易普咨询河北某高端医养结合养老社区项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　河北***高端医养结合养老社区项目

　　二、项目建设地点

　　项目选址位于保定市***，西二环西侧，七一路北一公里。项目总体用地***平方米，其中通过出让方式取得社会福利用地***平方米，通过划拨方式取得医卫慈善用地***平方米。

　　三、项目单位

　　保定市***有限公司

　　四、项目发展定位及宗旨

　　1、发展定位

　　我国正处于工业化、城镇化、人口老龄化快速发展阶段，生态环境和生活方式不断变化，健康、养老资源供给不足，信息技术应用水平较低，难以满足人民群众对健康、养老日益增长的需求。医养结合养老社区，能够实现个人家庭、社区、医疗机构与健康养老资源的有效对接和优化配置，推动健康养老服务转型升级，提升健康养老服务质量效率水平。

　　为更好的满足老人的医疗需求与养老需求，帮助老年人保持健康的状态，减轻家庭和社会的负担，根据项目市场分析与调研，***老年公寓暨休闲康复中心拟建立“医、养、护、康”四位一体的综合性服务模式和服务体系，打造高品质医养结合养老社区，最终实现医-护-康-养一体化的养老模式。

　　2、目标宗旨

　　项目宗旨：通过高品质服务与精细化生活照顾，为长者打造有尊严、有幸福感的全新生活方式。***以标准化，系统化、智能化的颐养社区理念，汲取全球高品质养老社区的成功经验，集合中国长者的身心特征，以国际标准，高品质活力，医养融合为核心，引领国人退休生活方式的变革，引入美国CCRC持续照护模式（CCRC模式是持续照料退休社区，专为长者打造的提供娱乐、照料、护理等综合服务的全功能社区），以酒店式管理管家式服务助力长者实现精彩第二人生。

　　3、项目特色

　　项目总体规划采用围合式建筑总平面布局，围合成一个占地约**亩地中心公园，其中中心湖占地约**亩，通过活水湖面调节温度，改变北方气候干燥的特点，形成园内特有的小气候环境，为长者创造老有所医、老有所乐、老有所养、老有所为的花园式颐养社区。

　　老有所医

　　社区自建约***㎡东篱医院——以心脑血管病为特色的专属综合二级医院，集预防、治疗、康复、康养四结合为一体。与当地三甲医院进行技术、管理合作。医院设有体检中心、1500多平方米的康复区域、两个手术室及6个重症ICU室，**套房间。看病免挂号、免排队、快速诊治，专家一对一服务。对外与北京各知名医院当专家团队、北京老年病健康研究所、北京慢性病协会建立医联体等战略合作关系，实现远程名家会诊、快速转院。让长者享受便捷、专业、尊贵的医疗健康服务。为了能充分发挥东篱优越的医疗资源优势，承担社会职责，接受社区外人员就诊。

　　老有所乐

　　***开设丰富的兴趣俱乐部，配置众多休闲娱乐场所，为老年人提供多彩的精神文娱生活，提升老年人晚年幸福指数。配置灯笼造型的综合活力中心、老年大学、四季恒温游泳馆、标准门球场、多个户外广场、楼内每层文娱活动中心等众多文娱场所。同时依托自身资源，设立养老、音乐、舞蹈、烹饪、琴棋书画、养生、茶社、运动、摄影、垂钓等众多俱乐部，并配备专属场地，不定期提供会员与专业人士交流的机会。旨在为长者体会生活乐趣，结识志趣相投的伙伴，让长者玩出健康，玩出活力。

　　老有所养

　　***整体采用简约中式的建筑风格，运用中国古典园林的技法匠艺，重塑当代中式生活的极致格调，回归东方园林本质的魅力。以最接近自然的笔触，幻化美丽生态。

　　为满足长者对多种营养的需求，***公寓楼内设有公共自助餐厅，每天由绿色蔬菜专供基地提供健康的有机食材，由专业的营养师，烹饪师，根据长者体质状况、提供相应的专业营养配餐。另外，***在社区内设置了两处高品质中西餐厅，满足尊长宴请宾朋，家庭聚会的需求。

　　以管家式服务，酒店式管理为服务理念，将臻美细节与精心服务相融合，为业主提供全生活周期服务，真正做到家内家外有求必应，分内分外事必躬亲。

　　老有所为

　　东篱老年大学开设东篱学堂，丰富老年生活内容，构建和谐养老社区。为长者老有所学提供充分的条件。如果您有自己的特长还可以授课。社区采用多元化管理模式，长者可以用丰富的经验和智慧参与到社区管理和发展之中，共同让这里成为自主的精神家园。社区设置有医护工作和医院管理工作、老年大学讲师、健身教练、园艺师，慈善志愿者等各种岗位，帮助尊长享受老有所为的退休生活，实现自我价值。

　　五、项目建设内容及规模

　　项目总体用地***平方米，总建筑面积***平方米。建设内容包括*栋健康活力老年公寓**套，**栋介助介护公寓**套，*栋***平方米**套病房的东篱医院、**平方米的东篱老年大学、**平方米的文体活力中心（剧场、游泳池、多功能厅、茶餐厅等），约**平方米的两个特色餐厅，**平方米地下车库等。

　　表1-1：项目分项建设内容及规模

　

　　六、项目总投资及资金筹措

　　项目总投资合计**万元，其中一期投资**万元，二期投资**万元。

　　项目一期：总投资**万元，工程费用**万元，工程建设其他费用**万元，预备费**万元。

　　项目二期：总投资**万元，工程费用**万元，工程建设其他费用**万元，预备费**万元；建设期利息**万元；流动资金**万元。

　　项目一期建设资金由企业自筹解决；项目二期建设资金的40%由企业自筹解决，建设资金的60%申请银行贷款。

　　表1-2：项目总投资使用结构

　　

　　七、实施周期

　　本项目建设期为3年，从2019年5月至2022年5月。项目共分两期进行建设。

　　第二节 项目可行性研究结论

　　一、社会效益

　　养老服务业既是涉及亿万群众福祉的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。加快发展养老服务相关产业，是经济和社会发展的客观要求，也是适应国家乃至世界经济发展趋势的必然选择。医养结合能够促进现有医疗、健康、养老资源优化配置和使用效率提升，满足家庭和个人多层次、多样化的健康养老服务需求，通过发挥新消费引领作用，促进产业转型升级。***老年公寓暨休闲康复中心的建成，具有以下综合效益：

　　1、缓解老龄服务供需矛盾

　　由于国内养老机构以社会福利型的公办养老机构为主，未能充分盘活社会资金进入该产业，目前供需矛盾相当突出，另外国内养老机构普遍缺乏护理人员，且专业服务水平较低，专业护工和驻点医师的紧缺问题较大。巨大的供需矛盾下，常见各类养老机构一床难求同时服务满意度也较低的矛盾景象。***老年公寓暨休闲康复中心的建设与实施在一定程度上将有助于缓解当前老龄服务供需矛盾。

　　2、推进养老服务产业发展

　　目前全国养老产业面临一个共同的问题是服务人员严重不足，随着养老需求的进一步扩大，势必将进一步加剧服务人员不足的矛盾，以中心的养老配套为试点，也将可能由此形成未来国内养老产业格局中重要的人力资源平台。通过中心的建设和运营，在政府职能部门的指导下，项目建设与运营将为保定中高端养老提供更多的民企运营的模式参考，通过创新的资源转换，在养老商业化发展与养老需求之间做出较好的利益平衡，将惠及更多中高端养老需求的老年人群，为保定市解决涉及民生的养老问题，推进养老服务产业发展。

　　3、促进养老与医疗卫生融合发展

　　项目的建成运营将与周边的康复医院（康复医疗中心）、护理院（护理中心）、安宁疗护中心等接续性医疗机构对接，建立协作机制，形成医养联合体的运营模式；同时与二级及以上综合医院开展合作共建，在医疗护理技术、转诊服务方面建立相对稳定的合作关系。***老年公寓暨休闲康复中心的建设与实施，能够促进养老与医疗卫生融合发展。

　　4、促进养老与文化教育融合发展

　　新时期的老年人文化层次越来越高，精神文化需求也越来越旺盛，针对老年人日益增长的精神文化需求，除了培育老年人的兴趣爱好外，还应尽可能帮助高龄老年人和失能老年人更加便利地获得基本公共文化服务。项目老年大学的建设将为有需求的老年人提供必要的学习条件；发挥养老机构的载体作用，将老年教育融入养老服务，开展有益于老年人身心健康的文化娱乐和教育活动；围绕“老有所学、老有所教”目标，不断提高老年人对于公共文化服务和老年教育的获得感，让老年人身心愉悦、老有所乐。

　　二、经济效益

　　本项目总投资额为**万元人民币，建设期为3年。经测算，本项目的财务内部收益率（所得税前）为**，财务内部收益率（所得税后）为**，资本金净利润率为**。投资回收期（税前）为**（含建设期），投资回收期（税后）为**（含建设期），累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　表1-3：项目经济技术指标

　　第三节 编制依据和原则

　　一、编制依据

　　1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　2、《关于推进养老服务发展的意见》

　　3、《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》

　　4、《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》

　　5、《关于加快发展养老服务业的若干意见》

　　6、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》

　　7、《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》

　　8、《“健康中国2030”规划纲要》

　　9、河北省人民政府办公厅关于《加快推进养老服务体系建设的实施意见》

　　10、河北省政府办公厅《关于大力推进康养产业发展的意见》

　　11、《河北省政府关于加快健康服务业发展的实施意见》

　　12、《河北省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》

　　13、《河北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　14、保定市人民政府办公室《关于加快推进养老服务体系建设的通知》

　　15、保定市人民政府《关于加快发展养老服务业的实施意见》

　　16、《投资项目可行性研究指南》

　　17、《产业结构调整指导目录（2019年本）》

　　18、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

　　19、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定。

　　二、编制原则

　　1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

　　2、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

　　3、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

　　三、研究范围

　　本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。

　　目录

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　第二节 项目可行性研究结论

　　第三节 编制依据和原则

　　第二章 项目单位概况

　　第三章项目建设背景及必要性分析

　　第一节 项目建设背景

　　第二节 项目建设必要性

　　第四章 项目市场分析

　　第一节 中国养老业发展现状分析

　　第二节 康养产业市场分析

　　第三节 河北省养老产业发展分析

　　第四节 营销策略

　　第五章 项目发展内容及规划

　　第一节 项目发展定位

　　第二节 项目规划设计理念

　　第三节 项目发展及建设规划

　　第三节运营实施与服务方案

　　第六章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址

　　第二节项目建设条件

　　第七章项目建设方案

　　第一节项目设计原则

　　第二节老年公寓设计方案

　　第三节公辅工程

　　第八章环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第三节 环境保护措施

　　第四节 环境影响综合评价

　　第九章 消防及安全方案

　　第一节 消防设施及方案

　　第二节 安全方案

　　第十章 节能方案分析

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 节能措施

　　第十一章 建设期限和实施的进度安排

　　第一节 项目施工组织措施

　　第二节 项目实施进度

　　第三节工程招投标

　　第十二章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　第二节劳动定员和人员培训

　　第十三章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 投资估算依据

　　第三节 投资估算

　　第四节 资金筹措

　　第十四章 财务效益、经济和社会效益评价

　　第一节 财务基础数据分析

　　第二节 财务评价指标 

　　第三节 财务效益分析 

　　第四节 财务评价结论 

　　第十五章 社会效益评价 

　　第一节 社会效益

　　第二节 互适性分析

　　第三节 项目社会效益综合评价

　　第十六章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　第十七章 结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议

　　附表

　　获取完整版河北某高端医养结合养老社区项目可行性研究报告案例，请联系13811741094或添加以下微信：