益率；所得税后项目静态投资回收期为4.06年，所得税后项目动态投资回收期为5.56年，表明项目投资回收较快。
计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力；
综上所述，该项目在财务上是可行的。
图表2：项目财务评价指标一览表
|
序号 |
指标 |
单位 |
指标 |
备注 |
|
1 |
占地面积 |
平方米 |
*** |
|
|
2 |
总投资 |
万元 |
*** |
|
|
2.1 |
固定资产投资 |
万元 |
*** |
|
|
2.2 |
流动资金 |
万元 |
*** |
|
|
3 |
销售收入 |
万元 |
*** |
年均 |
|
4 |
利润总额 |
万元 |
*** |
年均 |
|
5 |
净利润 |
万元 |
*** |
年均 |
|
6 |
总成本费用 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7 |
上缴税金 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7.1 |
上缴税金及附加 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7.2 |
年上缴增值税 |
万元 |
*** |
年均 |
|
7.3 |
年上缴所得税 |
万元 |
*** |
年均 |
|
8 |
财务内部收益率 |
% |
*** |
税前 |
|
% |
*** |
税后 |
||
|
9 |
静态投资回收期 |
年 |
*** |
不含建设期，税前 |
|
年 |
*** |
不含建设期，税后 |
||
|
10 |
动态投资回收期 |
年 |
*** |
不含建设期，税前 |
|
年 |
*** |
不含建设期，税后 |
||
|
11 |
财务净现值 |
万元 |
*** |
税前 |
|
万元 |
*** |
税后 |
||
|
12 |
投资利润率 |
% |
*** |
年均 |
|
13 |
投资利税率 |
% |
*** |
年均 |
|
14 |
盈亏平衡点 |
% |
*** |
|
目录
第一章 项目概况
第一节 项目概况
一、项目单位
二、项目建设地址
三、项目商业模式
四、项目投资金额
五、项目行业及市场概况
第二节 项目经济效益分析
第二章 项目背景分析
第一节 政策背景
一、国家政策
二、北京市政策
第二节 经济背景
第三节 社会背景
第三章 项目市场及需求分析
第一节 文化创意市场分析
一、发展概况
二、各行业发展概况
三、北京市发展概况
第二节 旧厂房改造的文化创意园案例分析
一、台北华山1914文创园
二、北京798艺术区
三、“汉阳造”文化创意产业园
四、珠海市金嘉创意谷
五、珠海市左右创意园
第三节 实体书店市场分析
一、发展现状
二、市场分布
三、市场竞争格局
四、发展前景
第四节 电影院市场分析
一、发展现状
二、产业链分析
三、行业发展特点
四、私人影院市场分析
五、发展前景
第五节 轰趴馆市场分析
第六节 二次元市场分析
一、二次元及二次元文化
二、行业发展概况
三、市场规模分析
四、发展前景
第四章 项目选址分析
第一节 项目区位分析
一、地理位置
二、地质地貌
三、气候
第二节 项目选址现状
一、场地建构筑物情况
二、现有建设情况
三、项目改造区域
第五章 项目商业模式
第一节 客群分析
一、房山区人口现状
二、教育现状
三、良乡高教园区
四、客群分析
第二节 运营模式
一、书店
二、餐饮服务
三、电影院
四、轰趴馆（Home Party）
第三节 盈利模式
第四节 竞争对手分析
一、书店
二、电影院
三、轰趴馆
第五节 项目SWOT分析
一、优势分析
二、劣势分析
三、机遇分析
四、威胁分析
第六章 项目投资及效益测算
第一节 投资测算
一、测算范围
二、估算依据
三、资金使用
第二节 经济效益分析
一、财务数据测算
二、财务评价指标
三、财务评价结论
第七章 项目社会效益分析
第一节 社会影响力分析
一、对当地居民就业和收入的影响
二、对居民生活水平与生活质量的影响
三、对不同利益群体的影响
四、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响
五、对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响
第二节 互适性分析
第三节 社会风险分析
第四节 社会效益分析结论
第八章 结论
一、项目建设与产业政策相符性分析结论
二、项目市场环境的可行性结论
三、资金安排合理性的可行性结论
四、项目经济效益的可行性结论
五、项目社会效益的可行性结论
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