易普咨询北京某日光山谷项目可行性研究报告案例
第一章 总论
第一节 项目概况
一、项目名称
***日光山谷二期项目（以下简称“本项目”）。
二、项目实施单位
1、组织单位名称：北京市***
2、组织简介
三、项目性质
本项目性质为：新建项目
四、项目建设地点
北京市***
五、项目建设周期
项目建设周期为2年，拟从2021年4月底至2023年4月底。
六、项目建设内容及规模
1、项目用地情况
项目规划红线范围为***公顷（约***），其中建设用地***公顷（约***亩），建设用地分为21个地块，各地块占地面积如下所示：
图表1：各地块占地情况
地块地类占地面积(m2)占地面积（亩）
1#灌木林地******
2#灌木林地/其他林地******
3#灌木林地/其他林地******
4#灌木林地/其他林地******
5#有林地/其他林地******
6#灌木林地******
7#8#其他林地******
9#有林地******
10#灌木林地/有林地******
11#12#灌木林地******
13#有林地******
14#有林地******
15#灌木林地/有林地/其他林地******
16#17#18#有林地******
19#20#有林地******
21#有林地******
2、项目建设内容及规模
项目总用地面积***平方米，总建筑面积***平方米，其中地上建筑面积***平方米，地下建筑面积***平方米。项目建设内容主要包含游客接待中心、餐饮接待中心、多功能用房、接待配套用房、员工宿舍、人防工程六大项。各项目建设情况如下所示：
图表2项目建设内容及规模
项目建设内容建筑面积（m2）栋高度（m）层数
游客接待中心************
餐饮接待中心************
多功能用房面积************
接待配套用房************
员工宿舍************
人防工程************
合计************
七、主要经营项目及情况
项目主要经营范围有住宿服务、旅游服务、餐饮服务、娱乐休闲等。稳定运营后，预计项目二期占密云区旅游市场***份额，二期项目预计年接待游客量为***万人，其中生态谷游客接待量为***万人，水上世界项目转化率为景区游客接待量的***，项目游客接量为***万人次，卡丁车与山地车项目转化率为***，项目游客接待量分别为***万人次，住宿全年满客经营天数为***天，***为五成入住率，***入住率（不考虑打折因素），T1年营业收入达***万元。
八、项目总投资及资金来源
项目总投资估算***万元，其中建筑工程费用***万元，设备购置费***万元，安装工程费***万元，工程建设其他费用***万元，预备费***万元，流动资金***万元。
项目投资资金均为项目单位自筹。
图表3总投资估算表
单位:万元
序号项目建筑面积
（m2）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计
1工程费用******************
1.1主体工程******************
1.2辅助工程******************
2工程建设其他费用******************
2.1建设单位管理费******************
2.2工程建设监理费******************
2.3勘察设计费******************
2.4场地准备及临时设施费******************
2.5施工图设计文件审查******************
2.6可行性咨询费******************
2.7生产准备费******************
2.8工程保险费******************
2.9招投标代理费******************
2.10环境评价费******************
3预备费******************
4建设期利息******************
5流动资金******************
6建设投资合计******************
第二节主要研究结论
一、经济效益
经测算，该项目所得税前财务内部收益率为***，所得税后财务内部收益率为***，满足投资者的要求。项目所得税后静态投资回收期为***年，所得税前动态投资回收期为***年，所得税后动态投资回收期为***年，税前财务净现值为***万元，税后财务净现值为***万元，总投资收益率为***，净资产利润率为***，项目的盈利能力较好。
图表4：项目经济效益指标一览表
单位：万元
序号指标单位指标备注
1总投资万元******
2销售收入万元******
3利润总额万元******
4净利润万元******
5总成本费用万元******
6上缴税金万元******
6.1税金及附加万元******
6.2年上缴增值税万元******
6.3年上缴所得税万元******
7财务内部收益率%******
%******
8静态投资回收期年******
年******
9动态投资回收期年******
年******
10财务净现值万元******
万元******
11总投资收益率（ROI）%******
12净资产利润率（ROE）%******
13盈亏平衡点%******
计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。
二、社会效益
本项目运营后直接增加就业岗位***余个，合作社项目百分之八十员工来自于社会招聘，且优先聘用当地居民，这对于解决穆家峪镇当地居民就业起到积极作用。
直接增加地方财政税收***万元，财政增长又将反哺当地的基础建设，进而促进地方旅游发展。
***年累计所有者权益总额为***万元，当地村民即为股东组成，享有股利分红权利，为当地村民增收具有显著的提高。
合作社项目运营将吸引室外拓展、旅游观光+康养游客，预计年接待***万游客量，能直接带动当地特色餐饮、民宿的发展，有效促进了当地居民收入水平，在相关产业的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，拥有了更多自主寻找致富途径的选择，创造多种形式的产业合作模式。
第三节 编制依据、原则与范围
一、编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）
2、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）
3、《中华人民共和国物权法》（主席令第六十二号）
4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求
5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）
7、《产业结构调整指导目录（2019年本）》
8、《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
10、北京市有关法规、政策、各种收费标准的规定和项目建设的地方经济及市场的价格指标
11、包含各种市场信息的市场调研报告
12、项目承建单位提供的数据资料和关联单位资料
二、编制原则
1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；
2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；
3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。
三、编制范围及内容
根据《投资项目可行性研究指南》编制深度要求，本项目可行性研究的内容包括：
1、对项目提出的背景、必要性、项目的市场前景进行分析；
2、对项目建设方案、工艺技术等进行论述，通过研究确定项目拟建规模；
3、对项目的建设条件、交通条件等进行研究；
4、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；
5、对项目实施进度、劳动定员的确定；
6、进行项目投资估算，对项目的成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；
7、对项目的社会效益和面临的风险进行评估，并给出风险应对策略；
8、提出项目的可行性研究工作结论。
目录
第一章 总论
第一节 项目概况
一、项目名称
二、项目实施单位
三、项目性质
四、项目建设地点
五、项目建设周期
六、项目建设内容及规模
七、主要经营项目及情况
八、项目总投资及资金来源
第二节 主要研究结论
一、经济效益
二、社会效益
第三节 编制依据、原则与范围
一、编制依据
二、编制原则
三、编制范围及内容
第二章 项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景（PEST分析）
一、政策背景
二、经济背景
三、社会背景
第二节项目建设必要性
一、项目建设是响应北京市旅游政策的需要
二、项目建设是密云区经济发展的需求
三、项目建设是发展环京旅游示范点的需要
四、项目建设是穆家峪镇农村产业转型的需要
五、项目建设是带动穆家峪镇百姓增收的需要
第三章 项目市场分析
第一节 旅游市场的机遇与挑战
一、发展历程
二、国际前景
第二节 我国2019年旅游市场数据
一、国内旅游收入增长11.7%
二、外国人入境旅游人数增长4.4%
三、国际旅游收入达1313亿美元
四、入境外国游客亚洲占比75.9%
五、中国公民出境旅游人数达1.55亿人次
第三节 旅游市场利好因素
一、利好政策加快旅游供给侧结构性改革
二、高铁发展助力旅游交通升级
三、大众旅游消费持续快速增长
四、文旅融合新机遇
第四节 2020年中国旅游产业分析
一、行业现状
二、行业趋势
第五节 康养产业市场分析
一、康养产业概述
二、康养产业市场分析
三、康养旅游业市场分析
四、2020年康养前景
第六节 北京市旅游市场分析
一、2019北京市旅游市场数据
二、北京市旅游新亮点
三、2020疫情后旅游消费习惯分析
四、2020北京市旅游前景
五、2020北京度假住宿业前景
第四章 项目选址及区位条件
第一节 选址基本要求
一、自然条件
二、项目地自然生态条件
四、对经济发展要求
第二节 项目区位条件
一、地理位置
二、自然条件（密云区）
三、交通运输
四、经济发展
第三节 项目选址合理性分析
第五章 项目设计与规划方案
第一节 项目建设指导思想及原则
一、指导思想
二、建设原则
第二节 项目建设目标及总体思路
一、建设目标
二、总体思路
第三节 项目定位
一、项目整体及功能定位
二、项目功能定位
项目规划方案
第一节 产业模块及功能分区
一、星空客房
二、度假住宿
一、日光之路
四、生态谷
第二节 交通规划
一、道路规划
第三节 项目建设用地规划
第六章 项目建设方案
第一节 项目建设目标与内容
一、项目建设指导思想
二、项目建设原则
三、项目建设内容
四、项目建设地点
第二节 土建工程
一、设计原则
二、采用的标准及规范
三、施工能力
四、建筑设计
五、工程抗震
第三节公辅工程
一、电力
二、给排水
三、消防项目设计
四、安全及监控设计
第七章 项目环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
一、项目建设期主要污染物及防治措施
二、项目运营期主要污染物及防治措施
第三节环境影响评价结论
第八章 职业安全与卫生及消防设施方案
第一节 设计依据
第二节 职业卫生方案
一、卫生制度
二、卫生防护
第三节 消防方案
一、设计依据
二、设计原则
三、消防安全制度
四、消防设施
第九章 能源节约方案设计
第一节 用能标准和节能规范
一、设计依据
二、设计原则
第二节 能耗指标分析
一、供水
二、供电
三、总能耗分析
第三节 节能措施分析
一、工艺系统、设备方案
二、电气节能措施
三、暖通节能措施
四、给排水节能
五、其他节能措施
第十章 实施的进度安排
第一节 项目施工组织措施
一、建立项目实施管理机构
二、经营准备
三、竣工验收
第二节 项目实施进度
第十一章 项目合作社管理与运行
第一节 项目组织管理
一、组织机构设置原则
二、项目组织管理模式
第二节 劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、人员培训
第十二章 投资估算和资金筹措
第一节 估算范围
第二节 估算依据
第三节 编制说明
第四节 项目总投资估算
一、工程费用
二、工程建设其他费用
三、预备费
四、流动资金
五、项目总投资估算
第五节 资金筹措
第十三章 项目的经济效益分析
第一节 评价依据
一、遵循的有关法规
二、基础数据和说明
第二节 财务数据测算
一、营业收入及税金测算
二、成本费用测算
三、利润测算
第三节 财务效益分析
一、财务净现值FNPV
二、财务内部收益率FIRR
三、项目投资回收期Pt
四、盈亏平衡分析
会计利润盈亏平衡分析
第四节 财务评价结论
第十四章 社会效益评价
第一节 项目的财税效益分析
一、带动经济发展
二、增加就业岗位
第二节 项目实施对社会的影响分析
一、对居民收入的影响
二、对居民生活水平与生活质量的影响
三、对当地居民就业的影响
四、对当地弱势群体的影响
五、对当地文化、教育、卫生的影响
六、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响
七、对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响
第三节 互适性分析
第十五章 项目风险分析及规避建议
第一节 风险识别
第二节 项目运营过程中潜在的风险及防范
一、运作风险及防范
二、市场风险及防范
第三节 项目本身潜在的风险及防范
三、人力资源供给风险及防范
四、财务风险的风险及防范
第十六章 建设项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
一、建设与产业政策的可行性结论
二、基础设施条件的可行性结论
三、市场需求的可行性结论
四、资金安排合理性的可行性结论
五、经济效益的可行性结论
六、社会效益的可行性结论
七、风险控制的可行性结论
研究结论总述
附表：
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